Landsskatteretten om fastsættelse af overdragelsessum mellem interesseforbundne parter

Sagen omhandlede fastsættelse af den skattepligtige avance ved salg af en ejendom fra H1 A/S til selskabets hovedaktionær B og dennes ægtefælle C. Ejendommen, der havde været beboet af hovedaktionæren siden selskabets anskaffelse i 2000, blev overdraget pr. 1. juni 2006 for 5.300.000 kr., hvilket svarede til den senest kendte offentlige vurdering pr. 1. oktober 2005. Selskabet selvangav en ejendomsavance på 361.852 kr.

SKATs afgørelse

SKAT ændrede den skattepligtige ejendomsavance med 3.250.000 kr., idet de ansatte handelsprisen på overdragelsestidspunktet til 8.550.000 kr. SKAT henviste til Ligningsloven § 2, stk. 1 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 1 samt Ejendomsavancebeskatningsloven § 6, stk. 4, der fastslår, at overdragelse mellem interesseforbundne parter skal ske på armslængdevilkår. SKAT anførte, at den offentlige vurdering på 5.300.000 kr. ikke var retvisende, og henviste til en besigtigelse af ejendommen samt salgspriser for andre ejendomme i området. SKAT lagde vægt på, at ejendommens pris kun var steget 14% i selskabets ejerperiode, mens handelspriserne i området var steget 151%. Handelsværdien blev beregnet ud fra en kvadratmeterpris på 42.426 kr. baseret på tre sammenlignelige salg, justeret for usikkerhed og udgifter til tag.

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at den skattepligtige ejendomsavance skulle nedsættes til det selvangivne beløb, og at ejendommen uden skattemæssige konsekvenser kunne overdrages til den senest kendte offentlige ejendomsvurdering på 5.300.000 kr. Klageren henviste til ligningsvejledningen 2006, afsnit S.F.2.3.2, og Vurderingsloven § 6, der fastslår, at vurderinger skal foretages på grundlag af værdien i handel og vandel. Klageren argumenterede for, at vurderingen ikke var fejlbehæftet, og at selskabet ikke havde foretaget ombygning eller forbedring af ejendommen efter vurderingstidspunktet. Klageren mente, at SKAT var bundet af den praksis, der fremgår af ligningsvejledningen, og at dommen SKM2007.343ØLR ikke var sammenlignelig, da ejendommen i denne sag ikke var videresolgt efterfølgende.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at SKAT ikke havde løftet bevisbyrden for at fravige den offentlige ejendomsvurdering. Overdragelsessummen for ejendommen fra selskabet til hovedaktionæren og dennes ægtefælle kunne derfor ansættes til 5.300.000 kr., hvilket medførte, at den skattepligtige ejendomsavance skulle nedsættes til det selvangivne beløb på 361.852 kr.

Landsskatteretten bemærkede følgende:

• I henhold til Ligningsloven § 2, stk. 1 skal transaktioner mellem interesseforbundne parter ske på armslængdevilkår.
• Den senest offentliggjorte ejendomsvurdering kan som udgangspunkt anses for ejendommens handelsværdi, jf. TSS-cirkulære nr. 2000-5. Dette gælder dog ikke, hvis vurderingen ikke er retvisende, f.eks. ved fejl eller omfattende ombygning/forbedring efter vurderingstidspunktet.
• Bevisbyrden for at tilsidesætte cirkulærets hovedregel påhviler SKAT.
• SKATs begrundelse for at fravige vurderingen var baseret på en besigtigelse, prisstigninger i området og en beregnet kvadratmeterpris ud fra sammenlignelige salg.
• Landsskatteretten fandt, at store prisstigninger i området ikke i sig selv gjorde den ordinære vurdering fejlbehæftet, da oplysninger om prisudviklingen forelå ved vurderingen pr. 1. oktober 2005.
• De sammenlignelige ejendomssalg, som SKAT anvendte til at beregne en kvadratmeterpris på 42.426 kr., blev ikke anset for identiske, og salgspriserne for disse kunne derfor ikke umiddelbart anses for retningsgivende for den konkrete handelsværdi.
• Sagen adskilte sig fra SKM2007.343ØLR, da ejendommen i denne sag ikke var videresolgt umiddelbart efter overdragelsen, og der ikke havde været bestræbelser på at sælge ejendommen til en væsentligt højere pris inden overdragelsen.

Samlet set vurderede Landsskatteretten, at SKAT ikke på tilstrækkelig vis havde løftet bevisbyrden for at anvende undtagelsesbestemmelsen i TSS-cirkulæret og dermed fravige den offentlige vurdering pr. 1. oktober 2005.