Fraflytningsopgør: Nye afgørelser om specificering, 'nyt for gammelt' og gamle lejekontrakter

Fraflytningsopgør: Nye afgørelser skærper kravene til udlejers dokumentation og specificering

Nylige afgørelser fra Huslejenævnet kaster lys over de afgørende faldgruber og juridiske nuancer i sager om istandsættelseskrav ved fraflytning. Tre sager illustrerer et retslandskab, hvor udlejers formelle præcision er altafgørende, princippet om 'nyt for gammelt' anvendes konsekvent, og hvor lejekontraktens indgåelsesdato fortsat har afgørende betydning for lejers forpligtelser. Analysen af disse afgørelser giver en klar rettesnor for både lejere og udlejere i de ofte konfliktfyldte fraflytningssager.

Tema 1: Det stringente specificeringskrav – Når vage formuleringer koster udlejer dyrt

En central og tilbagevendende problemstilling er, hvor præcist et istandsættelseskrav skal være formuleret for at kunne gøres gældende. En afgørelse understreger med al tydelighed, at generelle og upræcise formuleringer fremsat inden for lejelovens 2-ugers frist er utilstrækkelige og kan medføre, at udlejer mister hele sit krav.

I en sag, hvor en udlejer krævede 75.000 kr. fra et depositum, blev kravet fuldstændigt afvist af Huslejenævnet. Udlejer havde inden for fristen fremsendt en liste med punkter som "pletter på gulvene ovenpå", "ridser på terrassedør" og "haven har brug for lidt arbejde". Nævnet fandt disse beskrivelser for generelle. I sin begrundelse fastslog nævnet: "Istandsættelseskrav, skal være så specificerede, at det er tydeligt for lejeren, hvad denne præcis er ansvarlig og hæfter for." Da de oprindelige krav var for upræcise, og yderligere specificeringer samt nye krav blev fremsat efter fristens udløb, mistede udlejer retten til at gøre kravet gældende. Afgørelsen er en kraftig påmindelse til private udlejere om, at overholdelse af 2-ugers fristen i lejelovens § 187 ikke kun er en tidsfrist, men også et krav om indholdsmæssig klarhed. Læs resumé af afgørelsen

Tema 2: Princippet om 'Nyt for Gammelt' og manglende overensstemmelse mellem rapport og faktura

Selv når de formelle frister er overholdt, kan udlejers krav blive væsentligt reduceret, hvis det medfører en urimelig berigelse for udlejer, eller hvis der er uoverensstemmelse mellem fraflytningsrapport og den endelige faktura. En anden afgørelse illustrerer dette ved at nedsætte et samlet krav på over 21.000 kr. til under 2.500 kr.

Nævnet foretog to afgørende skønsmæssige nedsættelser:

1. Gulvbehandling: Udgiften til gulvbehandling blev halveret. Årsagen var, at fraflytningsrapporten kun nævnte et krav om "afslibning/afhøvling af gulve", mens den fremlagte faktura dækkede "slib + 3 x lak af gulve". Nævnet konkluderede, at lejer ikke skulle betale for lakeringen, da dette ikke var specificeret i det oprindelige krav. Dette understreger igen vigtigheden af præcision – ikke kun i den indledende reklamation, men også i selve fraflytningsrapporten.

2. Udskiftning af inventar: Kravet for udskiftning af køkkenlåger, en dør og et puslebord fra 2012 blev ligeledes halveret. Her anvendte nævnet princippet om 'nyt for gammelt'. Nævnet begrundede nedsættelsen med, at "der er tale om udskiftning af ”nyt for gammelt”, hvorved udlejer opnår en berigelse, hvis lejer skal afholde hele udgiften." Lejer skal således kompensere for den forvoldte skade, men ikke finansiere en fuld opgradering af lejemålet, der giver udlejer en værdiforøgelse.

Denne afgørelse viser, at nævnene aktivt anvender rimelighedsbetragtninger for at sikre, at lejer ikke pålægges udgifter, der overstiger det reelle tab for udlejer. Se afgørelsesresumé

Tema 3: Lejekontrakter fra før 2015 – Klausuler om nyistandsættelse har stadig fuld gennemslagskraft

En tredje afgørelse tjener som en vigtig påmindelse om, at retsstillingen er markant anderledes for lejekontrakter indgået før lovændringen den 15. juli 2015. I disse tilfælde kan en gyldigt aftalt klausul om fuld nyistandsættelse fortsat håndhæves strengt.

I sagen blev en lejer pålagt at betale det fulde istandsættelseskrav på 46.875 kr. Lejekontrakten indeholdt en klar bestemmelse om, at lejemålet, der var overtaget nyistandsat, skulle afleveres i samme stand. Huslejenævnet lagde afgørende vægt på kontraktens ordlyd og datering. Selvom lejer havde fået malet lejemålet mindre end et år før fraflytning, var dette ikke tilstrækkeligt til at opfylde kravet om 'nyistandsat'. Nævnet bemærkede: "...selvom lejemålet er blevet fuldmalet for under et år siden, påviser billeddokumentationen, at lejemålet ikke er afleveret nyistandsat." Billeder af hakker og mærker i gulve, paneler og vægge var tilstrækkelig dokumentation for, at standen ikke levede op til kontraktens krav.

Afgørelsen demonstrerer, at lejere i ældre lejemål skal være yderst opmærksomme på disse historiske klausuler, da de medfører en langt mere vidtgående istandsættelsespligt end den, der følger af de nugældende standardregler. Læs resumé af landsrettens afgørelse

Praktiske konsekvenser og konklusion

Samlet set tegner afgørelserne et billede af en retspraksis, der stiller strenge krav til udlejeres formalia og dokumentation. For udlejere er lektien klar: Vær ekstremt specifik og detaljeret i alle krav fra første færd. Sørg for fuld overensstemmelse mellem fraflytningsrapport og fakturaer, og vær forberedt på fradrag for 'nyt for gammelt' ved udskiftning af ældre bygningsdele.

For lejere viser sagerne vigtigheden af at nærlæse fraflytningsrapporten og de fremsatte krav kritisk. Vage formuleringer bør anfægtes, og krav om fuld betaling for nye installationer kan med rette bestrides. Samtidig må lejere med kontrakter fra før 15. juli 2015 erkende, at deres forpligtelser kan være betydeligt mere byrdefulde, hvis en nyistandsættelsesklausul er aftalt.

Disse afgørelser cementerer, at selvom udgangspunktet er, at lejer skal dække omkostningerne ved misligholdelse, er udlejers ret til erstatning betinget af en omhyggelig og præcis sagsbehandling samt en anerkendelse af almindelige rimelighedsprincipper.