Landsskatteretten om udbyderhonorar og afskrivningsgrundlag i ejendomsprojekt
Dato
3. september 2009
Hoved Emner
Afskrivninger og fradrag
Eksterne links
Læs hele sagenUnder Emner
Anskaffelsessum, Afskrivningsgrundlag, Udbyderhonorar, Ejendomsprojekt, Kommanditselskab, Markedsundersøgelser
Sagen omhandler en klage over Skattecentrets afgørelse vedrørende opgørelsen af anskaffelsessummen for en ejendom i ejendomsinvesteringsprojektet G1 K/S, og dermed grundlaget for skattemæssige afskrivninger. Skattecentret havde nedsat klagerens afskrivninger for indkomstårene 2004 og 2005, idet et udbyderhonorar på 5.804.139 kr. ikke blev godkendt som del af anskaffelsessummen, og et fradrag for markedsundersøgelser på 30.000 kr. blev nægtet i 2004.
Klageren deltog som kommanditist i G1 K/S, et butikscenterprojekt udbudt af G2 I/S. Ejendommen blev oprindeligt købt af G2 I/S for 109.000.000 kr. den 23. juni 2004. G2 I/S stiftede G1 K/S den 28. juni 2004 og videresolgte anparterne til investorer, herunder klageren, i august/september 2004 for en samlet købesum på 116.500.000 kr. G2 I/S opkrævede desuden 300.000 kr. for markedsundersøgelser.
Klagerens påstande og argumenter
Klageren påstod principalt, at anskaffelsessummen skulle opgøres som den aftalte købesum på 116.500.000 kr. tillagt klagerens andel af honoraret for markedsundersøgelser. Argumentationen var, at investorerne købte 'brugte anparter' fra G2 I/S, som havde påtaget sig den økonomiske risiko og forbedret ejendommen i sin ejerperiode. G2 I/S havde sikret en 10-årig uopsigelig lejekontrakt med G4, hvilket øgede ejendommens værdi og skabte incitament for andre lejere. Klageren fremhævede, at G2 I/S agerede som sælger med et forretningsmæssigt formål om videresalg med avance, ikke som en formidler, og at udgifter afholdt af sælger før købers erhvervelse er køber uvedkommende i en skattesag om kvalifikation af udgifter.
Klageren anførte, at følgende forhold har betydning for fastsættelsen af udlejningsejendommens værdi:
| Aspekt | Beskrivelse |
|---|---|
| Hovedlejere | Hvilke hovedlejere, der har indgået lejekontrakter. |
| Kontraktlængde | Lejekontrakternes længde for hovedlejerne. |
| Lejeforøgelse | Mulighederne for at øge lejen ved udskiftning af lejere. |
| Arealoptimering | Mulighederne for optimering af udlejningsarealerne og herved øge lejeindtægterne. |
| G2 I/S' rolle | G2 I/S' opgave er at købe ejendommen så billigt som muligt og efterfølgende hurtigst muligt optimere lejen, hvorefter ejendommen sælges videre til investorerne. Udgifter, der relaterer sig til udlejningsvirksomheden, f.eks. vederlag for opnåelse af et stærkere lejekontraktsgrundlag, kan SKAT ikke anse at være etableringsudgifter. Disse udgifter ville G2 I/S have afholdt uanset, om ejendommen skulle sælges videre eller ej. Udgifter, der er afholdt af sælger, er køber uvedkommende, og der kan således slet ikke opstå en skattesag om kvalifikation af udgifter, som er afholdt af sælger i tiden før købers erhvervelse. |
Subsidiært påstod klageren, at en forholdsmæssig del af G2 I/S' honorar skulle tillægges anskaffelsessummen, da det svarede til et ejendomsmæglerhonorar for forbedring af lejekontrakter og projektstrukturering.
Landsskatterettens afgørelse
Landsskatteretten stadfæstede Skattecentrets afgørelse. Retten lagde til grund, at G2 I/S, som sædvanligvis agerer udbyder i ejendomsprojekter, alene havde erhvervet ejendommen med det formål at videresælge anparterne til investorer. Det blev vurderet, at G2 I/S havde udført et arbejde svarende til, hvad der er sædvanligt i formidlingssager, hvor udbydere typisk opkræver et nettohonorar på ca. 5-6 % af ejendommens købesum.
Retten fandt, at den mellem investorerne og G2 I/S aftalte købesum på 116.500.000 kr. ikke kunne lægges til grund for opgørelsen af afskrivningsgrundlaget for ejendommen. Dette blev begrundet med flere forhold:
- Investorerne og G2 I/S havde en fælles interesse i at fastsætte et højt afskrivningsgrundlag, hvilket betød, at den aftalte købesum ikke nødvendigvis afspejlede handelsværdien på overdragelsestidspunktet.
- G2 I/S havde erhvervet ejendommen fra en uafhængig part for 109.000.000 kr. kun to dage før, prospektet forudså en købesum på 116.500.000 kr. ved nytegning.
- Det aftalte beløb på 116.500.000 kr. var præcist det beløb, investorerne senere erhvervede ejendommen for.
- Der var tale om et meget kort tidsforløb fra G2 I/S' erhvervelse af ejendommen (23. juni 2004) til videresalget til investorerne (august og september 2004).
Landsskatteretten konkluderede, at den aftalte købesum på 116.500.000 kr. indeholdt et honorar til G2 I/S, som Skattecentret havde opgjort til 5.804.139 kr. Dette honorar vedrørte den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet og kunne derfor ikke tillægges den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, jf. Højesterets dom gengivet i SKM2008.967.HR.
Endvidere kunne honoraret for markedsundersøgelser på 300.000 kr. hverken tillægges anskaffelsessummen for ejendommen eller fradrages. Dette skyldtes, at udgiften ikke havde den fornødne snævre tilknytning til berigtigelsen og gennemførelsen af ejendomskøbet, jf. Højesterets domme gengivet i SKM2008.967.HR og SKM2008.465.HR.
På baggrund heraf fandt Landsskatteretten ikke grundlag for at imødekomme klagerens principale eller subsidiære påstande og stadfæstede dermed Skattecentrets afgørelse.
Lignende afgørelser
