Landsskatterettens afgørelse om afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S H1

Sagen vedrører opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen for en kommanditist i K/S H1, et kommanditselskab der investerer i faste ejendomme i Tyskland. Klageren havde selvangivet afskrivninger på 279.460 kr. for 2004 og 279.552 kr. for 2005, mens Skatteankenævnet godkendte 265.460 kr. for begge år. Landsskatteretten skulle tage stilling til, hvilke købsomkostninger der kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, herunder et udbyderhonorar, samt behandlingen af fradragskontoen.

Klagerens argumenter

Klageren gjorde gældende, at de afholdte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget. Repræsentanten argumenterede, at der var tale om erhvervelse af "brugte anparter", hvilket ifølge SKATs meddelelse SKM2008.390 skulle medføre, at hele den aftalte anskaffelsessum for anparten kunne afskrives på, da etableringsomkostningerne allerede var betalt af den oprindelige investor. Det blev også anført, at Landsskatteretten i SKM2008.984.LSR havde godkendt et lignende synspunkt.

Desuden påstod klageren, at ikke-afskrivningsberettigede og ikke-fradragsberettigede udgifter ikke skulle fragå fradragskontoen, med henvisning til TS-cirkulære nr. 1 af 11. januar 1990, pkt. 1, litra k, og Vestre Landsrets dom TfS 2005.885V. Det blev fremført, at de omhandlede udgifter var aktiveret regnskabsmæssigt og derfor ikke havde belastet kommanditisternes kapitalkonto.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet henviste til Afskrivningsloven § 45, stk. 1 og praksis om, at kun udgifter direkte henførbare til ejendomserhvervelsen kunne medregnes i afskrivningsgrundlaget. Med henvisning til domme fra Vestre og Østre Landsret (bl.a. SKM2005.450.VLR, SKM2006.310.VLR, SKM2006.649.VLR) blev udbyderhonoraret anset for etableringsomkostninger og ikke godkendt. Udgifter til ejendomsmægler, byggesagkyndig, ejendomsvurdering og udenlandsk advokat blev godkendt. Skatteankenævnet godkendte fradrag for advokatudgifter på 100.087 kr. og revisorudgifter på 28.700 kr., samt udgift til besigtigelsesrejse på 103.348 kr. Skatteankenævnet foretog konsekvensændringer i fradragskontoen som følge af ændringerne i afskrivningsgrundlaget.

Skatteankenævnets opgørelse af afskrivningsgrundlaget pr. ejendom var som følger:

Landsskatterettens bemærkninger og begrundelse

Landsskatteretten fastholdt, at udbyderhonoraret og visse andre omkostninger var etableringsomkostninger, der ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, jf. bl.a. Højesterets dom SKM2008.967.HR. Dog blev udgifter til stempel, byggesagkyndige, notar/tinglysning, tysk advokat og tysk revisor godkendt som en del af afskrivningsgrundlaget. Udgifter til dansk advokat og revisor blev anset for fradragsberettigede etableringsudgifter efter Ligningsloven § 8j, stk. 1. Udgiften til besigtigelsestur for investorer blev ikke anset for en driftsomkostning, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.

Landsskatteretten opgjorde afskrivningsgrundlaget og de samlede afskrivninger for klageren som følger:

Landsskatteretten fandt, at ikke-fradragsberettigede omkostninger skulle fragå fradragskontoen, i det omfang de belastede kommanditistens kapitalkonto, jf. det nu ophævede TS-cirkulære 1990 nr. 1, pkt. 1 (k) og ligningsvejledningens afsnit E.F.2.2.1. Landsskatteretten foretog justeringer i fradragskontoen i overensstemmelse hermed.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten godkendte ikke klagerens påstand om "brugte anparter", idet anskaffelsen formelt set skete ved tegning af anparter, og projektets formål var at udbyde et ejendomsprojekt til private investorer. Klagerens afskrivningsgrundlag skulle derfor opgøres efter praksis for nytegning af anparter, jf. SKM2008.16.VLR.

Landsskatteretten traf følgende afgørelse vedrørende afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i K/S H1 for indkomstårene 2004 og 2005:

• Afskrivningsgrundlag:

  • Udbyderhonoraret på 10.678.974 kr. blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget, da det blev anset for etableringsomkostninger, jf. SKM2008.967.HR.
  • Stempelomkostninger på 2.386.797 kr. blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget.
  • Udgifter til G2 ApS (1.123.445 kr.) og G3 GmbH (2.017.910 kr.) blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller fradragsberettiget, da deres tilknytning til ejendomserhvervelsen ikke var klarlagt.
  • Udgifter til bygningssagkyndige (165.389 kr.) blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget.
  • Udgifter til notar og tinglysning (1.945.567 kr.) blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget.
  • Udgifter til tysk advokat (195.248 kr.) og tysk revisor (3.128 kr.) blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget, da de vedrørte berigtigelse af de tyske ejendomme.
  • Udgifter til dansk advokat (100.087 kr.) og dansk revisor (28.700 kr.) blev anset for etableringsudgifter og fradraget efter Ligningsloven § 8j, stk. 1.
  • Udgifter til prospekt, salgsprovisioner, generel provision, fast provision, økonomistyring og projektresultat blev ikke godkendt, da de blev anset for kommanditselskabet uvedkommende.
  • Udgiften til besigtigelsestur for investorer (103.348 kr.) blev ikke anset for en driftsomkostning og dermed ikke fradragsberettiget, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.

• Samlede afskrivninger:

  • For indkomstårene 2004 og 2005 godkendte Landsskatteretten afskrivninger med 257.663 kr. pr. år, hvilket var en forhøjelse på 7.797 kr. i forhold til skatteankenævnets afgørelse.

• Fradragskonto:

  • Landsskatteretten hævede klagerens fradragskonto for indkomståret 2004 med nedsættelsen af afskrivningerne (7.797 kr.).
  • Fradragskontoen pr. 31. december 2004 blev nedsat med klagerens andel af mægleromkostningerne, som ikke var godkendt afskrivningsberettigede (169.244 kr.).
  • Fradragskontoen pr. 31. december 2004 blev hævet med 8.668 kr., da forhøjelsen af udgifter til besigtigelsestur først påvirkede fradragskontoen pr. 31. december 2005.