Nye afgørelser i aftale- og formueret: Fra huslejeskøn til offererstatningens grænser

Indledning: Nye afgørelser belyser centrale formueretlige principper

Den seneste praksis inden for aftale- og formueret spænder vidt, fra konkrete lejeretlige tvister om forbrugsregnskaber og lejefastsættelse til principielle afgørelser om erstatningsansvar for ofre for alvorlig kriminalitet. En analyse af nylige afgørelser fra Huslejenævnene og Erstatningsnævnet afslører vigtige tendenser og præciserer de juridiske grænser for risikoallokering, skønsudøvelse og retten til kompensation. Denne artikel dykker ned i fire centrale afgørelser, der belyser, hvordan udlejers ansvar skærpes ved mangelfuld administration, og hvordan den hårfine grænse mellem at være vidne og offer trækkes i sager om offererstatning.

Lejeretlige Principper i Praksis: Risiko, Skøn og Lejefastsættelse

To afgørelser fra Huslejenævnene illustrerer nævnenes rolle som mediator og afgørelsesorgan i dagligdags, men økonomisk betydningsfulde, tvister mellem lejer og udlejer. Afgørelserne understreger vigtigheden af korrekt administration og dokumentation fra udlejers side.

Udlejers Risiko ved Manglende Aflæsning af Forbrugsregnskab

I en sag fra Hørsholm blev en udlejer pålagt at bære den økonomiske risiko for et skønnet varmeforbrug, fordi der ikke var foretaget en aflæsning ved lejers fraflytning. Lejer havde gjort indsigelse mod en varmeregning for tre måneder i 2024, der var mere end tre gange så høj som regningen for fem måneder i 2023. Udlejer havde fordelt forbruget efter graddage, da lejemålet stod tomt efter fraflytningen. Huslejenævnet fandt denne metode urimelig over for en lejer med et dokumenteret lavt forbrug.

Nævnets begrundelse er en klar påmindelse om udlejers pligter. Det fastslås, at udlejer bærer ansvaret for administrative forglemmelser: "Efter nævnets opfattelse er det en fejl, at udlejer ikke har sørget for aflæsning ved lejernes fraflytning. Udlejer har selv haft rådighed over lejemålet fra midt i februar 2024 og har derfor haft mulighed for at foretage en aflæsning af forbruget. Udlejer må bære risikoen for, at det ikke er sket." Afgørelsen viser, at en standardiseret fordelingsnøgle som graddage ikke kan anvendes ukritisk, hvis den fører til et åbenbart urimeligt resultat. Nævnet nedsatte derfor lejers betaling skønsmæssigt med over 2.300 kr. Læs resumé af afgørelsen om varmeregning

Forhåndsgodkendelse af Leje – En Vurdering af "Det Lejedes Værdi"

En anden sag fra Glostrup omhandler en udlejers anmodning om forhåndsgodkendelse af lejen for en ejerlejlighed på 101 m2. Udlejer ønskede en leje på 13.000 kr. månedligt, inklusive fællesomkostninger. Huslejenævnet foretog en besigtigelse og vurderede lejemålets stand, størrelse og beliggenhed. På baggrund af en samlet vurdering af "det lejedes værdi" blev lejen forhåndsgodkendt til 10.000 kr. eksklusive forbrug.

Afgørelsen er principiel, idet den tydeliggør, hvad der kan indgå i lejen. Nævnet præciserede, at "Fællesudgifter ud over forbrug kan jf. lejeloven ikke pålægges lejer, men skal indgå i lejen." Dette er en vigtig skelnen for især nye udlejere af ejerlejligheder. Udlejers egne ejerforeningsudgifter kan ikke blot væltes over på lejer som et separat punkt; de skal afspejles i den samlede leje, som skal være i overensstemmelse med det lejedes værdi. Nævnets skøn reducerede den ønskede leje markant og fastsatte et niveau baseret på markedsvilkår og lejemålets konkrete stand. Se resumé af afgørelsen om forhåndsgodkendelse

Offererstatningslovens Rækkevidde: Den hårfine grænse mellem vidne og offer

To afgørelser fra Erstatningsnævnet, der begge vedrører samme skudepisode i et shoppingcenter, belyser den vanskelige grænsedragning i Offererstatningslovens § 1. Afgørelserne viser, at de helt konkrete omstændigheder er afgørende for, om en person, der ikke er direkte ramt, kan anses som skadelidt og dermed berettiget til erstatning.

Afslaget – Utilstrækkelig Nærhed til Faren

I den ene sag fik en ansøger afslag på erstatning. Personen havde set gerningsmanden på få meters afstand, hvorefter vedkommende flygtede og gemte sig i et baglokale, hvorfra der kunne høres skud. Erstatningsnævnet fandt ikke, at ansøgeren havde været udsat for en overtrædelse af straffeloven, der kunne begrunde erstatning. Nævnets begrundelse var skarp: "...det ikke kunne dokumenteres, at ansøger havde været i kontakt med skadevolder, herunder at skadevolder skød i den retning, hvor ansøger befandt sig, eller at skadevolder sigtede direkte på ansøger. Det var i den forbindelse ikke tilstrækkeligt, at skadevolder sigtede i den retning, hvor ansøger befandt sig." Afgørelsen fastslår, at en generel og subjektiv følelse af fare ikke er tilstrækkelig. Der kræves en mere direkte og objektiv trussel. Læs resumé af afslaget på erstatning

Anerkendelsen – Den "Overhængende Risiko"

I modsætning hertil anerkendte Erstatningsnævnet en anden ansøger fra samme episode som indirekte skadelidt. Denne person befandt sig på en rulletrappe, der kørte ned mod gerningsmanden, som stod for enden og skød mod personer på netop denne rulletrappe. Selvom nævnet heller ikke her fandt det bevist, at gerningsmanden sigtede direkte mod ansøgeren, var konklusionen en anden. Nævnet lagde afgørende vægt på de dynamiske omstændigheder og den manglende flugtmulighed. Det blev konkluderet, at "ansøger havde været så tæt på begivenhedernes centrum, at ansøger med rette havde følt en overhængende risiko for selv at lide personskade." Det var altså den konkrete situation – at bevæge sig imod en aktiv skytte, der skød mod ens umiddelbare gruppe – der etablerede den nødvendige nærhed til faren og kvalificerede ansøgeren som indirekte skadelidt. Se resumé af anerkendelsen som indirekte skadelidt

Praktiske Konsekvenser og Konklusion

Disse fire afgørelser giver værdifuld indsigt i, hvordan formueretlige principper anvendes i praksis. For udlejere er budskabet klart: Omhyggelig administration, herunder rettidig aflæsning af forbrugsmålere, er afgørende for at undgå at bære en unødig økonomisk risiko. Ligeledes skal fastsættelse af leje baseres på en realistisk vurdering af det lejedes værdi, ikke blot på udlejers egne omkostninger.

For ofre for kriminalitet viser afgørelserne fra Erstatningsnævnet, at retten til erstatning som indirekte offer afhænger af en konkret vurdering af den oplevede fare. Det er ikke nok at være til stede; man skal have befundet sig i en situation med en "overhængende risiko" for selv at komme til skade. Sammenstillingen af de to sager giver en sjælden klar rettesnor for, hvor denne grænse går. Samlet set understreger afgørelserne, at selvom juraen bygger på generelle regler, er det de specifikke, faktiske omstændigheder, der i sidste ende afgør udfaldet.