Klage over tilstandsrapport: Manglende anmærkninger om fugt ved facade, nedbøjede bjælker og konstruktion over vinduer

Sagen omhandler en klage over en tilstandsrapport, hvor klager mener, at den bygningssagkyndige har overset tre kritiske forhold ved en ejendom: belægning ført op over sokkelhøjde, en underdimensioneret og nedbøjet bjælke, samt manglende bærende konstruktion over vinduer.

Belægning og terræn mod facade

Klager påpegede, at belægning og jord på havesiden var ført op over fundamentets højde og direkte mod træbeklædning. Dette medførte ifølge klager risiko for råd, svamp og nedbrydning af mursten. Den bygningssagkyndige anerkendte, at beklædningen nåede terrænet, og at der var fugt, men mente, at det kunne skyldes en bagvedliggende betonsokkel, og at murstenene var frostfaste.

Ved syns- og skønsforretningen konstaterede skønsmanden, at stenbelægningen gik op til træbeklædningen, og fugtmålinger viste væsentligt forhøjede værdier. Selvom der ikke blev fundet aktuel skade på den bagvedliggende rem, blev det konkluderet, at løsningen ikke var udført korrekt eller efter god byggeskik. Der var en klar risiko for fremtidige skader, som burde have været nævnt i tilstandsrapporten.

Nedbøjning af bjælker

Klager gjorde gældende, at en synlig bjælke i et værelse og under et udhæng var underdimensioneret, vred sig og hang voldsomt, hvilket skabte revner i murværket og risiko for sammenbrud. Den bygningssagkyndige vurderede, at der var en mindre nedbøjning, men at den ikke var kritisk, og at der ingen risiko var for kollaps.

Skønsmanden opmålte nedbøjningen på både den indvendige og udvendige bjælke til ca. 23 mm. Dette er væsentligt mere end normen for visuelle krav (ca. 1:100 mod normalt 1:400), men skønsmanden vurderede, at der ikke var en styrkemæssig risiko for kollaps, især i betragtning af husets alder på 50 år. Forholdet blev primært anset for at være af kosmetisk karakter.

Bærende konstruktion over vinduer

Klager anførte, at der manglede en bærende konstruktion over vinduerne mod syd-vest, således at tagkonstruktionen hvilede direkte på vinduesrammen. Den bygningssagkyndige forklarede, at en eventuel bjælke kunne være skjult, eller at vinduesoverkarmen kunne være designet som bærende, hvilket var almindelig byggeskik på opførelsestidspunktet.

Skønsmanden kunne ikke uden et fysisk indgreb afgøre den præcise konstruktion, men formodede, at der var en rem. Da vinduerne var blevet udskiftet på et senere tidspunkt, uden at der blev konstateret problemer, vurderede skønsmanden, at der ikke var en nærliggende risiko for skade.

Vurdering af belægning og terræn mod facade

Skønsmanden konkluderede, at den valgte løsning, hvor terrasse og belægning var ført op ad træværk uden fugtsikring, var ukorrekt og udgjorde en risiko for skade. Forholdet burde have været nævnt i tilstandsrapporten med en karakter på K2 eller K3. Den bygningssagkyndiges undladelse af at anmærke dette blev anset for en fejl. Udbedringsomkostningerne blev skønnet til 15.000 kr.