Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag for K/S - Udbyderhonorar og administrationsomkostninger

Sagen omhandler en klagers deltagelse i K/S [virksomhed1] og spørgsmålet om, hvorvidt et udbyderhonorar på 1.506.377 kr. (del af 1.925.000 kr.) kunne tillægges ejendommens afskrivningsgrundlag, samt om et administrationshonorar på 265.000 kr. var fradragsberettiget. Klageren havde erhvervet en anpart i kommanditselskabet, som havde købt ejendomme for 25.425.000 kr. Kommanditselskabet havde opgjort det skattemæssige afskrivningsgrundlag til 23.416.617 kr. efter fradrag af grundværdi og tillæg af købsomkostninger, herunder udbyderhonoraret. Skatteankenævnet havde kun godkendt 418.623 kr. af købsomkostningerne (stempel, byggeteknisk gennemgang, advokathonorar) tillagt anskaffelsessummen og havde ikke godkendt udbyderhonoraret som en del af afskrivningsgrundlaget, idet det blev anset for etableringsomkostninger. Ankenævnet havde ligeledes ikke godkendt fradrag for administrationshonoraret, udover 40.000 kr. til revisorudgifter.

Klageren argumenterede for, at udbyderhonoraret var et sædvanligt mægler- og formidlingshonorar, der skulle indgå i anskaffelsessummen for ejendommen i henhold til fast ligningsmæssig praksis og tidligere administrative udtalelser. Det blev fremhævet, at [virksomhed2] A/S fungerede som det eneste mellemled og varetog alle arbejdsopgaver i forbindelse med erhvervelsen. Klageren påstod subsidiært, at en skønsmæssig del af honoraret, ikke under 750.000 kr., skulle godkendes. Vedrørende administrationshonoraret på 265.000 kr. gjorde klageren gældende, at det dækkede over ydelser som årsregnskab, administration og generalforsamling, og at det var fradragsberettiget efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a og Ligningsloven § 8 J, stk. 1. Subsidiært blev der påstået fradrag for 80.000 kr. (inkl. revisorudgifter).

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse fuldt ud.

Udbyderhonorar

Landsskatteretten godkendte ikke udbyderhonoraret til [virksomhed2] A/S tillagt anskaffelsessummen for ejendommen, udover de af skatteankenævnet allerede godkendte udgifter på i alt 418.623 kr. til stempel, byggeteknisk gennemgang og advokathonorar.

Retten henviste til fast ligningsmæssig praksis, hvorefter sædvanlige handelsomkostninger kan medregnes til den afskrivningsberettigede anskaffelsessum for en ejendom, jf. Afskrivningsloven § 17, stk. 1 og Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Denne praksis omfatter udgifter direkte knyttet til selve handlen, såsom tinglysningsudgifter, ejendomsmæglersalær og berigtigelseshonorar.

Landsskatteretten lagde vægt på Højesterets dom af 25. november 2008 (SKM2008.967.HR) og andre landsretsdomme (SKM2006.649.VLR, SKM2006.310.VLR, SKM2008.16.VLR), som fastslår, at udbyderhonorarer ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget, da de anses for etableringsomkostninger. Disse honorarer vedrører den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kan ikke sidestilles med et ejendomsmæglerhonorar, selvom beløbet sammenlignes hermed. Retten bemærkede, at denne nægtelse ikke er udtryk for en praksisskærpelse, med henvisning til Østre Landsrets dom af 16. februar 2009 (SKM2009.296.ØLR).

Administrationsomkostninger

Landsskatteretten godkendte ikke fradrag for administrationsomkostningerne på 265.000 kr., udover de af skatteankenævnet godkendte revisorudgifter på 40.000 kr.

Begrundelsen herfor var:

• De resterende 225.000 kr. var ikke dokumenteret ved grundbilag.
• Ifølge prospektet var der tale om etableringsudgifter.
• Ligningsloven § 8 J, stk. 1 omhandler alene udgifter til revisor og advokat, og etableringsudgifter kan som udgangspunkt ikke fradrages i den skattepligtige indkomst, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Kun hvis de har tilknytning til erhvervelsen af et aktiv, kan de tillægges anskaffelsessummen, jf. Ligningsloven § 8 J, stk. 3.

Retten understregede, at bevisbyrden for at opnå et skattemæssigt fradrag påhviler skatteyderen.