Analyse af Huslejenævns Praksis: 'Skyggebudgetter' Afgør Lejeforhøjelser ved Manglende Sammenligningsgrundlag

Indledning: Når Sammenligningsgrundlaget Mangler

Fastlæggelse af den korrekte leje i henhold til "det lejedes værdi" er en central, men ofte kompliceret, øvelse i dansk lejeret. En række nye afgørelser fra et huslejenævn, alle dateret 14. august 2025, kaster lys over en særligt pragmatisk tilgang, som nævnene anvender, når det traditionelle sammenligningsgrundlag med andre lejemål er fraværende. Disse sager illustrerer en klar tendens til at anvende såkaldte "skyggebudgetter" til at skønne en rimelig leje baseret på ejendommens driftsøkonomi. Analysen af disse afgørelser viser, hvordan dette værktøj både kan legitimere og begrænse lejeforhøjelser, og understreger samtidig den afgørende betydning af lejemålets faktiske stand.

Tematisk Analyse: 'Skyggebudgettet' som Nævnets Værktøj

Når en udlejer ønsker at forhøje lejen med henvisning til, at den er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. lejelovens § 42, er hovedreglen en sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål. Men hvad sker der, når sådanne sammenlignelige lejemål ikke findes? Tre af de fire analyserede afgørelser giver et enslydende svar: Huslejenævnet konstruerer et "skyggebudget".

Dette er et skøn over ejendommens rimelige driftsudgifter, afkast og henlæggelser til vedligeholdelse, som i praksis afspejler principperne for omkostningsbestemt leje. Metoden bliver afgørende for at fastsætte en objektiv ramme for lejens størrelse.

I en sag (400-122390) varslede en udlejer en markant lejeforhøjelse fra 56.400 kr. til 93.150 kr. årligt for et lejemål på 115 m2. Nævnet anerkendte, at den gældende leje var for lav, men fandt samtidig, at den varslede leje var for høj. I fraværet af sammenligningslejemål blev afgørelsen truffet på baggrund af et skyggebudget. Nævnet udtaler direkte i sin begrundelse: "Da det ikke har været muligt at finde et sammenligningslejemål, har nævnet fastsat lejen med udgangspunkt i et ”skyggebudget” over ejendommens driftsudgifter mv." Resultatet blev en delvis godkendelse, hvor lejen blev fastsat til 66.125 kr. årligt. Afgørelsen viser, at skyggebudgettet fungerer som et anker, der forhindrer lejen i at stige til et urimeligt niveau, selvom udgangspunktet er en for lav leje. Læs resumé af afgørelsen

En lignende tilgang ses i en anden sag (400-122394), hvor en lejer, der havde boet i lejemålet i 25 år, modsatte sig en forhøjelse fra 30.000 kr. til over 51.000 kr. Lejeren havde selv bekostet nyt køkken og argumenterede for, at lejemålets værdi ikke var steget. Også her konkluderede nævnet, at den oprindelige leje var væsentligt for lav, men at den varslede forhøjelse "væsentligt vil overstige den leje, der med rimelighed kan opkræves jf. skyggebudgettet." Lejen blev derfor kun forhøjet til 44.400 kr. Sagen understreger, at selv efter mange år uden regulering, er der en øvre grænse for forhøjelsen, som nævnet fastsætter via en økonomisk beregning. Se afgørelsesresumé

At skyggebudgettet ikke kun er et værktøj til at begrænse forhøjelser, ses i en tredje sag (400-122393). Her havde lejen ikke været reguleret siden en tidligere nævnsafgørelse i 2010. Udlejer varslede en forhøjelse fra 450 kr. pr. m² til 580 kr. pr. m². Nævnet anvendte igen et skyggebudget og konkluderede denne gang, at "lejen efter forhøjelsen ikke væsentligt overstiger den leje, der med rimelighed kan opkræves, jf. skyggebudgettet." Hele den varslede lejeforhøjelse blev derfor godkendt. Dette viser, at metoden kan give udlejer fuldt medhold, hvis den varslede leje holder sig inden for de rammer, som budgettet udstikker. Læs resumé af nævnets godkendelse

Lejemålets Stand er Stadig Afgørende

Selvom skyggebudgettet er et teoretisk, økonomisk værktøj, viser afgørelserne, at den fysiske besigtigelse og lejemålets konkrete stand fortsat er en afgørende faktor. I en fjerde sag (400-122389), der omhandlede et boliglejemål i en blandet ejendom, blev der ikke refereret til et skyggebudget. Her anvendte nævnet den traditionelle sammenligningsmetode. Udlejer ønskede at hæve lejen fra 48.000 kr. til 72.000 kr. årligt.

Under besigtigelsen konstaterede nævnet imidlertid et markant vedligeholdelsesefterslæb. I afgørelsen noteres det, at: "Ejendommen fremstod slidt udvendig med ældre vinduer i dårlig stand, herunder var et vindue revnet. Trappen til entré på bagsiden af huset manglede klinker på halvdelen af trinene." Disse konkrete mangler førte til, at nævnet kun godkendte en delvis forhøjelse til 60.800 kr. Begrundelsen var, at den varslede leje "væsentligt vil overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand." Sagen er en klar påmindelse om, at udlejers vedligeholdelsespligt har direkte indflydelse på potentialet for lejeforhøjelser. Læs resumé af afgørelsen om blandet ejendom

Praktiske Konsekvenser og Konklusion

Disse afgørelser tegner et billede af en robust og pragmatisk praksis i huslejenævnene. For udlejere er budskabet klart: En påstand om, at lejen er for lav, skal underbygges. I områder uden mange sammenlignelige lejemål, må man forvente, at lejen vurderes ud fra en driftsøkonomisk model. Samtidig er det en advarsel om, at manglende vedligeholdelse vil blive takseret direkte i form af en lavere godkendt leje.

For lejere viser sagerne, at det kan betale sig at gøre indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse, især hvis den virker urimelig i forhold til lejemålets stand. Nævnet foretager en konkret og grundig vurdering, og selvom en vis forhøjelse kan være berettiget, sætter nævnet en klar grænse for, hvad der anses for rimeligt.

Samlet set cementerer afgørelserne "skyggebudgettet" som et centralt redskab til at sikre en balance mellem udlejers ret til en rimelig leje og lejers beskyttelse mod urimelige stigninger. Praksis viser, at selvom lejen i udgangspunktet er "fri" i småhusejendomme, sætter nævnene en effektiv stopper, når forhøjelserne overstiger, hvad ejendommens økonomi og stand kan bære.