Landsskatteretten om afskrivningsgrundlag og fradrag for købs- og etableringsomkostninger i K/S

Sagen omhandler klagerens deltagelse i K/S H1 og spørgsmålet om, hvorvidt honorar til udbyder kan medregnes i afskrivningsgrundlaget for en erhvervet ejendom, samt om udgifter til en investorrejse er fradragsberettigede. K/S H1 erhvervede en ejendom i Newcastle i 2004, og der opstod uenighed om, hvilke købsomkostninger der kunne indgå i afskrivningsgrundlaget, og hvilke der var fradragsberettigede drifts- eller etableringsomkostninger.

Skatteankenævnet havde ansat klagerens andel af afskrivninger lavere end selvangivet og havde ikke anerkendt udbyderhonoraret som en del af afskrivningsgrundlaget, idet det blev anset for etableringsomkostninger. Nævnet godkendte dog fradrag for advokat- og revisorudgifter samt udgifter til investorrejse som driftsomkostninger.

Klageren påstod, at alle projektomkostninger og udbyderhonoraret skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, og at fradragskontoen skulle korrigeres herefter. Klageren argumenterede for, at investorrejsen var en driftsrelateret udgift, da den gav investorerne mulighed for at besigtige ejendommen og drøfte driften.

Landsskatteretten fandt, at kun omkostninger, der direkte kunne henføres til erhvervelsen af ejendommen, kunne indgå i afskrivningsgrundlaget. Udbyderhonorarer blev som udgangspunkt anset for etableringsomkostninger, der ikke kunne tillægges afskrivningsgrundlaget, medmindre de dækkede dokumenterbare, afskrivningsberettigede udgifter. Finansieringsudgifter kunne ikke medregnes. Udgifter til dansk revisor og advokat blev anset for etableringsudgifter, der kunne fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1. Udgiften til investorrejsen blev anset for kommanditselskabet uvedkommende og dermed ikke fradragsberettiget, da rejsen fandt sted efter købet, ægtefæller deltog, og der ikke var dokumenteret en driftsmæssig begrundelse for en passiv investering. Landsskatteretten justerede afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i overensstemmelse hermed for indkomstårene 2004 og 2005.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten tog stilling til, hvilke omkostninger der kunne medregnes i afskrivningsgrundlaget for en erhvervet ejendom, samt fradragsretten for visse udgifter. Afskrivningsgrundlaget for ejendomme skal opgøres til kontantværdi, jf. Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Praksis tilsiger, at omkostninger, der umiddelbart kan henføres til erhvervelsen af et bestemt aktiv, indgår i anskaffelsessummen og dermed i afskrivningsgrundlaget. Dette er bekræftet af Højesteret i SKM 2007.773 HR og SKM 2007.775 HR, som fastslår, at udgifter til advokat for udfærdigelse af skøde indgår i anskaffelsessummen. SKM 2008.967 HR præciserer, at kun udgifter til berigtigelse og gennemførelse af selve købet af afskrivningsberettigede aktiver indgår.

Specifikke omkostninger og deres behandling

• Finansieringsudgifter: Kan ikke tillægges anskaffelsessummen for ejendommen, jf. SKM 2006.310 VLR og SKM 2008.16 V.
• Byggeteknisk gennemgang: Udgifter til sædvanlig byggeteknisk gennemgang (f.eks. tilstandsrapport) kan tillægges afskrivningsgrundlaget, jf. SKM 2006.649 VLR.
• Udbyderhonorarer: Kan efter praksis ikke tillægges afskrivningsgrundlaget, da de anses for etableringsomkostninger. Dette er fastslået i SKM 2008.967 HR og flere landsretsdomme. Dog kan dokumenterbare udgifter, der dækkes af udbyderhonoraret og som efter praksis kan tillægges afskrivningsgrundlaget, medregnes, selvom de er viderefaktureret, jf. SKM 2005.450 VLR.
• Driftsomkostninger: Udgifter anvendt til at erhverve, sikre og vedligeholde indkomsten kan fradrages, jf. Statsskatteloven § 6, stk. 1, litra a. Etableringsudgifter kan dog fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1, medmindre de skal tillægges anskaffelsessummen for et aktiv, jf. Ligningsloven § 8 J, stk. 3.

Landsskatterettens konkrete vurdering

Landsskatteretten godkendte følgende til afskrivningsgrundlaget:

• Mægleromkostninger (G3 og G7 Erhverv): 422.793 kr.
• Byggesagkyndig (G3): 32.351,94 kr.
• Udenlandsk advokat (G2 og G5): 120.000 kr. (skønnet del vedrørende berigtigelse af ejendommen).

Udgifter til ejendomsvurdering (G6) blev anset for finansieringsudgifter og ikke godkendt til afskrivningsgrundlaget. De resterende købsomkostninger blev anset for finansieringsomkostninger eller udbyderhonorar uden bagvedliggende omkostninger.

Den selvangivne udgift til dansk revisor (28.700 kr.) og dansk advokat (121.111 kr.) blev anset for etableringsudgifter, der skulle fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1 i indkomståret 2004. Klagerens andel heraf var henholdsvis 4.566 kr. og 19.268 kr.

Udgiften til investorrejse på 321.449 kr. (klagerens andel 51.140 kr.) blev anset for kommanditselskabet uvedkommende og dermed ikke fradragsberettiget. Dette blev begrundet med, at rejsen var afholdt efter købet, ægtefæller deltog, der ikke var dokumenteret en driftsmæssig begrundelse, og investeringen var passiv.

Opgørelse af afskrivningsgrundlag og fradragskonto

Landsskatteretten opgjorde det afskrivningsberettigede anskaffelsessum således:

Kommanditselskabets afskrivninger for hvert af indkomstårene 2004 og 2005 blev fastsat til 5% af den afskrivningsberettigede anskaffelsessum, svarende til 2.404.440 kr. Klagerens andel heraf var 382.525 kr.

Fradragskontoen pr. 31. december 2004 blev ansat til 2.190.088 kr., hvilket var en justering i forhold til skatteankenævnets afgørelse, der skyldtes Landsskatterettens regulering af afskrivningsgrundlaget og den manglende godkendelse af investorrejsen som fradragsberettiget. Forhøjelsen af klagerens andel af udgifter til investorrejse påvirkede fradragskontoen som et realiseret formuetab, der skulle fragå kontoen, jf. praksis for kommanditselskaber.