Landsskatteretten: Generationsskifte af gods - Afståelsestidspunkt og værdiansættelse af jord

Sagen omhandler opgørelsen af ejendomsavance ved et generationsskifte af et gods, specifikt vedrørende overdragelsen af 50 % af ejendommen matr.nr. [...1], [by1]. Klageren overdrog i december 1999 50 % af godset til sin søn. I december 2004 udarbejdede parterne et skøde for overdragelse af den resterende del af matr.nr. [...1], [by1] til sønnen for 1.679.000 kr. (25 kr./kvm). Skødet var betinget af Jordbrugskommissionens godkendelse af udstykning til en selvstændig bygningsløs landbrugsejendom, jf. Landbrugsloven § 10, stk. 3 og Landbrugsloven § 10, stk. 5.

Jordbrugskommissionen afslog ansøgningen i maj 2005, og klagen blev afvist af Direktoratet for FødevareErhverv i oktober 2005. På trods af afslaget fastholdt parterne handlen, hvilket blev understøttet af fristforlængelser for tinglysning og sønnens betingede videresalg af dele af arealet i december 2005 til [virksomhed1] ApS og [virksomhed2] ApS for 200.000 kr. pr. sommerhusgrund. I juli 2006 vedtog kommunen en lokalplan, der overførte matr.nr. [...1] til sommerhusområde, og skødet blev endeligt tinglyst den 17. november 2006.

Skattecentrets argumentation

[skattecenter1] anså salget for at være sket i 2006, da den oprindelige aftale fra 2004 var suspensivt betinget af Jordbrugskommissionens godkendelse. Ifølge SKAT udskød denne betingelse beskatningstidspunktet, da der herskede reel usikkerhed om aftalens gennemførelse. SKAT henviste til praksis om suspensive betingelser, herunder SKM.2007.242.SR og SKM2006.243.LSR. SKAT mente derfor, at værdiansættelsen skulle tage udgangspunkt i den ændrede zonestatus til sommerhusområde og de priser, som sønnen videresolgte grundene for i 2005, frem for den senest bekendtgjorte offentlige ejendomsvurdering for landbrugsjord. SKAT opgjorde klagerens skattepligtige avance til 4.452.796 kr.

Klagerens argumentation

Klageren gjorde gældende, at ejendomsoverdragelsen fandt sted i 2004, og at den indsatte betingelse om udstykning alene var af formelle tinglysningsmæssige grunde. Parterne havde hele tiden haft til hensigt at overdrage ejendommen uigenkaldeligt i 2004 og fastholdt handlen, selv efter Jordbrugskommissionens afslag. Klageren argumenterede for, at parterne havde fuld rådighed over den tinglysningsmæssige berigtigelse, og at reglerne om suspensive erhvervelser derfor ikke burde finde anvendelse. Alternativt, hvis aftalen skulle anses for suspensiv, ophørte suspensionen senest i juni 2006, da parterne besluttede at overdrage den resterende del af godserne, hvilket også ville løse den tinglysningsmæssige berigtigelse af salget af matr.nr. [...1]. Klageren henviste til SKM 2008, 992 BR. Klageren påstod, at indkomstopgørelsen for 2006 skulle nedsættes til det selvangivne.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at betingelsen om udstykning i skødets § 4 ved overdragelsen af 50 % af ejendommen matr.nr. [...1], [by1], ikke udskød det skattemæssige afståelsestidspunkt. Retten lagde vægt på, at selvom der på tidspunktet for aftalens indgåelse herskede reel usikkerhed vedrørende tilladelsen til udstykning, var parterne berettigede til at træde tilbage fra aftalen, såfremt betingelsen ikke blev opfyldt. Dette betød, at aftalen ikke automatisk faldt bort, og parterne dermed bevarede rådigheden over aftalens indgåelse. Dette medførte, at aftalen i skattemæssig forstand måtte anses for at have virkning fra aftaletidspunktet i 2004.

Retten henviste til principperne om retserhvervelse og pligtpådragelse, jf. Statsskatteloven § 4, stk. 1 og Statsskatteloven § 6, stk. 1, samt Ejendomsavancebeskatningsloven § 1 vedrørende beskatning af fortjeneste ved afståelse af fast ejendom. Ved vurderingen af suspensive og resolutive betingelser henviste retten til TfS 1987.563.LSR og UfR 1999.226.H.

Vedrørende værdiansættelsen af den overdragne ejendom fastslog Landsskatteretten, at en gaves værdi skal fastsættes til handelsværdien på tidspunktet for modtagelsen, jf. Boafgiftsloven § 27, stk. 1 og Boafgiftsloven § 27, stk. 2. Retten fandt, at den fastsatte overdragelsessum på 1.679.000 kr. (ca. 25 kr./kvm) måtte anses for at udgøre handelsværdien på overdragelsestidspunktet. Dette blev begrundet med, at en tilsvarende grund blev overdraget i december 2004 for en gennemsnitlig kvadratmeterpris på 25 kr. Retten bemærkede, at selvom jordens forholdsmæssige værdi afveg fra ejendomsvurderingen (ca. 4,5-5 kr./kvm), var den aftalte pris retvisende for handelsværdien på det tidspunkt, hvor der erhvervedes endelig ret til ejendommen, senest i december 2005.

Landsskatteretten nedsatte herefter klagerens skattepligtige indkomst for indkomståret 2006 til det selvangivne.