Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S - Udbyderhonorar og investorrejse

Sagen omhandler klagerens andel af afskrivninger og opgørelse af fradragskontoen i kommanditselskabet K/S G1 for indkomstårene 2004-2006. K/S G1 er et ejendomsinvesteringsprojekt, der udlejer fast ejendom i England. Klageren, som ejer 68 ud af 680 andele, selvangav afskrivninger baseret på et afskrivningsgrundlag, der inkluderede betydelige købsomkostninger og et udbyderhonorar til G2 A/S.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet reducerede afskrivningsgrundlaget markant. Nævnet henviste til Afskrivningsloven § 45, stk. 1 og praksis om, at kun omkostninger direkte henførbare til ejendommens anskaffelse kan medregnes. Udbyderhonoraret blev anset for etableringsomkostninger, der ikke kunne tillægges afskrivningsgrundlaget, med henvisning til flere landsretsdomme. Låneomkostninger kunne heller ikke indgå.

Skatteankenævnet opgjorde afskrivningsgrundlaget for K/S G1 således:

Dette resulterede i afskrivninger på 7.556.733 kr. for kommanditselskabet, svarende til 755.673 kr. for klagerens andel. Fradrag for revisor- og advokatudgifter blev godkendt som driftsomkostninger, mens udgifter til investorrejse ikke blev godkendt som fradragsberettigede.

Klagerens argumenter

Klageren påstod, at projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget. Hovedargumentet var, at klageren havde erhvervet "brugte anparter", og at skattemyndighederne i sådanne tilfælde ikke kan reducere afskrivningsgrundlaget med etableringsomkostninger. Der blev henvist til SKM 2008.967.HR og SKM 2008.390.SKAT, samt SKM 2008.984.LSR. Klageren argumenterede desuden for, at de ikke-fradragsberettigede udgifter ikke skulle fragå fradragskontoen, da de var aktiveret regnskabsmæssigt og ikke havde belastet kapitalkontoen, med henvisning til TS-cirkulære nr. 1 af 11. januar 1990 og TfS 2005.885.V.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse vedrørende opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradrag for revisor- og advokatudgifter, men forhøjede indkomsten med udgifter til investorrejse.

Afskrivningsgrundlag

Landsskatteretten afviste klagerens påstand om "brugte anparter". Retten lagde vægt på, at anskaffelsen formelt set skete ved tegning af anparter, og at formålet med projektet var at udbyde et ejendomsprojekt til private investorer. Det faktum, at kommanditselskabet og ejendommen var etableret før klagerens tegning, ændrede ikke ved, at afskrivningsgrundlaget skulle opgøres efter praksis for nytegning af anparter. Der blev henvist til SKM 2008.16.VLR, stadfæstet af Højesteret den 8. september 2009, som fastslog, at udbyderhonorarer er etableringsomkostninger og ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget.

Landsskatteretten fastslog, at afskrivningsgrundlaget for ejendommen skal opgøres ved, at anskaffelses- og salgssummer for bygninger og installationer mv. omregnes til kontantværdi, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Kun omkostninger direkte henførbare til erhvervelsen af et bestemt aktiv indgår. Retten henviste til fast praksis og højesteretsdomme (SKM 2007.773.HR, SKM 2007.775.HR, SKM 2008.967.HR) for, hvilke udgifter der kan medregnes (advokatsalær for skøde, mæglersalær, tinglysningsafgift, byggeteknisk gennemgang, ejendomsvurdering). Finansieringsudgifter kan ikke tillægges anskaffelsessummen, jf. SKM 2006.310.VLR og SKM 2008.16.V. Udbyderhonorarer anses for etableringsomkostninger og kan ikke tillægges afskrivningsgrundlaget, jf. SKM 2008.967.HR og andre landsretsdomme.

Landsskatteretten godkendte følgende udgifter tillagt afskrivningsgrundlaget:

• Stempelomkostning: 6.303.313 kr.
• Mægleromkostning: 1.757.670 kr. (svarende til ejendomsmæglerudgift til G6/G8)
• Bygningssagkyndig: 102.168 kr.
• Ejendomsvurdering: 118.372 kr.
• Udenlandsk advokat: 384.521 kr.

Øvrige udgifter, herunder finansieringsomkostninger, prospekt, salgsprovisioner, generel provision, fast provision, økonomistyring, kurstab og G2's avance, blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller fradraget ved indkomstopgørelsen, da de blev anset for kommanditselskabet uvedkommende eller ikke tilstrækkeligt dokumenteret.

Fradrag for revisor- og advokatudgifter

Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at udgifter til dansk revisor (28.700 kr.) og dansk advokat (75.000 kr.) var fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen efter Ligningsloven § 8j, stk. 1, da de ikke havde tilknytning til erhvervelsen af aktivet, jf. Ligningsloven § 8j, stk. 3.

Udgifter til investorrejse

Udgiften til besigtigelsestur for investorerne (115.359 kr.) blev ikke anset for en driftsomkostning for kommanditselskabet, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Retten bemærkede, at rejsens tidsplan, program og deltagernes navne ikke var fremlagt, og at der ikke godkendes fradrag for besigtigelsesrejser, når ejendommen allerede er købt, og investorerne har foretaget en "passiv investering". Landsskatteretten forhøjede derfor klagerens indkomst med 11.536 kr. (klagerens andel).

Fradragskonto

Landsskatteretten foretog ikke yderligere ændringer i fradragskontoen ud over de af SKAT foretagne ændringer. Retten henviste til det nu ophævede TS-cirkulære 1990 nr. 1, pkt. 1 (k) og ligningsvejledningens afsnit E.F.2.2.1, som angiver, at realiserede formuetab (ikke fradragsberettigede omkostninger og tab) skal fragå fradragskontoen, i det omfang beløbene belaster kommanditistens kapitalkonto og ikke modsvares af skattemæssige afskrivninger eller fradrag. Forhøjelsen af udgifter til besigtigelsestur ville indgå som en anpart i kommanditselskabets realiserede formuetab og dermed påvirke fradragskontoen i overensstemmelse hermed.