Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S H1 – Udbyderhonorar, købsomkostninger og investorrejse

Sagen omhandler klagerens andel af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i K/S H1 for indkomstårene 2004 og 2005. K/S H1, et kommanditselskab stiftet i 2000, udlejer fast ejendom i England. Klageren ejede 30 ud af 370 andele i selskabet.

Den primære stridighed vedrørte opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for ejendommen, især hvorvidt en række købsomkostninger, herunder et udbyderhonorar på 10.139.115 kr. til G1 A/S, kunne medregnes. Klageren selvangav afskrivninger baseret på et højere afskrivningsgrundlag end det, Skatteankenævnet og SKAT godkendte. Derudover var der uenighed om fradragsberettigelsen af specifikke udgifter som advokat- og revisorhonorarer samt udgifter til en investorrejse.

Klageren argumenterede for, at alle sædvanlige handelsomkostninger, herunder projektomkostninger og udbyderhonorar, skulle indgå i den skattemæssige anskaffelsessum for ejendommen, hvilket ville give adgang til yderligere afskrivninger. Dette blev begrundet med almindelig teori og praksis for handelsomkostninger.

SKAT og Skatteankenævnet henviste til, at kun udgifter direkte henførbare til erhvervelsen af ejendommen kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1. De anførte, at udbyderhonorarer typisk blev anset for etableringsomkostninger, som ikke kunne tillægges afskrivningsgrundlaget, jf. retspraksis. Bevisbyrden for udgifternes fradrags- eller afskrivningsberettigelse påhvilede den skattepligtige. Finansieringsudgifter kunne heller ikke tillægges anskaffelsessummen. Advokat- og revisorudgifter kunne dog fradrages som etableringsudgifter efter Ligningsloven § 8j, stk. 1, medmindre de var direkte knyttet til aktivets erhvervelse, jf. Ligningsloven § 8j, stk. 3. Udgifter til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kunne fradrages som driftsomkostninger, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.

Landsskatteretten skulle på baggrund af Skatteforvaltningsloven § 45 tage stilling til alle selvangivne købsomkostninger tillagt afskrivningsgrundlaget og deres fradragsberettigelse. Retten bemærkede, at finansieringsudgifter ikke kunne tillægges anskaffelsessummen, og at udbyderhonorarer efter praksis blev anset for etableringsomkostninger, der ikke kunne afskrives på. Dog kunne dokumenterbare udgifter, der reelt dækkede over afskrivningsberettigede købsomkostninger, viderefaktureres og indgå i afskrivningsgrundlaget.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse vedrørende opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i K/S H1 for indkomstårene 2004 og 2005, dog med en forhøjelse af indkomsten for udgifter til investorrejse.

Landsskatteretten traf følgende specifikke afgørelser vedrørende de enkelte købsomkostninger og fradrag:

• Mægleromkostninger: Udgiften til G4 på 843.317 kr. blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget.
• Andre mæglerlignende omkostninger: Udgifterne til G2 ApS (885.117 kr.) og G3 ApS (737.598 kr.) blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller som fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen, da deres tilknytning til ejendomserhvervelsen ikke var klarlagt.
• Bygningssagkyndig og ejendomsvurdering: De selvangivne beløb på 46.252 kr. (bygningssagkyndig) og 17.175 kr. (ejendomsvurdering) blev godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget, da de blev anset for at være omkostninger til byggeteknisk gennemgang og vurdering.
• Finansieringsomkostninger: Den samlede dokumenterede udgift til 1. og 2. prioritet bank på 541.665 kr. blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller som fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen, da de blev anset for finansieringsudgifter, jf. praksis, herunder SKM2006.310.VLR og SKM2008.16.V.
• Advokat- og revisorudgifter: Udgiften til dansk advokat (183.134 kr.) og dansk revisor (28.700 kr.) blev stadfæstet som fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen i henhold til Ligningsloven § 8j, stk. 1, da de blev anset for etableringsudgifter, der ikke skulle tillægges anskaffelsessummen, jf. Ligningsloven § 8j, stk. 3.
• Øvrige udbyderrelaterede omkostninger: Udgifter til prospekt (70.525 kr.), salgsprovisioner (429.524 kr.), generel provision (468.375 kr.), fast provision (300.000 kr.), økonomistyring (400.000 kr.) og G1's avance (3.800.084 kr.) blev ikke godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget eller som fradragsberettigede ved indkomstopgørelsen, da de blev anset for at være kommanditselskabet uvedkommende eller etableringsomkostninger, jf. praksis, herunder SKM2008.967.HR.
• Investorrejse: Udgiften til besigtigelsestur for investorerne (15.460 kr., svarende til 1.254 kr. for klagerens andel) blev ikke anset for en driftsomkostning for kommanditselskabet og medførte en forhøjelse af indkomsten. Dette skyldtes manglende dokumentation for rejsens formål og deltagere, samt at rejsen ikke var foretaget i forbindelse med erhvervelse af ejendommen, og investeringen blev anset for passiv.
• Fradragskonto: Landsskatteretten foretog ingen yderligere ændringer i fradragskontoen udover SKATs konsekvensændringer, da forhøjelsen vedrørende investorrejsen ville indgå som en anpart i kommanditselskabets realiserede formuetab og dermed ikke påvirke fradragskontoens udvisende i forhold til SKATs ændringer, jf. ligningsvejledningens afsnit E.F.2.2.1.