Landsskatteretten om afskrivningsgrundlag og fradrag i ejendomsinvesteringsprojekt

Sagen vedrørte klagerens opgørelse af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i ejendomsinvesteringsprojektet K/S H1 for indkomstårene 2004 og 2005. Klageren påstod, at de af kommanditselskabet afholdte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar til G1 A/S skulle indgå i afskrivningsgrundlaget for den tysk beliggende ejendom, med deraf følgende afskrivningsadgang og korrektion af fradragskontoen. Klageren henviste til, at almindelig teori og praksis tillader sædvanlige handelsomkostninger at indgå i anskaffelsessummen.

Landsskatteretten bemærkede, at afskrivningsgrundlaget for ejendomme skal opgøres til kontantværdi i henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Praksis fastslår, at kun omkostninger, der umiddelbart kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, indgår i anskaffelsessummen. Dette inkluderer udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve købet, såsom stempeludgifter, ejendomsmæglersalær, berigtigelseshonorar og lignende, jf. bl.a. SKM 2007.773 HR, SKM 2007.775 HR, SKM 2005.450 VLR og SKM 2008.967 HR. Finansieringsudgifter kan derimod ikke tillægges anskaffelsessummen, jf. bl.a. SKM 2006.310 VLR og SKM 2008.16 V.

Udbyderhonorarer anses efter praksis for etableringsomkostninger og kan ikke tillægges afskrivningsgrundlaget, medmindre de dækker dokumenterbare, viderefakturerede udgifter, der i sig selv kan tillægges afskrivningsgrundlaget. Driftsomkostninger, der anvendes til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten, kan fradrages efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Etableringsudgifter i form af revisor- og advokatudgifter kan fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1, medmindre de skal tillægges anskaffelsessummen for et aktiv, jf. Ligningsloven § 8 J, stk. 3. Bevisbyrden for at opnå et skattemæssigt fradrag påhviler skatteyderen.

Landsskatteretten godkendte følgende udgifter tillagt afskrivningsgrundlaget:

• Stempelomkostninger (tysk grunderhvervelsesskat) på 1.770.720 kr.
• Notar- og tinglysningsudgifter på 237.484 kr.
• Udgifter til bygningssagkyndig på 50.345 kr.
• Udgifter til ejendomsvurdering på 48.158 kr.
• Udgifter til udenlandsk advokat på 110.451 kr.

Derimod blev følgende udgifter ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller som fradragsberettigede driftsomkostninger:

• Udgifter til 2. prioritetslångiver på 111.600 kr. (finansieringsomkostning).
• Prospekt, salgsprovisioner, mægler, generel provision, fast provision, økonomistyring, kurstab ApS og projektresultat (anset for kommanditselskabet uvedkommende omkostninger eller etableringsomkostninger).
• Udgifter til besigtigelsestur for investorerne på 78.573 kr. (ikke anset for driftsomkostning grundet manglende dokumentation og passiv investeringskarakter).

Udgifter til udenlandsk revisor (1.266 kr.), dansk revisor (28.700 kr.) og dansk advokat (70.150 kr.) blev stadfæstet som fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen, da de blev anset for etableringsudgifter, der ikke direkte knyttede sig til erhvervelsen af aktivet. Fradragskontoen blev konsekvensændret i overensstemmelse med Landsskatterettens afgørelse.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten traf følgende afgørelse for indkomstårene 2004 og 2005:

Afskrivninger

Landsskatteretten godkendte afskrivninger med 206.836 kr. for klagerens andel i K/S H1 for begge indkomstår, hvor skatteankenævnet havde ansat dem til 208.026 kr., og klageren selvangivet 231.380 kr. Afskrivningsgrundlaget blev opgjort som følger:

Fradrag for udgifter

• Advokatudgifter: Skatteankenævnets godkendelse af fradrag for udgift til advokat i K/S H1 med 70.150 kr. (svarende til 5.846 kr. for klagerens andel) blev stadfæstet.
• Revisorudgifter: Skatteankenævnets godkendelse af fradrag for udgift til revisor i K/S H1 med 29.966 kr. (svarende til 2.497 kr. for klagerens andel) blev stadfæstet.
• Rejseudgifter: Landsskatteretten forhøjede klagerens indkomst med 6.548 kr., da udgiften til besigtigelsestur for investorerne (78.573 kr. for kommanditselskabet) ikke blev anset for en fradragsberettiget driftsomkostning.

Fradragskonto

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets konsekvensændringer i fradragskontoen. Dog blev fradragskontoen yderligere ændret som følge af justeringen af mæglerudgiften, hvilket betød, at 303.726 kr. for kommanditselskabet (25.310 kr. for klagerens andel) skulle fradrages fradragskontoen pr. 31. december 2004 i forhold til skatteankenævnets afgørelse. Differencen i afskrivningen for klageren på 1.190 kr. for indkomståret 2004 skulle tillægges fradragskontoen pr. 31. december 2004.