Landsskatteretten om opgørelse af afskrivningsgrundlag for erhvervsejendom i K/S

Sagen vedrører opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for en erhvervsejendom ejet af K/S H1, hvor klageren er kommanditist. Kernen i sagen er, hvilke købsomkostninger, projektomkostninger og udbyderhonorarer der kan medregnes i afskrivningsgrundlaget for indkomstårene 2000-2002 og 2004-2006.

Baggrund for sagen

K/S H1, med 9 deltagere og 230 andele, erhvervede en erhvervsejendom i Tyskland i 1999. Klageren ejede 20 andele. Kommanditselskabet havde i selvangivelserne inkluderet DKK 5.852.084 i købsomkostninger i afskrivningsgrundlaget, herunder erhvervelsesskat, tyske notar- og mæglerhonorarer, udbyderhonorar og projektomkostninger. Klageren argumenterede for, at projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, idet der var tale om erhvervelse af "brugte anparter". Klageren henviste til SKM2008.390 og SKM2008.984.LSR, som ifølge klageren støttede, at skattemyndighederne ikke kunne reducere afskrivningsgrundlaget for en kommanditist, der havde erhvervet en brugt anpart i et igangværende projekt. Desuden gjorde klageren gældende, at ikke-afskrivningsberettigede og ikke-fradragsberettigede udgifter ikke skulle fragå fradragskontoen, hvis de ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto, med henvisning til TS-cirkulære nr. 1 af 11. januar 1990, pkt. 1 og TfS 2005.885 V.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet henviste til en tidligere kendelse fra Landsskatteretten vedrørende K/S H1 og godkendte et lavere afskrivningsgrundlag på DKK 38.562.769 for ejendommen, baseret på Afskrivningsloven §§ 14, 15 og 17. Dette resulterede i lavere godkendte afskrivninger for klageren end de selvangivne beløb for de omhandlede indkomstår.

Klagerens påstand og argumenter

Klageren fastholdt, at de afholdte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar til G1 A/S skulle indgå i afskrivningsgrundlaget. Hovedargumentet var, at der var tale om køb af "brugte anparter" i en igangværende virksomhed, hvilket ifølge klageren betød, at skattemyndighederne ikke kunne reducere afskrivningsgrundlaget. Klageren henviste til SKATs egen meddelelse i SKM2008.390, som sondrer mellem formidlingssalg og videresalg af anparter, og hvor SKAT administrerer reglerne således, at køber af en brugt anpart kan afskrive på hele den aftalte anskaffelsessum. Klageren mente, at denne praksis også burde gælde for den første investor, der køber en anpart fra en udbyder. Endvidere argumenterede klageren for, at de ikke-afskrivningsberettigede og ikke-fradragsberettigede udgifter ikke skulle fragå fradragskontoen, da de var aktiveret regnskabsmæssigt og dermed ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto. Til støtte herfor henviste klageren til TS-cirkulære nr. 1 af 11. januar 1990, pkt. 1 og TfS 2005.885 V.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten afviste klagerens påstand om "brugte anparter". Retten lagde vægt på, at selvom anskaffelsen formelt skete ved tegning af anparter, og kommanditselskabet var etableret og ejendommen anskaffet forud for klagerens tegning, var formålet med projektet hele tiden at udbyde et ejendomsprojekt til private investorer. Klagerens afskrivningsgrundlag skulle derfor opgøres efter praksis for nytegning af anparter, jf. SKM2008.16 VLR.

Retten fastslog, at anskaffelses- og salgssummer for bygninger og installationer skal omregnes til kontantværdi i henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Omkostninger, der direkte kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, indgår i anskaffelsessummen og dermed i afskrivningsgrundlaget, uanset om de er afholdt direkte af kommanditselskabet eller refunderet til tredjemand, jf. SKM2005.450 VLR.

Landsskatteretten godkendte følgende udgifter til tillæg i afskrivningsgrundlaget:

• Erhvervelsesskat
• Tysk notar
• Tysk mægler
• Udgifter til tilstandsrapport (DKK 3.962)
• Honorar til tysk advokat (DKK 96.756)
• Udgifter til registrering af ejerskifte (DKK 78.248)

Disse udgifter blev anset for at have tilstrækkelig direkte tilknytning til ejendomserhvervelsen og var tilstrækkeligt dokumenteret.

Følgende udgifter blev ikke godkendt til tillæg i afskrivningsgrundlaget:

• Udgiften til vurdering af ejendommen (DKK 22.098), da den vedrørte finansiering.
• Udgifter til dansk advokat (DKK 97.045), da disse blev anset for finansieringsudgifter, som som udgangspunkt ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget, jf. SKM2008.16 V. Dog blev klageren godkendt fradrag for advokatudgifterne med DKK 8.439 i indkomståret 2000 efter Ligningsloven § 8 j, stk. 1.
• Udgifterne til G6 (i alt DKK 21.579), da de blev anset for ejendomserhvervelsen uvedkommende. Disse udgifter kunne dog fratrækkes i kommanditselskabets indkomstopgørelse efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a med DKK 18.454 i 2000 (DKK 1.605 for klagerens andel) og DKK 3.125 i 2001 (DKK 272 for klagerens andel).
• Provision til G5 GmbH (DKK 588.645), da der ikke var tilstrækkeligt grundlag for at godkende den som del af afskrivningsgrundlaget. Der manglede nærmere oplysninger om G5 GmbH og den direkte tilknytning til kommanditselskabets køb af ejendommen, og fakturaen var stilet til udbyder.
• Udbyderhonoraret (DKK 1.971.675) og projektomkostningerne (med undtagelse af de ovennævnte godkendte bagvedliggende omkostninger), da disse blev anset for etableringsudgifter, der ikke knytter sig direkte til kommanditselskabets køb af ejendommen, jf. SKM2008.967.HR, SKM2006.649 VLR, SKM2006.310 VLR og SKM2008.16 VLR.

Det godkendte afskrivningsgrundlag for kommanditselskabet blev herefter opgjort til DKK 38.454.027.

Opgørelse af afskrivningsgrundlag

Klagerens andel af afskrivninger blev herefter fastsat til:

• 2000-2002: DKK 167.191
• 2004: DKK 162.032
• 2005-2006: DKK 153.266

Landsskatteretten tog ikke stilling til påstandene vedrørende opgørelsen af fradragskontoen, da hverken SKAT eller skatteankenævnet havde ændret denne.