Landsskatteretten om afskrivningsgrundlag og fradragskonto i K/S med udenlandsk ejendom

Sagen vedrører opgørelsen af afskrivningsgrundlaget og fradragskontoen i kommanditselskabet K/S H1, som ejer og udlejer fast ejendom i England. Hovedspørgsmålet var, hvilke anskaffelsesomkostninger, især et betydeligt udbyderhonorar, der kunne medregnes i afskrivningsgrundlaget eller fradrages som driftsomkostninger.

K/S H1 blev stiftet i august 2004 og erhvervede to ejendomme i Storbritannien. Den samlede anskaffelsessum, inklusive diverse omkostninger, var oprindeligt opgjort til 45.921.818 kr., med et afskrivningsgrundlag på 41.676.818 kr. efter fradrag af grundværdi. Klageren, som deltager i K/S'et, selvangav afskrivninger på 208.380 kr. for både 2004 og 2005.

Skatteankenævnets afgørelse

Skatteankenævnet fandt, at udbyderhonoraret på 5.076.434 kr. primært var en etableringsudgift relateret til den overordnede strukturering og tilrettelæggelse af investeringsprojektet, snarere end en direkte omkostning ved erhvervelsen af ejendommene. Med henvisning til fast praksis blev sådanne udgifter anset for ikke-fradragsberettigede og ikke-medregnelige i afskrivningsgrundlaget.

Skatteankenævnet justerede afskrivningsgrundlaget som følger:

Dette resulterede i godkendte afskrivninger på 190.433 kr. for klagerens andel. Derudover godkendte nævnet fradrag for danske advokat- og revisorudgifter i henhold til Ligningsloven § 8 J, stk. 1. Fradragskontoen blev ligeledes justeret for at afspejle disse ændringer.

Klagerens argumenter

Klageren gjorde gældende, at projektomkostningerne og udbyderhonoraret skulle indgå i afskrivningsgrundlaget, da de udgjorde sædvanlige handelsomkostninger. Repræsentanten fremhævede, at alle sædvanlige handelsomkostninger bør indgå i den skattemæssige anskaffelsessum for en afskrivningsberettiget ejendom.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten godkendte afskrivninger med 190.215 kr. for både indkomstårene 2004 og 2005, hvilket var en mindre justering fra skatteankenævnets ansættelse på 190.433 kr. Landsskatteretten stadfæstede skatteankenævnets afgørelse vedrørende fradrag for revisorudgifter og godkendte fradrag for advokatudgifter med 12.128 kr.

Landsskatteretten bemærkede, at afskrivningsgrundlaget for ejendomme skal opgøres til kontantværdi i henhold til Afskrivningsloven § 45, stk. 1. Praksis tilsiger, at omkostninger, der direkte kan henføres til erhvervelsen af et aktiv, indgår i anskaffelsessummen. Dette inkluderer sædvanlige handelsomkostninger som advokatsalær, mæglersalær og tinglysningsafgift vedrørende skødet, jf. bl.a. SKM2007.773.HR og SKM2008.967.HR. Finansieringsudgifter kan derimod ikke tillægges anskaffelsessummen, jf. bl.a. SKM2006.310.VLR. Udgifter til byggeteknisk gennemgang kan tillægges afskrivningsgrundlaget, jf. SKM2006.649.VLR.

Landsskatteretten fastholdt, at udbyderhonorarer som hovedregel ikke kan tillægges afskrivningsgrundlaget, da de anses for etableringsomkostninger, jf. bl.a. SKM2008.967.HR. Dette gælder, selvom beløbet sammenlignes med et ejendomsmæglerhonorar. Dog kan dokumenterbare udgifter, der reelt dækkes af udbyderhonoraret og viderefaktureres, indgå i afskrivningsgrundlaget, hvis de ellers er fradragsberettigede.

Udgifter til erhvervelse, sikring og vedligeholdelse af indkomsten kan fradrages efter Statsskatteloven § 6, stk. 1. Etableringsudgifter, herunder udbyderhonorarer, kan ikke fradrages som driftsomkostninger. Dog kan revisor- og advokatudgifter, der er etableringsudgifter, fradrages efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1, medmindre de skal tillægges anskaffelsessummen for et aktiv, jf. Ligningsloven § 8 J, stk. 3. Bevisbyrden for fradrag påhviler skatteyderen.

Landsskatteretten foretog en detaljeret gennemgang af de enkelte omkostningsposter:

• Mægleromkostninger: 330.162 kr. til G1 og G2 Erhverv godkendtes tillagt afskrivningsgrundlaget.
• Bygningssagkyndige: 63.535 kr. godkendtes tillagt afskrivningsgrundlaget.
• Ejendomsvurdering: Udgiften til G13 (4.000 GBP) blev anset for en finansieringsudgift og kunne ikke tillægges afskrivningsgrundlaget.
• Advokatudgifter: Udgifter til G14 (176.132 kr.) og G7 (145.859 kr.) godkendtes tillagt afskrivningsgrundlaget, da de hovedsageligt vedrørte berigtigelse af ejendommen. Danske advokatudgifter på 121.277 kr. blev anset for etableringsudgifter, fradragsberettigede efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1.
• Finansieringsomkostninger: Arrangement fees og diverse låneomkostninger blev anset for finansieringsomkostninger og kunne ikke tillægges afskrivningsgrundlaget.
• Revisorudgifter: 28.700 kr. til dansk revisor blev anset for en etableringsudgift, fradragsberettiget efter Ligningsloven § 8 J, stk. 1.
• Andre omkostninger: Udgifter til G11 ApS (423.036,16 kr.) og G12 ApS (423.036,00 kr.), samt prospekt, salgsprovisioner, generel provision, fast provision, økonomistyring, kurstab ApS og projektresultat blev ikke godkendt, da de ikke var tilstrækkeligt klarlagt at have tilknytning til erhvervelsen af ejendommene eller var kommanditselskabet uvedkommende.

Opgørelse af afskrivningsgrundlag og fradragskonto

Landsskatteretten opgjorde det samlede afskrivningsgrundlag og de godkendte afskrivninger for klageren som følger:

Samlet afskrivning for klageren: 190.215 kr.

Fradragskontoen for klageren pr. 31. december 2004 blev opgjort til 896.942 kr.