Huslejenævnets Afgørelser: Skarp Grænsedragning mellem Misligholdelse, Slid og Ælde og Udlejers Bevisbyrde

Indledning: Nye afgørelser sætter fokus på centrale lejeretlige tvister

En række nylige afgørelser fra Huslejenævnet belyser nogle af de mest almindelige og principielle konflikter mellem lejere og udlejere. Selvom sagerne vedrører lejeret, har de en klar erstatningsretlig karakter, da de centrerer sig om økonomiske krav i forbindelse med vedligeholdelse og fraflytning. Analysen af disse afgørelser afslører en klar tendens: Huslejenævnene stiller strenge krav til udlejers dokumentation og foretager en nøje skelnen mellem, hvad der udgør lejerens misligholdelse, og hvad der må betragtes som almindeligt slid og ælde. Disse sager understreger vigtigheden af klare aftaler og omhyggelig dokumentation for begge parter i et lejeforhold.

Tema 1: Misligholdelse kontra Slid og Ælde – En hårfin balance

Et evigt tilbagevendende spørgsmål i lejeretten er, hvornår en lejers brug af det lejede overskrider grænsen for almindeligt slid og overgår til at være erstatningspådragende misligholdelse. To afgørelser illustrerer, hvordan nævnet navigerer i denne gråzone.

I en sag om en fraflytningsopgørelse havde en udlejer krævet 1.800 kr. for udskiftning af en fuge på badeværelset. Huslejenævnet afviste pure kravet og klassificerede det som en del af udlejers egen vedligeholdelsespligt. I afgørelsen anfører nævnet præcist: "Dette arbejde henhører under udlejers forpligtigelse som almindeligt slid og ælde." Nævnet tilføjer, at et eventuelt rengøringsbehov måtte anses for dækket af andre poster i opgørelsen. Afgørelsen er en klar påmindelse om, at udlejer ikke kan vælte udgifter til almindelig vedligeholdelse over på lejeren under dække af misligholdelse, selvom det lejede fremstår brugt.

En anden sag omhandlede kalkaflejringer i en brusekabine, som udlejer mente udgjorde misligholdelse. Selvom nævnet anerkendte, at der var "tydeligvis kalkaflejringer", og at renholdelse påhviler lejeren, afviste de at pålægge lejeren at udbedre forholdet. Begrundelsen er principiel og værd at bemærke: "forholdet ikke vurderes som misligholdelse, men mere henhører under en lejers dispositionsret omkring rengøringsintervaller." Nævnet vurderede, at kalken kunne fjernes uden at beskadige fliserne, og at der derfor ikke var tale om en skade, men blot et rengøringsniveau, som er op til lejeren selv at bestemme i løbet af lejeperioden. Dette viser, at der skal en vis grad af permanent eller skadevoldende forsømmelse til, før nævnet vil gribe ind over for manglende rengøring. Læs resumé af afgørelsen om kalkaflejringer

Tema 2: Udlejers Bevisbyrde – Når manglende dokumentation koster

En gennemgående tendens i afgørelserne er de strenge krav til udlejers bevisbyrde. Når en udlejer fremsætter et erstatningskrav mod en lejer, er det udlejer, der skal kunne dokumentere kravets berettigelse. En sag om en fraflytningsopgørelse illustrerer dette med al tydelighed. Udlejer havde fremsat et krav på 2.400 kr. under den diffuse post "udskiftning af andet i alle rum", som dækkede over udskiftning af låse og nøgler. Kravet blev afvist med en kontant begrundelse fra nævnet: "For nævnet er ikke af udlejer fremlagt materiale der viser udleverede antal nøgler/nøglebrikker og ej heller hvad lejer har afleveret. Udlejers krav afvises derfor som ikke dokumenteret." Sagen er et skoleeksempel på, at en udlejer skal have fuldstændig styr på sin dokumentation – i dette tilfælde en kvittering for udleverede nøgler ved indflytning – for at kunne gøre et krav gældende ved fraflytning. Se afgørelsesresumé om det nedsatte fraflytningskrav

Tema 3: Vedligeholdelsespligtens Omfang – Fra overtagelse til løbende drift

En tredje principiel sag skaber klarhed over ansvarsfordelingen for vedligeholdelse af udearealer og tilhørende bygninger som carport og redskabsrum. Sagen viser, hvordan en aftale ved indgåelse af lejemålet kan få afgørende betydning, men også at udlejer har en grundlæggende pligt til at levere et lejemål i ordentlig stand.

I sagen havde lejer accepteret standen af haven og terrassen via en mailkorrespondance med udlejer inden kontraktens indgåelse. Nævnet lagde afgørende vægt på denne kommunikation og konkluderede, at "lejer – ud fra det passerede – har accepteret at overtage udearealer og terrassen som afleveret af udlejer." Anderledes forholdt det sig med carport og redskabsrum. Her fandt nævnet, at udlejer ikke havde levet op til sin forpligtelse efter Almenlejelovens § 16 om at overdrage lejemålet i "vel vedligeholdt stand". Nævnet pålagde derfor udlejer at udføre en række konkrete istandsættelsesarbejder, herunder at "udskifte rådne brædder" og "udskifte tagbeklædningen". Afgørelsen er en vigtig skelnen mellem, hvad en lejer eksplicit kan acceptere ved overtagelsen, og udlejers ufravigelige pligt til at levere bygningsdele i en forsvarlig stand. Læs resumé af den delte afgørelse om vedligeholdelse

Praktiske konsekvenser og konklusion

Samlet set tegner disse afgørelser et billede af en retsanvendelse, der beskytter lejeren mod urimelige krav, samtidig med at den anerkender parternes aftalefrihed. For udlejere er lektien klar: Dokumentation er altafgørende. Uden skriftligt bevis for aftaler, udleverede genstande og lejemålets stand ved indflytning, står udlejer svagt i en tvist. Desuden skal udlejere være yderst påpasselige med at skelne mellem reelle skader forårsaget af lejer og almindeligt slid, som er en del af udlejers driftsomkostninger.

For lejere understreger sagerne vigtigheden af at være opmærksom på, hvad man accepterer skriftligt inden indflytning, da dette kan være bindende. Samtidig bekræfter afgørelserne, at lejere ikke skal betale for almindelig ælde og brug, og at en udlejer skal kunne løfte bevisbyrden for ethvert krav. Disse afgørelser fungerer således som en væsentlig rettesnor for praksis og bidrager til at afklare de erstatningsretlige rammer inden for lejelovgivningen.