Lejeaftale om studieboliger anset for omfattet af boliglejeloven trods kontraktens betegnelse som erhvervsleje

Sagen omhandlede en tvist mellem udlejningsselskabet Park Street A/S og Boligfonden DTU vedrørende klassificeringen af en lejeaftale for 33 værelser. Park Street A/S havde anket en dom fra Københavns Byret, som havde fastslået, at lejeaftalen var omfattet af boliglejeloven og ikke, som Park Street A/S hævdede, erhvervslejeloven.

Sagens Kerne

Kernen i sagen var, hvorvidt en lejekontrakt, hvor Boligfonden DTU lejede 33 værelser for at fremleje dem til udenlandske studerende, skulle betragtes som et erhvervslejemål mellem to professionelle parter eller et boliglejemål underlagt boligregulering. Værelserne var indrettet med eget bad og trinettekøkken og blev typisk fremlejet for perioder på 6-12 måneder.

Parternes Anbringender

Park Street A/S (Appellant)

• Lejekontrakten var udformet som en erhvervslejekontrakt og indgået mellem to juridiske personer.
• Lovændringen fra 2010 (den såkaldte "stråmandsregel") var ikke tiltænkt professionelle udlejningsforhold som dette, men derimod at forhindre omgåelse af lejefastsættelsesregler ved brug af private stråmænd.
• Selskabet havde ingen direkte kontakt med de studerende (fremlejetagerne) og varetog ikke opgaver som ind- og udflytning.

Boligfonden DTU (Indstævnte)

• Lejemålets reelle formål var at skaffe boliger til studerende, hvilket er omfattet af boliglejelovgivningen.
• Lovændringen fra 2010 var netop til for at dække situationer som denne, hvor en mellemmand (fonden) lejer boliger med henblik på videreudlejning.
• Boligfonden henviste til en tidligere dom fra Østre Landsret (TBB2023.364), der understøttede deres synspunkt i en lignende sag.

Østre Landsret stadfæstede byrettens dom.

Landsrettens Begrundelse

Landsretten lagde til grund, at lejekontrakten og de tilhørende seks allonger, som omfatter 33 værelser, var indgået efter ikrafttrædelsen af en ændring i Lejeloven § 1, stk. 1. Denne lovændring havde til formål at forhindre omgåelse af lejefastsættelsesreglerne.

Retten fandt det bevist, at Park Street A/S var fuldt ud klar over, at Boligfonden DTU's formål med lejemålet var at fremleje værelserne til udenlandske studerende. Dette blev understøttet af, at lejekontrakten eksplicit gav DTU ret til at fremleje til netop denne gruppe. Park Street A/S havde desuden indgået lignende aftaler med andre uddannelsesinstitutioner.

Selvom lejemålet var benævnt "hotellejligheder" i kontrakten, og ejendommens 6. sal var registreret som hotel i BBR-registeret, tillagde landsretten ikke disse forhold afgørende betydning. Retten konkluderede, at formålet ikke var hoteldrift, men derimod boligudlejning til studerende.

Konklusion

På baggrund af ovenstående fandt landsretten, at lejeforholdet var omfattet af boliglejelovgivningen og ikke erhvervslejeloven. Byrettens dom blev derfor stadfæstet.

Sagsomkostninger

Park Street A/S blev pålagt at betale sagsomkostninger for landsretten på 120.000 kr. til Boligfonden DTU. Beløbet skulle forrentes i henhold til Renteloven § 8a.