Honorar for rådgivning til projektudbyder kunne ikke tillægges ejendoms afskrivningsgrundlag

Sagen omhandlede, hvorvidt et honorar på 991.041 kr. betalt til det tyske selskab G1 GmbH kunne tillægges anskaffelsessummen for ejendomme ejet af K/S H1, og dermed indgå i afskrivningsgrundlaget. Klageren, en kommanditist i K/S H1, argumenterede for, at honoraret var en sædvanlig og nødvendig mægleromkostning, der var direkte forbundet med erhvervelsen af ejendommene, og henviste til praksis, herunder SKM2005.450.VLR og SKM2007.296.SR.

Landsskatteretten fandt imidlertid, at de ydelser, G1 GmbH havde leveret, ikke var traditionelt mæglerarbejde. Ydelserne bestod i en bred vifte af opgaver såsom at finde og analysere potentielle investeringsejendomme, gennemføre due diligence, forhandle kontrakter og arrangere finansiering. Retten konkluderede, at disse ydelser måtte betragtes som rådgivning til projektudbyderen, G2 A/S, med henblik på at etablere selve investeringsprojektet. Udgiften blev derfor klassificeret som en etableringsomkostning for K/S H1, jf. principperne i Statsskatteloven § 6, og kunne dermed ikke tillægges ejendommenes afskrivningsgrundlag i henhold til Afskrivningsloven § 45.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse.

Begrundelse

Landsskatteretten lagde til grund, at afskrivningsgrundlaget for en ejendom, jf. Afskrivningsloven § 45, omfatter den kontantomregnede anskaffelsessum. I henhold til praksis, herunder Højesterets dom SKM2008.967.HR, kan kun udgifter, der direkte kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver, medregnes.

Retten gennemgik de ydelser, som G1 GmbH havde leveret. Disse omfattede blandt andet:

• Udvælgelse af egnede investeringsejendomme
• Gennemgang af lejekontrakter og ejendomsvurdering
• Teknisk og juridisk due diligence
• Etablering af datarum
• Forhandling af købekontrakt
• Udarbejdelse af finansieringsansøgninger

På baggrund af ydelsens karakter fandt Landsskatteretten, at honoraret på 991.041 kr. reelt dækkede rådgivning til udbyderen, G2 A/S, i forbindelse med udvælgelsen af egnede ejendomme til investeringsprojekter. Udgiften kunne derfor ikke anses for at vedrøre selve berigtigelsen og gennemførelsen af ejendomskøbet.

I stedet blev udgiften anset for at være en etableringsomkostning for virksomheden K/S H1, jf. princippet i Statsskatteloven § 6, 2. pkt., og kunne derfor ikke tillægges afskrivningsgrundlaget. Retten bemærkede, at G1 GmbH ikke udførte typisk mæglerarbejde, hvorfor den påberåbte afgørelse SKM2007.467.LSR ikke kunne føre til et andet resultat.