Landsskatteretten: Fordeling af overdragelsessum ved salg af landbrugsejendom

Sagen omhandlede en klage over SKATs og skatteankenævnets ændring af fordelingen af salgssummen ved salg af en landbrugsejendom, hvilket påvirkede både ejendomsavance og genvundne afskrivninger. Den oprindeligt aftalte fordeling mellem køber og sælger afveg fra skatteankenævnets fordeling, som klagerens landboforening efterfølgende selvangav i overensstemmelse med, trods klagerens ønske.

Den aftalte fordeling var:

Skatteankenævnets fordeling, baseret på et bindende svar, var:

Sagens baggrund og parternes argumenter

Ejendommen, en blandet kvæg- og svineejendom, blev solgt for en samlet kontant sum på 6.900.000 kr., hvoraf 6.300.000 kr. vedrørte den faste ejendom. SKATs vurderingsmyndighed foreslog en fordeling, der afveg markant fra parternes aftale, især vedrørende stuehusets og jordens værdi. En central del af sagen var også eksistensen af en medhjælperbolig, som klageren mente var inkluderet i stuehusets værdi, og som senere blev nedrevet sammen med stuehuset.

Under sagens behandling blev der afholdt syn og skøn, jf. Skatteforvaltningsloven § 47. Syns- og skønsmanden foretog en fordeling af den samlede overdragelsessum, men konkluderede, at stuehusets stand ikke påvirkede fordelingen af de øvrige aktiver, da stuehuset blev nedrevet kort efter salget. Syns- og skønsmandens fordeling var:

Køberen bekræftede, at den oprindeligt aftalte fordeling var den eneste, der kunne føre til en handel, og understregede de modstridende interesser mellem parterne vedrørende aktivfordelingen.

Klagerens primære påstand var at fastholde den aftalte fordeling. Subsidiært blev der fremsat forslag om alternative fordelinger, herunder den fra syns- og skønserklæringen. Klageren argumenterede, at skattemyndighederne ikke kunne tilsidesætte en aftale indgået mellem to uafhængige parter med modstridende interesser, med henvisning til SKM2002.530.VLR. Det blev fremhævet, at den høje pris på stuehuset var en fordel for sælger (skattefri avance), mens det var en ulempe for køber (mindre afskrivningsgrundlag), hvilket demonstrerede modstridende interesser. Klageren påpegede også uoverensstemmelser mellem SKATs og syns- og skønsmandens vurderinger af de enkelte aktiver og den offentlige ejendomsvurdering, samt at stuehusets dårlige stand ved SKATs besigtigelse skyldtes, at det havde stået tomt og stormskadet i længere tid efter salget.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten fandt, at overdragelsessummen på den faste ejendom kunne fordeles på følgende måde:

SKAT blev anmodet om at foretage den talmæssige opgørelse af ejendomsavance og genvundne afskrivninger, jf. Landsskatterettens forretningsorden § 17, stk. 2.

Retten bemærkede, at selvom et bindende svar er bindende for skattemyndighederne, er det ikke bindende for skatteyderen, som har mulighed for at ændre den selvangivne fordeling.

Det blev fastslået, at Afskrivningsloven § 45, stk. 2 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 5 kræver, at sælger og køber skriftligt fordeler den samlede salgssum på de overdragne aktiver. Videre følger det af Afskrivningsloven § 45, stk. 3 og Ejendomsavancebeskatningsloven § 4, stk. 6, at både den samlede salgssum og fordelingen er underlagt skattemyndighedens prøvelse. Dette gælder, selvom parterne har konkret modstridende interesser, hvis den aftalte fordeling må anses for "åbenbart forkert". Retten henviste til SKM2009.610.VLR og SKM2004.424.LSR, der understøtter, at der skal foretages et samlet skøn, og at en 20 %-grænse for tilsidesættelse af afskrivningsgrundlag kan give vejledning.

Landsskatteretten fandt, at parterne i sagen ikke var nærtstående, men heller ikke fuldt ud havde modstående interesser i fordelingen af overdragelsessummen, da sælger ønskede en høj pris for stuehuset (skattefri avance), mens køber nedrev det kort efter overtagelsen.

Retten fandt ikke, at syns- og skønserklæringens fordeling af overdragelsessummen kunne lægges til grund, da den ikke havde taget det fornødne hensyn til, at fordelingen af overdragelsessummen på enkelte aktiver skal stå i forhold til niveauet af den samlede overdragelsessum. Dermed blev den mere subsidiære påstand afvist.

Retten bemærkede, at hverken skødet, det bindende svar eller syn og skønnet havde taget hensyn til medhjælperboligen, som var en del af ejendommen ved overdragelsen. En del af overdragelsessummen skulle fordeles på denne bolig, da den ikke kunne sælges skattefrit efter Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 (ikke anvendt til ejerens bebølse) og der ikke kunne afskrives på den, jf. Afskrivningsloven § 14, stk. 2. Landsskatteretten skønnede overdragelsessummen for medhjælperboligen til 100.000 kr.

Landsskatteretten fastsatte fordelingen af overdragelsessummen på 6.300.000 kr. i overensstemmelse med skatteankenævnets fordeling, dog med 100.000 kr. til medhjælperboligen og dermed 2.300.000 kr. til driftsbygningerne. Skatteankenævnets ændring af stuehusets overdragelsessum fra 800.000 kr. til 1.200.000 kr. blev anset for at tage hensyn til det hurtige forfald af et ubeboet, stormskadet hus. Salgsprisen for en naboejendoms stuehus kunne ikke påvirke dette skøn, da overdragelsessummen på de enkelte aktiver skal stå i forhold til den samlede overdragelsessum.