Landsskatteretten: Afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S - Projektomkostninger og udbyderhonorar

Sagen omhandler opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen for en kommanditist i K/S H1, et kommanditselskab stiftet i 2003, der udlejer faste ejendomme i Tyskland. Klagen vedrørte især, hvorvidt udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorarer kunne indgå i afskrivningsgrundlaget for de erhvervede ejendomme.

K/S H1 havde i 2004 erhvervet fire ejendomme i Tyskland. I forbindelse med erhvervelsen var der afholdt betydelige købsomkostninger, herunder et udbyderhonorar på 10.678.974 kr. til G1 A/S, som ifølge prospektet dækkede handelsomkostninger, projektomkostninger, tysk notar og mægler samt udbyderhonorar. Klageren havde selvangivet afskrivninger baseret på et afskrivningsgrundlag, der inkluderede disse omkostninger.

Skatteankenævnet havde godkendt visse omkostninger som del af afskrivningsgrundlaget, herunder stempel, eksterne mæglere, byggesagkyndig, udenlandske advokater og revisorer samt notar/tinglysning. Derimod blev projektomkostninger og udbyderhonorar anset for etableringsudgifter, der ikke kunne indgå i afskrivningsgrundlaget eller fradrages som driftsomkostninger. Skatteankenævnet godkendte dog fradrag for danske advokat- og revisorudgifter efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1 og en udgift til besigtigelsesrejse efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a.

Klageren påstod, at alle afholdte udgifter til projektomkostninger og udbyderhonorar skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, med henvisning til almindelig praksis for handelsomkostninger. Klageren ønskede også en korrektion af fradragskontoen i overensstemmelse hermed.

Landsskatteretten vurderede de enkelte udgiftsposter i lyset af gældende praksis for afskrivningsgrundlag og fradragsret. Retten fastslog, at kun omkostninger, der umiddelbart kunne henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Udbyderhonorarer blev anset for etableringsomkostninger, der ikke kunne tillægges afskrivningsgrundlaget, medmindre de dækkede dokumenterbare udgifter, der i sig selv var afskrivningsberettigede. Driftsomkostninger kunne fradrages efter Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a, mens etableringsudgifter som udgangspunkt ikke kunne, medmindre de faldt ind under Ligningsloven § 8 J, stk. 1 for advokat- og revisorudgifter.

Landsskatteretten godkendte stempelomkostninger, udgifter til bygningssagkyndige, notar/tinglysning samt udenlandske advokat- og revisorudgifter til afskrivningsgrundlaget. Derimod blev mæglerhonorarer til G2 ApS og G3 GmbH ikke godkendt, da deres tilknytning til ejendomserhvervelsen ikke var tilstrækkeligt dokumenteret. De øvrige projektomkostninger og udbyderhonorarer blev anset for kommanditselskabet uvedkommende og dermed hverken afskrivnings- eller fradragsberettigede. Udgiften til besigtigelsestur for investorer blev heller ikke godkendt som driftsomkostning. Danske advokat- og revisorudgifter blev godkendt som fradragsberettigede etableringsudgifter efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1.

Som følge af ændringerne i afskrivningsgrundlaget og de ikke-godkendte mægleromkostninger blev klagerens fradragskonto justeret konsekvensmæssigt.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten godkendte afskrivninger for klagerens andel i K/S H1 med 346.855 kr. for indkomstårene 2004, 2005 og 2006, hvilket var en nedsættelse i forhold til det selvangivne, men en forhøjelse i forhold til skatteankenævnets afgørelse. Afgørelsen byggede på en detaljeret vurdering af, hvilke købsomkostninger der kunne indgå i ejendommenes afskrivningsgrundlag, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1, og hvilke der skulle behandles som fradragsberettigede etableringsudgifter eller slet ikke fradrages.

Landsskatteretten fandt, at følgende omkostninger kunne tillægges afskrivningsgrundlaget:

• Stempelomkostninger (Grunderwerbsteuer): Godkendt, da de havde direkte tilknytning til erhvervelsen af de fire ejendomme.
• Udgifter til bygningssagkyndige: Godkendt, da de vedrørte bygningsgennemgange af ejendommene.
• Notar- og tinglysningsudgifter: Godkendt delvist (1.945.567 kr.), da de var sædvanlige ved ejendomshandel i Tyskland, og skatteankenævnets vurdering af omfanget blev fastholdt.
• Udenlandsk advokat- og revisorhonorar: Godkendt tillagt afskrivningsgrundlaget, da de vedrørte berigtigelse af de tyske ejendomme.

Landsskatteretten afviste at tillægge følgende omkostninger afskrivningsgrundlaget eller at give fradrag for dem:

• Mæglerhonorarer til G2 ApS og G3 GmbH: Ikke godkendt, da det ikke var tilstrækkeligt dokumenteret, at disse udgifter havde en tæt tilknytning til erhvervelsen af ejendommene. Disse udgifter kunne heller ikke fradrages ved indkomstopgørelsen.
• Udbyderhonorarer og projektomkostninger (prospekt, salgsprovisioner, generel provision, fast provision, økonomistyring, projektresultat): Anset for etableringsomkostninger og kommanditselskabet uvedkommende. Disse kunne hverken tillægges afskrivningsgrundlaget eller fradrages ved indkomstopgørelsen. Dette var i overensstemmelse med fast praksis, jf. bl.a. SKM2008.967.HR, der betegner udbyderhonorarer som etableringsomkostninger vedrørende den overordnede strukturering af investeringsprojektet.
• Udgifter til besigtigelsestur for investorer: Ikke anset for en fradragsberettiget driftsomkostning for kommanditselskabet, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Dette skyldtes manglende dokumentation for rejsens program, at rejsen var afholdt efter erhvervelsen af ejendommene, og at investorerne foretog en passiv investering.

Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse om fradrag for udgifter til dansk advokat (95.087 kr.) og dansk revisor (28.700 kr.). Disse udgifter blev anset for etableringsudgifter, der skulle fradrages ved indkomstopgørelsen efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1, og ikke tillægges anskaffelsessummen, jf. Ligningsloven § 8 J, stk. 3.

Landsskatteretten foretog konsekvensændringer i klagerens fradragskonto for indkomstårene 2004, 2005 og 2006 som følge af ændringerne i afskrivningsgrundlaget og de ikke-godkendte mægleromkostninger. Forhøjelsen af indkomsten med udgifter til besigtigelsestur påvirkede ikke fradragskontoen pr. 31. december 2006, da dette beløb indgik som en anpart i kommanditselskabets realiserede formuetab.