Skattepligt ved salg af hotellejlighed – manglende sandsynliggørelse af anvendelse som sommerbolig

Sagen omhandlede, hvorvidt klageren var skattepligtig af fortjenesten ved salg af en hotellejlighed i Y1-by. Klageren havde købt lejligheden i lige sameje med sin ægtefælle i juni 2005 og solgte den igen i januar 2007. SKAT havde anset avancen for skattepligtig kapitalindkomst, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1.

Klageren påstod, at salget var skattefrit i medfør af Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2 (sommerhusreglen), idet lejligheden angiveligt var anskaffet og anvendt som sommer- og fritidsbolig for familien. Klageren fremhævede, at familien havde benyttet lejligheden i stort omfang i ferier og weekender, og at den delvise udlejning var af beskedent omfang (14.500 kr. i 2005 og 23.750 kr. i 2006, opgjort efter Ligningsloven § 15 O, stk. 1). Klageren argumenterede for, at den formelle aftale om kun 5 ugers privat brug var uden realitet, og at det var den faktiske anvendelse, der var afgørende.

SKAT fastholdt skattepligten og henviste til, at skødet udtrykkeligt angav, at lejligheden skulle anvendes til erhvervsmæssig udlejning og var omfattet af lov om restaurations- og hotelvirksomhed, hvilket begrænsede den private benyttelse. SKAT påpegede, at ejerforeningens vedtægter forpligtede medlemmerne til at stille lejligheden til rådighed for udlejning til hotel- og restaurationsformål, bortset fra højst 5 uger årligt. SKAT anså lejligheden for et investeringsobjekt, hvor den tilladte private benyttelse var af underordnet betydning for anskaffelsen. Kommunen havde desuden varslet påbud om overholdelse af hotelpligten for området.

Landsskatteretten skulle vurdere, om klageren havde sandsynliggjort, at lejligheden var erhvervet som og anvendt som fritidsbolig, hvilket er en forudsætning for at anvende sommerhusreglen for en ejendom, der ikke direkte er vurderet som en sommerbolig. Retten henviste til administrativ praksis og Højesterets dom i TfS 2007.287 H.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at klageren var skattepligtig af avancen ved salg af en hotellejlighed. Fortjenesten skulle medregnes til den skattepligtige indkomst, jf. Ejendomsavancebeskatningsloven § 1, stk. 1, og til kapitalindkomsten, jf. Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 16.

Retten fandt, at klageren ikke havde sandsynliggjort, at lejligheden var erhvervet som og anvendt som en sommerbolig, hvilket er en betingelse for skattefritagelse efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8, stk. 2. Begrundelsen herfor var en samlet konkret vurdering, der lagde vægt på følgende:

• I skødet var det udtrykkeligt anført, at hotellejligheden skulle anvendes til erhvervsmæssig udlejning og var omfattet af lov om restaurations- og hotelvirksomhed. Det fremgik også, at køber kun i begrænset omfang måtte anvende lejligheden selv.
• Ifølge ejerforeningens vedtægter (§ 6) var klageren alene berettiget til at anvende lejligheden 5 uger om året, og foreningens formål (§ 2) var at drive hotel- og restaurationsvirksomhed.
• Indholdet af skødet og vedtægterne var en videreførelse af lokalplanens (§ 3) krav om, at feriehusene var pålagt hotelpligt.
• Byrådet havde varslet et påbud om overholdelse af hotelpligten, hvilket Landsskatteretten anså for et udtryk for realitet bag lokalplanens formål.
• Lejligheden havde desuden været udlejet i perioder i både 2005 og 2006, og lejeindtægten var opgjort efter Ligningsloven § 15 O, stk. 1.

Da den talmæssige opgørelse af avancen ikke var bestridt, blev SKATs afgørelse stadfæstet.