Afskrivningsgrundlag i K/S: Udbyderhonorar og diverse projektomkostninger ikke afskrivningsberettigede

Sagen omhandler opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en ejendom i England ejet af et kommanditselskab (K/S). En kommanditist klagede over, at skattemyndighederne havde nægtet at medregne en række købsomkostninger, herunder et betydeligt udbyderhonorar, i afskrivningsgrundlaget. Klageren argumenterede for, at han havde erhvervet "brugte anparter", og at hele anskaffelsessummen derfor skulle indgå i grundlaget. Landsskatteretten afviste dette synspunkt og fastslog, at der var tale om nytegning af anparter. Retten gennemgik de enkelte omkostninger og konkluderede, at kun udgifter direkte relateret til ejendomshandlen, såsom honorar til engelsk ejendomsmægler, udenlandsk advokat og ejendomsvurdering, kunne tillægges afskrivningsgrundlaget. Andre omkostninger som udbyderhonorar, provisioner og finansieringsomkostninger blev anset for ikke-afskrivningsberettigede etableringsomkostninger. Udgifter til dansk advokat og revisor blev godkendt som særskilt fradragsberettigede, mens en investorrejse ikke blev godkendt som fradragsberettiget driftsomkostning.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse vedrørende afskrivningsgrundlaget og fradrag for advokat- og revisorudgifter. Retten forhøjede dog klagerens indkomst som følge af ikke-godkendte rejseudgifter.

Argumentet om "brugte anparter"

Landsskatteretten afviste klagerens argument om, at der var tale om køb af "brugte anparter". Retten lagde vægt på, at erhvervelsen formelt var en tegning af anparter i et projekt, der fra starten var tiltænkt private investorer. Det faktum, at kommanditselskabet var stiftet og ejendommen købt før klagerens indtræden, ændrede ikke på, at afskrivningsgrundlaget skulle opgøres efter reglerne for nytegning. Retten henviste i den forbindelse til praksis, herunder SKM 2008.16 VLR.

Vurdering af købsomkostninger

Landsskatteretten foretog en detaljeret gennemgang af de enkelte omkostningsposter, som kommanditselskabet havde forsøgt at tillægge afskrivningsgrundlaget. Udgangspunktet var, at kun omkostninger, der direkte kunne henføres til selve erhvervelsen af ejendommen, kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1 og fast retspraksis (SKM 2008.967 HR).

Landsskatterettens vurdering af de enkelte omkostninger er opsummeret nedenfor:

Fradragskonto

Landsskatteretten fandt ikke grundlag for at ændre skatteankenævnets opgørelse af fradragskontoen. Det blev fastslået, at ikke-fradragsberettigede omkostninger og formuetab skal fragå i fradragskontoen, i det omfang de belaster kommanditistens kapitalkonto.