Nye Afgørelser om Lejeforhøjelse: 'Skyggebudgetter' og Konkret Vurdering Sætter Dagsordenen

Nye Afgørelser om Lejeforhøjelse: 'Skyggebudgetter' og Konkret Vurdering Sætter Dagsordenen

En række nye afgørelser fra et huslejenævn kaster lys over de centrale principper for fastsættelse af husleje, især når det kommer til lejeforhøjelser baseret på 'det lejedes værdi'. Gennem en analyse af fire sager, alle afgjort den 14. august 2025, ser vi en klar tendens, hvor nævnene anvender både den traditionelle sammenligningsmetode og det mere tekniske værktøj, 'skyggebudgettet', for at nå frem til en afbalanceret afgørelse. Afgørelserne understreger vigtigheden af en konkret vurdering af lejemålets stand og illustrerer, hvordan manglen på direkte sammenlignelige lejemål håndteres i praksis.

Vurdering af det Lejedes Værdi: Stand og Vedligehold er Afgørende

Kernen i sager om lejeforhøjelse efter lejelovens § 42 er begrebet 'det lejedes værdi'. Udgangspunktet er en sammenligning med lejen for tilsvarende lejemål i området. En afgørelse illustrerer tydeligt, hvordan en fysisk besigtigelse og en konkret vurdering af lejemålets stand kan være udslagsgivende for sagens udfald.

I en sag vedrørende et boliglejemål i en blandet ejendom havde udlejer varslet en markant lejeforhøjelse fra 48.000 kr. til 72.000 kr. årligt. Huslejenævnet anerkendte, at den hidtidige leje var "væsentligt lavere end det lejedes værdi", hvilket i princippet berettigede en forhøjelse. Nævnets besigtigelse afslørede imidlertid et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. I afgørelsen noteres det, at ejendommen "fremstod slidt udvendig med ældre vinduer i dårlig stand, herunder var et vindue revnet. Trappen til entré på bagsiden af huset manglede klinker på halvdelen af trinene." På denne baggrund konkluderede nævnet, at den varslede leje på 72.000 kr. ville "væsentligt ... overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand." Resultatet blev et kompromis: en delvis godkendelse af forhøjelsen til 60.800 kr. årligt, hvilket afspejler en balance mellem den generelle markedsværdi og lejemålets faktiske, mangelfulde stand. Læs resumé af afgørelsen

'Skyggebudgettet': Et Nødvendigt Værktøj ved Manglende Sammenligningsgrundlag

I tre andre afgørelser støder huslejenævnet på en fælles udfordring: manglen på egnede sammenligningslejemål. Dette er en hyppig problemstilling, især for unikke ejendomme, ældre bygninger eller i områder med få udlejningsboliger. I disse tilfælde anlægger nævnet en mere beregningsteknisk tilgang ved at udarbejde et såkaldt 'skyggebudget'. Dette er et skøn over ejendommens driftsudgifter, afkast og forbedringer, baseret på principperne for omkostningsbestemt leje i lejelovens kapitel IV, for at nå frem til en rimelig leje.

Delvis Godkendelse baseret på Skyggebudget

I en sag om et lejemål i et dobbelthus i en bevaringsværdig zone, hvor udlejer ønskede lejen forhøjet fra 56.400 kr. til 93.150 kr., var det umuligt at finde direkte sammenlignelige lejemål. Nævnet forklarer sin metode direkte i afgørelsen: "Da det ikke har været muligt at finde et sammenligningslejemål, har nævnet fastsat lejen med udgangspunkt i et ’skyggebudget’ over ejendommens driftsudgifter mv." Selvom nævnet anerkendte, at den eksisterende leje var for lav, fandt de samtidig, at den varslede leje "væsentligt vil overstige den leje, der med rimelighed kan opkræves jf. skyggebudgettet." Lejeforhøjelsen blev derfor kun delvist godkendt, og den nye årlige leje fastsat til 66.125 kr. Dette viser, at skyggebudgettet fungerer som et objektivt korrektiv til udlejers forventninger. Læs resumé af afgørelsesresuméet

En lignende situation opstod i en sag med en lejer, der havde boet i lejemålet i 25 år og selv bekostet et nyt køkken. Udlejer varslede en forhøjelse fra 30.000 kr. til over 51.000 kr. årligt. Lejer argumenterede for, at der ikke var sket forbedringer fra udlejers side, der kunne retfærdiggøre en sådan stigning. Igen anvendte nævnet et skyggebudget og nåede frem til, at den gældende leje var for lav, men den varslede for høj. Resultatet blev en godkendelse af en forhøjelse til 44.400 kr. årligt. Sagen illustrerer, at selv ved langvarige lejeforhold, hvor lejen er sakket bagud, sætter skyggebudgettet en øvre grænse for, hvor meget lejen kan stige på én gang. Se afgørelsesresumé

Fuld Godkendelse via Skyggebudget

Skyggebudgettet er dog ikke udelukkende et værktøj til at begrænse lejeforhøjelser. I en sag om et rækkehus fra 1820, hvor lejen ikke havde været reguleret siden en tidligere nævnsafgørelse i 2010, fik udlejer fuldt medhold i sin varslede forhøjelse. Udlejer havde fremlagt en oversigt over udgifter og forbedringer, og nævnets skyggebudget bekræftede, at den nye leje var rimelig. Nævnet konkluderede: "Nævnet er samtidig af den opfattelse, at lejen efter forhøjelsen ikke væsentligt overstiger den leje, der med rimelighed kan opkræves, jf. skyggebudgettet." Dette understreger, at en veldokumenteret og rimelig lejeforhøjelse kan blive fuldt ud godkendt, selvom der ikke findes direkte sammenligningslejemål. Læs resumé af nævnets afgørelse

Praktiske Konsekvenser og Juridisk Perspektiv

Disse fire afgørelser tegner et billede af en pragmatisk og detaljeorienteret tilgang fra huslejenævnets side. For parterne i et lejeforhold er der flere vigtige læringspunkter:

• For Udlejere: Dokumentation er altafgørende. En velbegrundet varsling, understøttet af oplysninger om ejendommens drift og forbedringer, styrker sagen betydeligt, især når et skyggebudget kan komme i spil. Samtidig er det en påmindelse om, at lejemålets faktiske stand og vedligeholdelse har direkte indflydelse på den godkendte lejes størrelse.

• For Lejere: En indsigelse mod en lejeforhøjelse er et effektivt retsmiddel. Nævnene foretager en selvstændig og kritisk vurdering af både den varslede leje og lejemålets tilstand. Mangler og et vedligeholdelsesefterslæb kan og vil blive inddraget i vurderingen og kan føre til en reduktion af den varslede stigning.

Juridisk set bekræfter afgørelserne 'skyggebudgettets' status som et centralt, praksisskabt værktøj i moderne lejeret. Det sikrer, at principperne om en rimelig, omkostningsbaseret leje kan anvendes analogt i situationer, hvor lovens primære metode – direkte sammenligning – kommer til kort. Dette skaber en forudsigelighed og retfærdighed i markeder med få sammenlignelige lejemål.

Konklusion

Samlet set viser afgørelserne, at fastsættelsen af 'det lejedes værdi' er en nuanceret øvelse, der kræver en afvejning af markedsforhold, ejendommens økonomi og lejemålets konkrete stand. Huslejenævnene agerer som en vigtig retsbeskyttende instans, der sikrer, at lejeforhøjelser er funderet i rimelige og objektive kriterier, hvad enten disse findes gennem markedssammenligning eller et velunderbygget skyggebudget.