Landsskatteretten om fordeling af overdragelsessum ved salg af landbrugsejendom

Sagen omhandler et bindende svar vedrørende fordelingen af overdragelsessummen for en landbrugsejendom, Y1-vej, Y1-by, solgt i 2009. Klageren og køber havde aftalt en fordeling af den samlede overdragelsessum på 8.664.900 kr. for ejendommen (ekskl. løsøre).

Fordeling af overdragelsessummen

SKAT godkendte ikke den aftalte fordeling og foreslog en ændret fordeling baseret på en udtalelse fra Ejendomsvurderingen.

Baggrund for uenigheden

SKATs afgørelse var baseret på Ejendomsvurderingens udtalelse, som vurderede stuehuset til 1.100.000 kr. med henvisning til dets stand og sammenlignelige priser i en nærliggende by. Jordens værdi blev vurderet højere end den aftalte pris, med henvisning til andre handler i området. Driftsbygningerne blev vurderet til 400.000 kr., hvilket var i overensstemmelse med parternes aftale.

Klagerens repræsentant argumenterede for, at den aftalte fordeling skulle anerkendes, da parterne var uafhængige og havde modstående interesser. Repræsentanten kritiserede Ejendomsvurderingens metode, herunder manglende besigtigelse af driftsbygninger, en utilstrækkelig vurdering af jordens bonitet og arrondering (spredt på 19 parceller), samt en urealistisk sammenligning af stuehuset med parcelhuse i en by. Det blev fremhævet, at stuehuset var vinkelbygget og hulmursisoleret, og at en prisreduktion på 900.000 kr. for vedligeholdelsesbehov var for høj.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten ændrede SKATs afgørelse og godkendte den af parterne aftalte fordeling af overdragelsessummen.

Retten bemærkede, at Afskrivningsloven § 45, stk. 2 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5 kræver, at sælger og køber foretager en fordeling af den samlede salgssum på de overdragne aktiver. Det følger endvidere af Afskrivningsloven § 45, stk. 3, at skatteforvaltningen kan prøve denne fordeling.

Landsskatteretten henviste til lovforarbejderne (lovforslag nr. 85, 1999), som angiver, at når parterne i en handelssituation har konkret modstående interesser, kan den skatteansættende myndighed forvente at lægge den aftalte fordeling til grund, medmindre den er "åbenbart forkert". Retten fastslog, at der ikke er en klar grænse for, hvornår en fordeling er åbenbart forkert, og at der skal foretages et samlet skøn. Retten henviste til tidligere retningslinjer om en 20 %-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag for landbrugets driftsbygninger (SKM 2004.424).

I den konkrete sag fandt Landsskatteretten, at den aftalte fordeling af overdragelsessummen ikke kunne anses for åbenbart forkert i forhold til den faktiske handelsværdi. Dette blev begrundet med:

• Stuehusets størrelse og stand.
• Jordens dårlige arrondering (spredt på mange parceller).
• Jordens bonitet (andel af ukurant jord).

På baggrund heraf godkendte Landsskatteretten den af klageren og køber aftalte fordeling.