Landsskatterettens afgørelse om afskrivningsgrundlag i K/S [virksomhed1]

Sagen omhandler klagerens deltagelse i K/S [virksomhed1] og den skattemæssige opgørelse af afskrivningsgrundlaget for en erhvervsejendom samt fradrag for administrationsudgifter i indkomstårene 2001-2005.

K/S [virksomhed1] blev etableret i 2001 og erhvervede ejendommen beliggende [adresse1], [by1] for en kontant købesum på 70.825.000 kr. Klageren erhvervede en ejerandel på 10 %.

Kommanditselskabet opgjorde det kontante skattemæssige afskrivningsgrundlag som følger:

De afholdte købsomkostninger på 5.385.000 kr. var specificeret som følger:

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet godkendte ikke udbyderhonorar på 4.219.182 kr. tillagt anskaffelsessummen. Ankenævnet godkendte dog stempelafgift, udgifter til byggesagkyndig og advokatudgifter tillagt anskaffelsessummen. Fradrag for administrationsudgifter på 400.000 kr. blev ikke godkendt, men revisorudgifter på 40.000 kr. blev skønsmæssigt godkendt efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1. Endvidere godkendte ankenævnet ikke kælderarealet på 213 kvm som afskrivningsberettiget i indkomståret 2001, men dog for 2002-2005.

Klagerens påstande og argumenter

Klageren påstod, at administrationshonoraret på 400.000 kr. skulle godkendes fratrukket, subsidiært et skønsmæssigt beløb på 100.000 kr. Klageren argumenterede for, at udgiften dækkede sædvanlige etablerings- og administrationsudgifter, herunder revisionshonorar og honorar for årsregnskab og generalforsamling, som dels var omfattet af Ligningsloven § 8 J, stk. 1 og dels almindelige driftsomkostninger efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.

Klageren påstod også, at kælderlokalet på 213 kvm var erhvervsmæssigt benyttet og dermed afskrivningsberettiget fra 2001, da det var overgået til særskilt udlejning ved kommanditselskabets erhvervelse.

Endelig påstod klageren, at en skønsmæssig andel på 4.185.000 kr. af udbyderhonoraret skulle godkendes tillagt anskaffelsessummen, da det var et vederlag for formidling af ejendommen, sidestillet med mæglerhonorar. Klageren henviste til fast praksis om, at handelsomkostninger kan medregnes til anskaffelsessummen, jf. Afskrivningsloven § 17, stk. 1 og Afskrivningsloven § 45, stk. 1, og at nægtelsen af dette udgjorde en praksisændring, der kun burde have fremadrettet virkning fra 2003. Subsidiært påstod klageren, at afskrivningsgrundlaget skulle reduceres med et større beløb end 1.200.000 kr., eller at et vederlag på minimum 1.400.000 kr. skulle indregnes i afskrivningsgrundlaget.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten forhøjer ansættelsen for indkomstårene 2001-2005, idet udgifter til stempel på 875.800 kr. ikke godkendes tillagt anskaffelsessummen for ejendommen. Afskrivningsgrundlaget og de årlige skattemæssige afskrivninger nedsættes i overensstemmelse hermed. Den talmæssige opgørelse overlades til SKAT.

Landsskatteretten godkender ikke honoraret til [virksomhed2] A/S på 3.854.982 kr. tillagt anskaffelsessummen for ejendommen. Efter fast ligningsmæssig praksis, jf. blandt andet Højesterets dom af SKM2008.967.HR, indgår i afskrivningsgrundlaget alene udgifter, som kan henføres til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af de afskrivningsberettigede aktiver. Udbyderhonorarer anses for etableringsomkostninger og kan ikke tillægges afskrivningsgrundlaget, selvom beløbet sammenlignes med et ejendomsmæglerhonorar. Dette er i overensstemmelse med praksis, jf. også SKM2006.649.VLR, SKM2006.310.VLR, SKM2008.16.VLR og SKM2009.196.ØLR.

Udgifter til stempel/tinglysning på 875.800 kr. godkendes ikke tillagt anskaffelsessummen for ejendommen, da udgiftens størrelse ikke er tilstrækkeligt dokumenteret, og det ikke er tilstrækkeligt godtgjort, at der er tale om udgifter til tinglysning af skøde, som efter praksis kan godkendes tillagt anskaffelsessummen.

Landsskatteretten godkender advokatudgifter på 280.018 kr. samt udgifter til ingeniør på 10.000 kr. tillagt ejendommens anskaffelsessum, da det er tilstrækkeligt godtgjort, at disse udgifter har haft den fornødne tilknytning til ejendomserhvervelsen, jf. SKM2007.773.HR, SKM2007.775.HR og SKM2005.450.VLR.

Revisorudgifter på 40.000 kr. kan ikke godkendes tillagt anskaffelsessummen for ejendommen, da udgiften ikke vedrørte erhvervelsen af ejendommen, men etableringen af kommanditselskabet. Udgiften godkendes dog fratrukket efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1.

Klagerens andel af administrationshonorar på 400.000 kr. godkendes ikke udover det af skatteankenævnet godkendte, da udgiftens art og omfang ikke er tilstrækkeligt dokumenteret. Det bemærkes endvidere, at ejendommen først er overtaget pr. 31. december 2001.

For indkomståret 2001 godkender Landsskatteretten, at kælderarealet på 213 m2 kan tillægges den afskrivningsberettigede andel af ejendommen. Det anses for tilstrækkeligt godtgjort, at kælderlokalet har været udlejet til erhvervsmæssig anvendelse og anvendt til lager, jf. Afskrivningsloven § 14. Den talmæssige opgørelse overlades til SKAT.