Objektiv udlejningsværdi ved udleje til datter – skønsmæssig ansættelse stadfæstet

Sagen omhandler klagerens ansættelse af den objektive udlejningsværdi for en lejlighed i en tofamiliesejendom, som blev udlejet til klagerens datter i indkomstårene 2004, 2005 og 2006. Klageren og dennes ægtefælle ejede ejendommen i lige sameje og beboede selv førstesalslejligheden, mens stuelejligheden var udlejet. Datteren beboede lejligheden fra 1. juli 1998 til 12. november 2006 uden en skriftlig lejekontrakt, men med en mundtligt aftalt månedlig leje på 2.324 kr. ekskl. acontoforbrug.

Lejligheden i stueetagen, oprindeligt på 63 m², gennemgik en omfattende ombygning og renovering fra oktober 2003 til oktober 2006, hvor den blev omdannet til en totalt istandsat treværelses lejlighed på 77 m² med nyt køkken, udvidet badeværelse, nye vinduer og døre samt et tillagt loftsrum. Efter datterens fraflytning blev lejligheden udlejet til tredjemand for 4.535 kr. pr. måned ekskl. forbrug.

Klageren selvangav overskuddet ved udlejningen som kapitalindkomst, baseret på den reelle lejeindtægt. Skatteforvaltningen ansatte den årlige leje skønsmæssigt til 48.420 kr. (4.035 kr. pr. måned), med et nedslag på 500 kr. pr. måned fra markedslejen til tredjemand på grund af ombygningens stand. Skatteankenævnet ansatte den objektive udlejningsværdi til 42.000 kr. årligt (3.500 kr. pr. måned), svarende til 667 kr. pr. m², med henvisning til Statsskatteloven § 4, litra b om beskatning af markedslejen ved udleje til nærtstående. Nævnet tog hensyn til lejlighedens standard, alder, beliggenhed og det generelle huslejeniveau i området, samt de gener ombygningen og fugtproblemerne medførte, hvilket afspejledes i en lavere skønnet leje end den efterfølgende udlejning til tredjemand.

Klagerens repræsentant påstod, at overskuddet skulle ansættes til det selvangivne beløb, idet skatteankenævnets afgørelse var forkert. Argumenterne inkluderede:

• Skatteankenævnet havde ikke redegjort for standarden af de sammenlignelige lejemål, og lejligheden havde en dårligere standard i begyndelsen af perioden.
• Den nye udlejning i 2006/2008 afspejlede ikke lejeniveauet i 1998, hvor lejemålet startede, og private udlejere kan ikke hæve huslejen til nyudlejningsniveau.
• Afgørelsen tog ikke højde for, at lejligheden i perioder var ubebølig på grund af ombygning og fugtproblemer, hvor datteren måtte fraflytte eller bo i mindre dele af lejligheden. Klageren mente, at udlejningsværdien i disse perioder burde have været 0 kr.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om skønsmæssig ansættelse af den objektive udlejningsværdi for lejligheden til 42.000 kr. årligt (3.500 kr. pr. måned) for indkomstårene 2004, 2005 og 2006. Klagerens andel udgjorde 50 %, eller 21.000 kr. årligt.

Retten henviste til, at indtægter ved udlejning af fast ejendom er indkomstskattepligtige i henhold til Statsskatteloven § 4, litra b, og at overskuddet skal medregnes ved opgørelsen af kapitalindkomsten, jf. Personskatteloven § 4, stk. 1, nr. 6.

Det blev fastslået, at når en ejendom eller del heraf udlejes til en slægtning eller nærtstående person vederlagsfrit eller til en væsentligt lavere husleje end markedslejen, beskattes ejeren af den objektive udlejningsværdi. Denne værdi skal skønnes ud fra, hvad ejendommen kan indbringe ved udlejning til tredjemand på markedsvilkår og i overensstemmelse med lejelovgivningens regler. Differencen mellem den objektive udlejningsværdi og den betalte leje betragtes som en ikke-fradragsberettiget gaveydelse.

På baggrund af sagens oplysninger, herunder ejendommens alder, beliggenhed, vedligeholdelsesstand, lejlighedens størrelse og indretning, fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at tilsidesætte skatteankenævnets skøn. Retten bemærkede, at den skønnede objektive udlejningsværdi på 42.000 kr. årligt ikke kunne antages at overstige den husleje, der lovligt kunne opkræves efter lejelovgivningen. Der var desuden taget hensyn til de gener, der var forbundet med ombygningen, herunder fugtproblemer og vandskader, ved fastsættelsen af den skønnede leje.