Landsskatteretten om afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S H1

Sagen omhandler opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen for klagerens andel i kommanditselskabet K/S H1, som ejer og udlejer en fast ejendom i England. Klageren havde selvangivet afskrivninger baseret på et højere afskrivningsgrundlag, der inkluderede udgifter til projektomkostninger og et udbyderhonorar til G1 A/S. Skatteankenævnet havde reduceret afskrivningsgrundlaget ved at anse udbyderhonoraret som etableringsomkostninger, der hverken kunne fradrages eller afskrives, og godkendte visse andre udgifter som driftsfradrag.

Sagens baggrund og tvist

K/S H1 blev stiftet i 2000 med det formål at udleje fast ejendom i England. Klageren ejede 33 ud af 370 andele i kommanditselskabet. Tvisten drejede sig primært om, hvorvidt en række "købsomkostninger" på i alt 10.139.115 kr., herunder et udbyderhonorar til G1 A/S, skulle indgå i ejendommens afskrivningsgrundlag. Disse omkostninger var i prospektet beskrevet som "handelsomkostninger" og "projektomkostninger". Derudover var der uenighed om fradragsretten for specifikke udgifter som advokat- og revisorhonorarer samt en investorrejse.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet anså udbyderhonoraret som etableringsomkostninger, der ikke kunne tillægges afskrivningsgrundlaget eller fradrages. De godkendte dog visse specifikke udgifter, såsom advokat- og revisorhonorarer, som fradragsberettigede driftsudgifter. Afskrivningsgrundlaget blev opgjort til 77.713.426 kr., hvilket resulterede i lavere afskrivninger for klageren. Fradragskontoen blev konsekvensrettet.

Klagerens argumenter

Klagerens repræsentant argumenterede for, at alle afholdte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen, hvilket ville give ret til afskrivning. Det blev henvist til almindelig teori og praksis om, at sædvanlige handelsomkostninger indgår i anskaffelsessummen for afskrivningsberettigede ejendomme.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse vedrørende opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i K/S H1, dog med en forhøjelse af indkomsten vedrørende udgifter til investorrejse.

Afskrivningsgrundlag og købsomkostninger

Landsskatteretten henviste til Afskrivningsloven § 45, stk. 1 og fast praksis om, at kun omkostninger, der umiddelbart kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, indgår i anskaffelsessummen. Retten bemærkede, at udgifter til advokat for skøde, mæglersalær, tinglysningsafgift, byggeteknisk gennemgang og ejendomsvurdering kan tillægges afskrivningsgrundlaget, jf. bl.a. SKM2007.773.HR og SKM2008.967.HR. Finansieringsudgifter kan derimod ikke tillægges anskaffelsessummen, jf. bl.a. SKM2006.310.VLR.

• Udbyderhonorarer: Landsskatteretten fastholdt, at udbyderhonorarer, der ikke dækker dokumenterbare bagvedliggende omkostninger, ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget, da de anses for etableringsomkostninger. Dette er i overensstemmelse med Højesterets praksis, herunder SKM2008.967.HR.
• Specifikke omkostninger:
  • Mægleromkostning til G6 på 843.317 kr. blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget.
  • Udgifter til G3 ApS (885.117 kr.) og G4 ApS (737.598 kr.) blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller fradraget, da deres tilknytning til ejendomserhvervelsen ikke var klarlagt.
  • Udgifter til bygningssagkyndig (46.252 kr.) og ejendomsvurdering (17.175 kr.) blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget.
  • Finansieringsomkostninger (541.665 kr.) blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller fradraget. Retten tog ikke stilling til Kursgevinstloven § 26.
  • Udgifter til prospekt, salgsprovisioner, generel provision, fast provision, økonomistyring og G1's avance (samlet 6.468.508 kr.) blev anset for kommanditselskabet uvedkommende og blev hverken godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller fradraget.

Driftsomkostninger

Landsskatteretten henviste til Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a for fradrag af udgifter til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten. Etableringsudgifter kan som udgangspunkt ikke fradrages, men advokat- og revisorudgifter kan fradrages efter Ligningsloven § 8j, stk. 1, medmindre de skal tillægges anskaffelsessummen for et aktiv, jf. Ligningsloven § 8j, stk. 3.

• Advokat- og revisorudgifter: Skatteankenævnets afgørelse om at godkende udgiften til dansk advokat (183.134 kr.) og dansk revisor (28.700 kr.) som fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen blev stadfæstet.
• Investorrejse: Udgiften til besigtigelsestur for investorerne (15.460 kr.) blev ikke anset for en driftsomkostning for kommanditselskabet og blev derfor ikke godkendt til fradrag. Dette skyldtes manglende dokumentation for rejsens formål og deltagere, samt at investeringen blev anset for passiv. Klagerens indkomst blev forhøjet med 1.379 kr. svarende til klagerens andel af denne udgift.

Fradragskonto

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets konsekvensændring af fradragskontoen i overensstemmelse med de foretagne korrektioner af købsomkostningerne og resultatet.