Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag og Udbyderhonorar i K/S H1 – Journalnr. 08-03849

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede Skatteankenævnets afgørelse vedrørende opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for K/S H1 for indkomstårene 2004 og 2005.

Afskrivningsgrundlag

Landsskatteretten fastslog, at afskrivningsgrundlaget for en ejendom skal opgøres i henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Kun omkostninger, der direkte kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, kan indgå i anskaffelsessummen. Dette inkluderer sædvanlige handelsomkostninger som mæglerhonorar, byggesagkyndig, ejendomsvurdering og udenlandsk advokat.

Landsskatteretten godkendte følgende omkostninger tillagt afskrivningsgrundlaget:

Følgende omkostninger blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget:

• Udbyderhonorar og projektomkostninger: Disse blev anset for etableringsomkostninger og dermed ikke afskrivningsberettigede eller fradragsberettigede. Retten henviste til fast praksis, herunder SKM 2008.967.HR, SKM 2006.649.VLR, SKM 2006.310.VLR, og SKM 2008.16.VLR, som karakteriserer sådanne honorarer som vederlag for investeringsprojektets udvikling og udbud, ikke som omkostninger direkte knyttet til ejendomskøbet.
• Finansieringsomkostninger (498.331 kr.): Disse kunne hverken tillægges afskrivningsgrundlaget eller fradrages ved indkomstopgørelsen.
• Stempeludgifter: Ikke tillagt, da de ikke var dokumenteret.

Fradrag for øvrige udgifter

• Dansk revisor (28.700 kr.) og dansk advokat (75.000 kr.): Landsskatteretten stadfæstede SKATs afgørelse om, at disse udgifter var fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen i henhold til Ligningsloven § 8 J, stk. 1, da de ikke havde tilknytning til erhvervelsen af aktivet, jf. Ligningsloven § 8 J, stk. 3.
• Investorrejser (17.440 kr.): Landsskatteretten forhøjede kommanditselskabets indkomst med dette beløb, da udgiften ikke blev anset for en driftsomkostning efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Dette skyldtes manglende dokumentation for rejsens formål og deltagere, samt at rejsen fandt sted efter ejendomskøbet i et passivt investeringsprojekt.

"Brugte anparter" og fradragskonto

Landsskatteretten afviste klagerens påstand om "brugte anparter". Retten lagde vægt på, at formålet med projektet fra starten var at udbyde det til private investorer, og at det faktum, at kommanditselskabet var etableret og ejendommen anskaffet før klagerens tegning af anparterne, ikke ændrede på, at afskrivningsgrundlaget skulle opgøres efter praksis for nytegning af anparter. Der blev henvist til SKM 2008.16.VLR (stadfæstet af Højesteret den 8. september 2009).

Vedrørende fradragskontoen stadfæstede Landsskatteretten SKATs konsekvensændring i overensstemmelse med de foretagne ændringer i købsomkostningerne og resultatet. Retten bemærkede, at ikke-fradragsberettigede omkostninger og formuetab skal fragå fradragskontoen, hvis de belaster kommanditistens kapitalkonto, jf. det nu ophævede TS cirkulære 1990 nr. 1, pkt. 1 (k) og ligningsvejledningens afsnit E.F.2.2.1. Landsskatteretten foretog ikke yderligere ændringer i fradragskontoen, da forhøjelsen af klagerens andel af udgifter til besigtigelsestur ikke ville påvirke fradragskontoens udvisende, idet SKATs ændring indgår på fradragskontoen i kommanditselskabets resultat, mens Landsskatterettens ændring ville indgå på fradragskontoen som en anpart i kommanditselskabets realiserede formuetab.

SKAT og Skatteankenævnet fastholdt, at udbyderhonoraret og de uspecificerede projektomkostninger var etableringsomkostninger for selve investeringsprojektet, ikke omkostninger vedrørende købet af ejendommen. Med henvisning til Højesterets praksis (SKM2008.967.HR og SKM2009.562.HR) kunne disse omkostninger hverken afskrives eller fradrages. Som en konsekvens heraf skulle de ikke-fradragsberettigede omkostninger reducere klagerens fradragskonto, da de reelt formindskede værdien af klagerens indskud og hæftelse.

Sammenligning af afskrivningsgrundlag