Cirkulære om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber

Afsnit II. Om andelsboligforeninger.

3. Andelsboligforeningsbegreb.

Den tidligere lov indeholdt i § 2, stk. 1, en definition på en andelsboligforening, hvorved man forstod en forening, der har til formål at eje og drive en ejendom på andelsbasis, således at foreningens medlemmer som andelshavere har andel i foreningens formue, og den enkelte andelshaver i forbindelse hermed har brugsret til en lejlighed i ejendommen. Da der nu er fastsat mere detaillerede regler for, hvem der kan blive andelshaver, er definitionen gledet ud af loven som overflødig. Den kan dog stadig være vejledende.

Stiftelse af andelsboligforening og foreningens erhvervelse af ejendommen.

4. Tilbudspligt m.v.

Efter reglerne om tilbudspligt i kap. XVI i lov om leje (lov nr. 237 af 8. juni 1979) har en udlejer under visse betingelser pligt til i ejendomme, der helt eller delvis anvendes til beboelse, at tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side. Reglerne er uddybet under pkt. 49 i cirkulære af 4. december 1979 om lejeloven.

De tidligere regler om tilbudspligt i forbindelse med opdeling af ældre beboelsesejendomme i ejerlejligheder blev ophævet ved lov nr. 461 af 19. november 1979 om ændring af lov om ejerlejligheder.

Saneringsloven (lovbekendtgørelse nr. 482 af 5. november 1980) indeholder i §§ 20 a - 20 d bestemmelser, hvorefter den sanerende (kommunen, saneringsselskabet eller ejerlavet) skal søge at stifte en andelsboligforening i en ombygget eller forbedret ejendom under visse nærmere betingelser.

5. Minimumsdeltagelse.

Lovens § 2, stk. 1, fastsætter nu, at en andelsboligforenings erhvervelse af en udlejningsejendom er betinget af, at 1/3 af lejerne af beboelseslejlighederne er indmeldt i foreningen ved erhvervelsen af ejendommen.

Kravet om minimumsdeltagelse omfatter efter lovens ordlyd alene de tilfælde, hvor foreningen erhverver en ejendom, der helt eller delvis har været udlejet til beboelse. Rene erhvervsejendomme eller ubeboede ejendomme er således ikke omfattet af kravet.

Lejere af rene erhvervslejemål medregnes ikke, hvorimod lejere af kombinerede beboelses- og erhvervslejemål skal medregnes. (Lovens § 1, stk. 3).

Det er kun lejere, der medregnes, dvs. at ejere ikke medregnes. Ejendomsfunktionærer (viceværter), der bor i ejendommen, medregnes, men det bemærkes, at det afgøres af generalforsamlingen, om ejendomsfunktionærerne kan blive andelshavere, jfr. cirkulærets pkt. 6, A, c.

De af en kommune med foreningens samtykke erhvervede andele, der omfatter beboelseslejligheder, medregnes ikke, jfr. lovens § 2, stk. 6, sidste pkt., der er uddybet nedenfor under pkt. 6 D.

Efter lovens § 2, stk. 7, gælder bestemmelsen om minimumsdeltagelse ikke for andelsboligforeninger, der er omfattet af kap. VIII a i lov om boligbyggeri (lov nr. 480 af 5. november 1980 om ændring af lov om boligbyggeri). Lovens kap. VIII a er optaget som bilag 3 til nærværende cirkulære.

Reglerne om tilbudspligt i lov om leje indeholder særlige krav om minimumsdeltagelse (mindst 1/2 af lejerne af beboelseslejlighederne), jfr. pkt. 49 i cirkulære af 4. december 1979 om lejeloven.

6. Hvem kan være andelshavere.

A. Ejendommens lejere.

a. Beboelseslejere.

Alle lejere af beboelseslejligheder i ejendommen skal have tilbud om at indtræde i foreningen som andelshavere. Beboelseslejere har således retskrav på at blive andelshavere. (Lovens § 2, stk. 2, 1. pkt.).

Beboelseslejerne skal gøre retten til medlemsskab gældende - det vil sige acceptere tilbudet inden andelsboligforeningen indgår aftale om køb af ejendommen, idet det efter dette tidspunkt må bero på foreningens vedtægter, om en lejer skal have ret til at blive medlem. (Lovens § 2, stk. 2, 2. pkt.).

b. Erhvervslejere m.v.

Det er overladt til generalforsamlingen at afgøre, om erhvervslejere kan blive andelshavere, eller om erhvervslokalerne fortsat skal være udlejede. (Lovens § 2, stk. 2, 3. pkt.). Det samme antages at gælde ejere, der anvender lokaler til erhverv.

Disse personer har således ikke retskrav på at blive andelshavere, idet det må afhænge af forholdene i de enkelte tilfælde, om det må anses for hensigtsmæssigt at lade sådanne lokaler fortsat udleje.

c. Ejendomsfunktionærer.

Da det kan være af væsentlig betydning for en andelsboligforening at være i besiddelse af en funktionærbolig, er det nu udtrykkeligt fastsat i lovens § 2, stk. 2, 3. pkt., at det er overladt til generalforsamlingen at afgøre, om ejendomsfunktionærer kan blive andelshavere eller skal forblive lejere på de særlige vilkår - bl.a. med hensyn til opsigelse - som gælder for disse funktionærer.

B. Passive medlemmer.

Ved passive medlemmer forstås medlemmer, der optages uden aktuel brugsret til en lejlighed, men med fortrinsret Passive medlemmer kan nu ikke længere optages, idet lovens § 2, stk. 3, fastsætter, at som medlem i en andelsboligforening kan kun optages den, der har eller i forbindelse med optagelsen som medlem overtager brugsretten til lokaler i foreningens ejendom. Medlemskabet kan kun vedrøre de lokaler, brugsretten omfatter. Der henvises dog til pkt. 6 D om kommuner nedenfor.

Den nye bestemmelse berører ikke allerede eksisterende, lovlige passive medlemskaber, men med virkning fra lovens ikrafttræden vil der ikke kunne optages nye passive medlemmer i foreninger uanset vedtægtsbestemmelser herom.

Overtrædelse af forbudet mod passive medlemmer straffes med bøde eller hæfte. (Lovens § 15, stk. 1).

En person, der optages i foreningen som passivt medlem i strid med lovens bestemmelser, kan kræve et eventuelt erlagt beløb tilbagebetalt. Retssag herom anlægges ved boligretten. (Lovens § 16, stk. 4 og 5).

C. Den oprindelige ejer eller långiver.

Det antages at være afgørende for stiftelsen og driften af en andelsboligforening, at indflydelsen alene ligger hos de andelshavere, der bor i ejendommen eller eventuelt har erhvervslokaler i ejendommen. Man har derfor fundet det uheldigt, at den oprindelige ejer har haft mulighed for at bevare den afgørende indflydelse på ejendommens og foreningens drift, eksempelvis så længe han ejer et vist antal af lejlighederne eller har finansieret salget af nogle lejligheder.

På denne baggrund er der indført en regel i lovens § 2, stk. 4, om, at overdrageren af en ejendom til en andelsboligforening ikke kan være medlem af foreningen for andet og mere end den lejlighed, hvortil han selv har en aktuel brugsret. Som anført ovenfor under pkt. 6 A b antages det - uden at det fremgår udtrykkeligt af loven - at det er generalforsamlingen, der afgør, om den oprindelige ejer som erhvervslejer kan blive andelshaver.

Samtidig er det fastsat, at den oprindelige ejer ikke i forbindelse med salget af ejendommen til foreningen kan betinge sig nogen indflydelse på ejendommens eller foreningens drift, eksempelvis som administrator. Den oprindelige ejer kan dog betinge sig fortsat brugsret som lejer af lokalerne samt de nærmere vilkår herfor, herunder eksempelvis uopsigelighed, fremlejeret og afståelsesret.

Den, der finansierer en andelshavers indskud i en andelsboligforening, kan ikke betinge sig nogen indflydelse på ejendommens eller foreningens drift, jfr. lovens § 2, stk. 5.

De nye bestemmelser, der begrænser den oprindelige ejers eller långivers indflydelse på ejendommens eller foreningens drift, berører ikke allerede eksisterende, lovligt indgåede aftaler herom.

Overtrædelse af bestemmelserne straffes med bøde eller hæfte. (Lovens § 15, stk. 1).

D. Kommunen.

Med henblik på at lette lejernes økonomiske mulighed for at overtage en ejendom på andelsbasis giver lovens § 2, stk. 6, kommunerne adgang til at indtræde i foreningen som andelshaver på nærmere vilkår. Bestemmelsen er en undtagelse fra forbudet mod passive medlemmer, jfr. ovenfor pkt. 6 B.

Reglen er begrænset til de tilfælde, hvor foreningen erhverver en udlejningsejendom.

Bestemmelsen indebærer, at en andelsboligforening får mulighed for at få finansieret indskudet samt differencen mellem de manglende boligafgifter og den indkommende leje, for så vidt angår de lejligheder, hvis beboere ikke ønsker at blive andelshavere.

En kommune er herefter berettiget - men ikke forpligtet - til at indtræde som andelshaver til andele vedrørende beboelseslejligheder, hvor lejeren ikke ønsker at indtræde som medlem. Kommunens indtræden er dog betinget af foreningens samtykke.

Kommunens medlemskab er midlertidigt, idet kommunen er forpligtet til at søge andelene afhændet, efterhånden som lejerne flytter.

Kommunen kan ikke betinge sit medlemskab af indflydelse på ejendommens eller foreningens drift ud over, hvad stemmeret for de af kommunen overtagne andele berettiger til. Kommunen kan heller ikke betinge sig særstilling i forhold til andre medlemmer. Overdragelse af andele skal således eksempelvis ske i overensstemmelse med vedtægtens regler herom.

Når der i lovgivningen er stillet krav om, at et vist antal beboere skal være medlemmer af andelsboligforeningen ved foreningens erhvervelse af ejendommen, medregnes de af kommunen tegnede andele ikke, jfr. ovenfor pkt. 5.

Bestemmelsen gælder ikke for andelsboligforeninger, der er omfattet af kap. VIII a i lov om boligbyggeri.

7. Oplysningspligt ved salg af ejendommen.

I lovens § 3, stk. 1, er der fastsat en oplysningspligt for den, der overdrager sin ejendom til en andelsboligforening, idet pligten omfatter alle oplysninger, der sædvanligvis gives fra sælger til køber i handler om tilsvarende ejendomme.

Loven fremhæver følgende oplysninger, som vanskeligt ville kunne indhentes uden ejerens medvirken:

a. Ejendommens driftsudgifter.

b. Lejeforhold (gældende leje, depositum m.v.).

c. Saldi på indvendige og udvendige vedligeholdelseskonti.

Herudover kunne nævnes oplysninger om forsikringsforhold, offentlige pålæg om brandsikring og pålæg efter byggeloven.

Sker tilbudet til lejerne i medfør af tilbudspligtsreglerne i lov om leje - jfr. ovenfor under pkt. 4 - skal oplysningerne foreligge senest samtidig med tilbudet, således at lejernes acceptfrist på mindst 6 uger først løber fra det tidspunkt, hvor de har modtaget oplysningerne.

Vedrørende oplysningspligt ved overdragelse af andele, jfr. nedenfor pkt. 12 A.

Regulering af forholdet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer.

8. Vedtægter.

Efter lovens § 7 udarbejder boligministeren en vejledende normalvedtægt for en andelsboligforening. Beføjelsen udøves af boligstyrelsen, jfr. lovens § 18 og § 19 i bekendtgørelse nr. 487 af 10. november 1980 om henlæggelse af opgaver og beføjelser til boligstyrelsen.

Normalvedtægten, jfr. boligstyrelsens bekendtgørelse af 21. januar 1981, er optaget som bilag 2 til nærværende cirkulære.

Allerede eksisterende foreninger vil - under overholdelse af de i den enkelte forening gældende regler for vedtægtsændringer - på frivilling basis kunne ændre vedtægterne til boligstyrelsens nye normalvedtægter, ligesom nye foreninger kan antage disse.

Der er ikke pligt for nogen forening til at bruge normalvedtægtens bestemmelser. Den enkelte forening kan stadig frit indenfor rammerne af lovgivningens fravigelige regler fastsætte, hvad der skal stå i dens vedtægter, men kan ikke gyldigt vedtage bestemmelser, der ikke stemmer med ufravigelige regler i lovgivningen. Dette indebærer bl.a., at bestemmelser i vedtægterne der medfører en højere pris for andelen end den i lovens § 5 fastsatte, jfr. cirkulærets pkt. 11, eller bestemmelser i strid med lovens procedureregler i § 6, jfr. cirkulærets pkt. 12, vil være uden virkning.

Det er antaget i domspraksis, at vedtægtsbestemmelser, der resulterer i en pris, der er væsentlig lavere end den pris, der kunne opnås efter loven, som udgangspunkt er gyldige og bindende for parterne.

Det fremgår af § 2, stk. 2, i ændringsloven (lov nr. 486 af 5. november 1980), at andelsboligforeninger, der har erhvervet ejendommen efter reglerne om tilbudspligt i lov om leje eller i lov om ejerlejligheder, uanset den på erhvervelsestidspunktet gældende lovgivning, ved generalforsamlingsbeslutning kan ændre vedtægtsbestemmelserne om overdragelse. Det samme gælder andelsboligforeninger, der har erhvervet ejendommen efter 1. januar 1980.

I vedtægterne er optaget bestemmelser om optagelse af medlemmer (§ 3), om andelshavernes indskud, hæftelse og andel (§§ 4-7), om boligaftalen og boligafgiftens størrelse (§§ 8-9), om vedligeholdelse og forandringer (§§ 10-11), om andelshaverens ret til at udleje og udlåne lejligheden (§ 12), om husorden (§ 13), om andelshaverens overdragelse af lejligheden, prisfastsættelse og fremgangsmåde ved overdragelsen (§§ 14-19), om retsstillingen ved andelshaverens død og ved samlivsophævelse (§§ 20-21), om opsigelse og eksklusion (§§ 22-23), om ledelse m.v. (§§ 24-32), om regnskab og revision (§§ 33-34) og om foreningens opløsning (§ 35).

9. Ledelse.

Som nævnt ovenfor under pkt. 8 indeholder normalvedtægten bl.a. bestemmelser om andelsboligforeningens ledelse.

Idet der henvises til normalvedtægtens mere detaillerede regler, skal følgende hovedtræk fremdrages:

Andelsboligforeningen har alene karakter af et administrationsfællesskab, der administrerer foreningens - ejendommens - fælles anliggender som fuldmægtig for andelshaverne.

Foreningens højeste myndighed er generalforsamlingen.

På generalforsamlingen har hver andel een stemme.

Beslutninger træffes af de mødende stemmeberettigede ved simpel stemmeflerhed, dog skal altid mindst 1/5 af foreningens medlemmer være til stede.

Forslag om vedtægtsændringer, salg af fast ejendom eller foreningens opløsning kan kun vedtages på en generalforsamling, hvor mindst 2/3 af medlemmerne er til stede og med mindst 2/3 flertal. Er der ikke mindst 2/3 af medlemmerne til stede på generalforsamlingen, men er mindst 2/3 af de fremmødte for forslaget, kan der indkaldes til ny generalforsamling, og på denne kan da forslaget endeligt vedtages med mindst 2/3 flertal, uanset hvor mange der er mødt.

Generalforsamlingen vælger en bestyrelse - på 3-5 medlemmer - til at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger.

10. Andelshaverens dispositionsret.

a. Den enkelte andelshaver er ejer af en ideel andel af hele ejendommen, det vil sige en andel af alle ejendommens dele og af foreningen og dermed foreningens formue. Retten til en andelslejlighed er ikke en egentlig ejendomsret til lejligheden i modsætning til en ejerlejlighed, hvor der er tale om en ejendomsret til en nøjere defineret del af ejendommen. Hvilken dispositionsret, den enkelte andelshaver har over sin andel og den dertil knyttede ret til en bolig i foreningens ejendom, vil afhænge af bestemmelserne i andelshaverens andelsbevis, boligoverenskomst og den vedtægt, der gælder for den pågældende andelsboligforening.

b. Efter § 12 i den af boligstyrelsen udarbejdede normalvedtægt - der er optaget som bilag 2 til cirkulæret - kan en andelshaver udleje eller udlåne sin lejlighed i samme omfang, som en lejer kan efter lejeloven. Herudover kan en andelshaver kun udleje eller udlåne sin lejlighed med bestyrelsens tilladelse. Lejelovens regler om fremleje finder ikke umiddelbar anvendelse for private andelshavere.

c. Efter normalvedtægtens § 7 vil andelene i foreningens formue ikke kunne gøres til genstand for arrest eller eksekution.

d. Efter normalvedtægtens § 23 kan en andelshaver i visse tilfælde ekskluderes, således at hans medlemskab bringes til ophør. Dette gælder bl.a., når andelshaveren ikke betaler skyldigt indskud, når andelshaveren er i restance med boligafgiften, eller når andelshaveren gør sig skyldig i forhold, svarende til de, der efter lejelovens bestemmelser berettiger ejeren til at hæve lejemålet.

e. Normalvedtægtens § 14 giver adgang for foreningen til etablering af ventelister. Endvidere er der i normalvedtægten fastsat regler for andelshaveres indstillingsret. Opmærksomheden henledes på de indførte fristbestemmelser.

f. Lejelovens regler om opsigelse antages, medmindre der er fastsat særlige regler herom i vedtægten for andelsboligforeningen, at finde anvendelse analogt for andelsboligforeninger.

Overdragelse af andel.

11. Prisfastsættelse.

Reglerne om fastsættelse af maksimalpriser for andelsboliger er indeholdt i lovens § 5.

Ved lovændringen er der fastsat ensartede regler for prisfastsættelsen for andelsboligforeningsejendomme, uanset om de er erhvervede før eller efter 1.1.1980.

For de andelsboligforeninger, der har erhvervet ejendommen før 1. januar 1980, men ikke i medfør af reglerne om tilbudspligt i ejerlejlighedsloven, svarer bestemmelsen i lovens § 5 om prisfastsættelsen ved overdragelse hovedsagelig til den hidtidige bestemmelse.

Tilsvarende gælder for de andelsboligforeninger, der før 1. januar 1980 har erhvervet ejendommen i medfør af reglerne om tilbudspligt i lejeloven.

For de ejendomme, der er erhvervet efter 1. januar 1980, indebærer lovens § 5 en ændring af den hidtidige beregning af overdragelsessummen. Det samme er tilfældet for de andelsboligforeninger, der før 1. januar 1980 har erhvervet ejendommen i medfør af de dagældende regler om tilbudspligt i ejerlejlighedsloven. De hidtidige bestemmelser var fastsat i henholdsvis andelsboliglovens § 6 og i ejerlejlighedslovens § 15, stk. 1, 2. led. Bestemmelserne er nu ophævet. Ændringen får kun betydning i de tilfælde, hvor fastsættelsen af overdragelsessummen efter de hidtidige regler ville blive højere end efter de nugældende regler.

For disse andelsboligforeninger er der i ændringslovens § 2, stk. 2, jfr. lov nr. 486 af 5. november 1980, fastsat en overgangsregel, hvorefter andelsboligforeningerne, uanset den på erhvervelsestidspunktet gældende lovgivning, ved generalforsamlingsbeslutning kan ændre vedtægtsbestemmelser om overdragelse. Dette indebærer, at foreningerne kan gå over til at anvende reglerne i den nye lovs § 5 ved fastsættelse af prisen for andelen, når de foretager derpå sigtende ændringer af deres vedtægter. Hvis de ikke foretager sådanne vedtægtsændringer, betyder det, at der skal foretages beregning af andelen efter begge metoder i en overdragelsessituation, således at det laveste resultat skal lægges til grund, jfr. cirkulærets pkt. 8.

A. Andelens værdi.

Andelens værdi fastsættes til en forholdsmæssig andel af foreningens formue. Forholdet mellem de enkelte andele fastsættes af den enkelte forening og vil typisk svare til lejlighedernes indbyrdes lejeværdi, jfr. normalvedtægtens § 6.

Ved opgørelsen af foreningens formue opstilles efter lovens § 5, stk. 2, følgende metoder til opgørelse af ejendommens værdi, hvoraf det højeste beløb anvendes ved beregningen:

a. Anskaffelsesprisen, dvs. købesummen med tillæg af foreningens omkostninger ved erhvervelsen.

b. Handelsværdien som udlejningsejendom under forudsætning af, at køberen overtager de indestående prioriteter og betaler den resterende købesum kontant.

c. Ejendomsværdien ved seneste almindelige vurdering eller årsomvurdering med tillæg af værdien af forbedringer, der er udført på ejendommen efter vurderingen, og med et procenttillæg til ejendomsværdien for den værdistigning, der har fundet sted siden vurderingen.

Den under a ovenfor nævnte beregningsmetode vil ofte give det højeste beløb de første år efter andelsboligforeningens erhvervelse af ejendommen. Beregningsmåden svarer til den indtil den 1.1.1981 gældende lovs § 5.

Den under c ovenfor nævnte beregningsmetode tager sit udgangspunkt for opgørelsen af foreningens formue i ejendomsværdien ved den seneste almindelige vurdering eller årsomvurdering. Dertil lægges værdien af forbedringer efter vurderingen.

Da vurderingen kun sker hvert 4. år, er det nødvendigt at regulere den værdistigning, der har fundet sted siden vurderingen. Boligministeren fastsætter, hvilke tillæg der skal kunne accepteres i perioderne mellem vurderingerne. Tillægget fastsættes som eet for hele landet gældende procenttillæg.

Ifølge statsskattedirektoratets statistik for ejendomssalg udgjorde restkøbesummen for beboelsesejendomme med 9 eller flere lejligheder, der blev handlet i første halvår 1980 i gennemsnit for hele landet 150 pct. af ejendomsværdien i 1977. Statsskattedirektoratet har endvidere oplyst, at de foreløbige undersøgelser for andet halvår 1980 viser, at en tilsvarende procentsats pr. 1. oktober 1980 udgør 147 pct. På denne baggrund kan der lægges et tillæg på 40 pct. af ejendommens værdi ved 16. alm. vurdering til grund for perioden 1. januar 1981 og til 17. alm. vurdering foreligger.

Tillægget er fastsat på årsbasis, men den enkelte forening kan i praksis løbende fra kvartal til kvartal justerer værdien.

Såfremt udviklingen i priserne mellem 2 vurderinger ændrer sig væsentligt, vil boligministeren med virkning for fremtiden kunne ændre satsen.

Efter loven anvendes dette tillæg kun, hvor ejendomsværdien ved seneste vurdering anvendes, mens det således ikke finder anvendelse, hvor anskaffelsesprisen eller handelsværdien benyttes ved opgørelsen af foreningens formue.

Når der ved opgørelsen gives foreningerne valgfrihed mellem disse 3 beregningsmåder, og der fastsættes et officielt tillæg til ejendomsvurderingens værdiansættelse, er det i lovens § 5, stk. 2, fastsat, at den efter domspraksis hidtil accepterede 25 pct.'s forhøjelse af andelens værdi bortfalder.

Ifølge bestemmelsen i lovens § 5, stk. 1, skal andelens pris beregnes efter formueandelsmetoden. Dette medfører, at der først foretages en opgørelse af foreningens formue som forskellen mellem værdien af ejendommen og andre aktiver (anskaffelses- sum/handelsværdi/seneste almindelige vurdering, jfr. ovenfor) og foreningens gæld, hvorpå formuen fordeles mellem andelshaverne. Dette indebærer, at ejendommens værdistigning og nedbringelsen af foreningens gæld automatisk slår igennem på priserne.

Det forudsættes, at gældsbreve, som andelshaverne har udstedt til foreningen, medregnes ved foreningens formueopgørelse, og at den restgæld, som den nye andelshaver overtager på et sådant gældsbrev, indgår som en del af hans købesum.

Om erhververens adgang til at opnå lån eller garanti hos foreningen til dækning af en del af andelens pris henvises til pkt. 12.

B. Forbedringer af lejligheden.

Efter lovens § 5, stk. 3, skal værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder eller slitage. Værdien opgøres på grundlag af, hvad de rent faktisk har kostet at udføre, og ikke, hvad de ville koste at udføre på overdragelsestidspunktet. I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde.

C. Lejlighedens vedligeholdelsesstand.

Ved fastsættelse af overdragelsessummen kan der tages hensyn til lejlighedens vedligeholdelsesstand. Det vil i almindelighed kun have betydning, hvis der er tale om en lejlighed, hvis vedligeholdelsesstand afviger væsentligt fra, hvad der må betragtes som normalt. Hvis der er tale om en lejlighed, der er særligt godt vedligeholdt, kan bestemmelsen medføre et pristillæg, og omvendt kan der ske en prisnedsættelse, hvis der er tale om en særlig dårligt vedligeholdt lejlighed.

D. Anden retshandel, omkostninger.

Efter lovens § 5, stk. 4, må overdrageren ikke stille krav om, at erhververen skal overtage inventar, medmindre der er tale om inventar, der er særligt tilpasset eller installeret i lejligheden.

Overdragelsen må heller ikke betinges af, at erhververen af andelen indgår nogen anden retshandel.

Hvis der i forbindelse med overdragelsen indgås en anden retshandel - uden at denne retshandel er en betingelse for overdragelse af andelen - må erhververens vederlag ikke overstige, hvad overdragerens ydelse med rimelighed kan betinge.

Det kan ikke aftales, at erhververen skal bære overdragerens omkostninger i forbindelse med overdragelsen, f.eks. honorar til ejendomsmægler eller ejendomshandler, jfr. lovens § 5, stk. 5.

E. Overgangsregler.

Både i andelsboligforeninger, hvor prisen har været fastsat på grundlag af byggeomkostningsindekset, og i andre foreninger kan det forekomme, at de nye regler medfører, at en andelshaver ved videresalg af andelen ikke kan få den pris, han selv har givet (f.eks. på grund af bortfaldet af den efter domspraksis hidtil accepterede 25 pct.'s forhøjelse). Det er derfor i ændringslovens § 2, stk. 3, jfr. lov nr. 486 af 5. november 1980, fastsat, at andelshavere ved videresalg inden 5 år efter lovens ikrafttræden, dvs. inden den 1. januar 1986, lovligt kan kræve samme beløb, som tidligere lovligt er betalt, med tillæg af værdien af de forbedringer, der er foretaget i lejligheden. Reglen kan således alene anvendes af en person, der allerede var andelshaver ved ændringslovens ikrafttræden den 1. januar 1981.

Efter den hidtidige lovs § 16, stk. 2, kunne en andelshaver, der havde erhvervet andelen i strid med de dagældende prisfastsættelsesbestemmelser, hæve den indgåede aftale, og i stedet udnytte den brugsret, han havde opnået, som lejer. Denne bestemmelse er ophævet. I ændringslovens § 2, stk. 5, jfr. lov nr. 486 af 5. november 1980, er fastsat, at en andelshaver ikke kan udnytte denne lejeret, medmindre han har gjort den gældende inden lovens ikrafttræden.

F. Sanktioner.

Den, der ved overdragelse af en andel har taget en overpris i strid med reglen i § 5, kan ikke straffes, men beløbet kan kræves tilbagebetalt.

(Lovens § 16, stk. 3, 1. pkt.).

Derimod kan den, der som mægler eller rådgiver erhvervsmæssigt har medvirket ved overdragelsen i strid med § 5, straffes med bøde eller hæfte, jfr. lovens § 15, stk. 3. Er overtrædelse begået af et aktieselskab, anpartsselskab el. lign., kan bødeansvar pålægges selskabet som sådant, jfr. lovens § 15, stk. 4.

Kravet om tilbagebetaling forældes 6 måneder fra det tidspunkt, hvor erhververen kendte eller burde have kendt sit krav.

(Lovens § 16, stk. 3, 2. pkt.).

Såfremt overdrageren har givet erhververen de oplysninger, der er foreskrevet i § 6, stk. 1, vil erhververen normalt fra dette tidspunkt kunne konstatere sit krav. Dette gælder dog ikke ubetinget, f.eks. ikke i de tilfælde, hvor ejendommen i noten til årsregnskabet er sat til en væsentlig større værdi end den reelle værdi. I praksis vil tilbagesøgningskravet normalt være afskåret 6 måneder efter aftalen.

Forældelsen afbrydes ved sagsanlæg. (Lovens § 16, stk. 3, 3. pkt.). Sagen anlægges for boligretten. (Lovens § 16, stk. 5).

12. Procedure ved overdragelse af andel.

A. Overdragerens oplysningspligt.

Med henblik på at sikre, at lovens regler om prisfastsættelse overholdes i praksis, er der i lovens § 6, stk. 1, fastsat en forpligtelse for overdrageren af en andel i en andelsboligforening, hvortil der er knyttet retten til en bolig, til inden aftalens indgåelse at udlevere følgende til erhververen:

a. Andelsboligforeningens vedtægter.

b. Foreningens seneste årsregnskab.

c. Foreningens budget.

d. En opstilling af, hvorledes prisen beregnes, med specifikation af prisen for andelen, udførte forbedringer og inventar.

Endvidere skal overdrageren inden aftalens indgåelse skriftligt gøre erhververen bekendt med:

e. Indholdet af lovens § 5 (prisfastsættelse), § 15, stk. 1 (straffebestemmelse) og § 16, stk. 1 og 3 (reglerne om erhververens adgang til at hæve aftalen, kræve prisen nedsat og erlagt overpris tilbagebetalt samt forældelsesreglen).

Bestemmelsen skulle sætte erhververen i stand til at sammenholde prisen for andelen med regnskab og vedtægter og til at bedømme prisen på de enkelte forbedringsarbejder og inventargenstande. Samtidig kan erhververen kontrollere, om foreningens vedtægter skulle indeholde bestemmelser, der begrænser lovens regler om prisfastsættelsen. Parterne har mulighed for at overskue prisfastsættelsen og dermed konstatere en eventuel overpris, således at en eventuel regulering af aftalen kan ske snarest muligt. Vedrørende tilbagebetaling af erlagt overpris m.v., samt straffebestemmelser, se cirkulærets pkt. 11.

Efter lovens § 6, stk. 5, er bestyrelsen nu forpligtet til i forbindelse med årsregnskabet at give medlemmerne oplysning om andelens værdi på statusdagen, beregnet i overensstemmelse med lovens § 5, samt eventuelle vedtægtsbestemmelser om prisfastsættelsen.

Det fremgår af § 2, stk. 4, i ændringsloven (lov nr. 486 af 5. november 1980), at denne bestemmelse finder anvendelse ved aflæggelse af årsregnskab, første gang for det regnskabsår, der er udløbet efter lovens ikrafttræden.

På generalforsamlingen i andelsboligforeningen kan bestyrelsen fremlægge forslag til beregningen af værdiansættelsen. Har generalforsamlingen vedtaget at lægge en af de i lovens § 5 nævnte beregningsmetoder til grund, vil den vedtagne beregningsmetode formentlig være bindende, indtil beslutningen ændres ved en ny generalforsamlingsbeslutning.

B. Foreningens godkendelse af erhververen.

Efter lovens § 6, stk. 2, skal erhververen godkendes af bestyrelsen for andelsboligforeningen.

Denne regel, der har været sædvanlig forekommende i vedtægter for andelsboligforeninger og iøvrigt har været ufravigelig for de foreninger, der efter 1.1.1980 har erhvervet ejendommen efter reglerne om tilbudspligt i lov om leje eller lov om ejerlejligheder, er nu blevet ufravigelig for alle foreninger.

Det antages, at bestyrelsens beføjelser ved sådanne bestemmelser er begrænsede, således at godkendelse kun kan nægtes, såfremt der foreligger en saglig grund. Som eksempel kan nævnes, at den, der ønsker at blive andelshaver, tidligere er blevet ekskluderet af andelsboligforeningen på grund af misligholdelse af forpligtelser overfor foreningen, herunder grov forsømmelse af sin vedligeholdelsespligt eller lignende. Bestemmelsen giver eksempelvis ikke bestyrelsen adgang til at udelukke bestemte befolkningsgrupper.

Der henvises i øvrigt til den enkelte foreningsvedtægts eventuelle bestemmelse om, til hvem der kan ske overdragelse, jfr. i øvrigt normalvedtægtens § 14. Det bemærkes, at efter normalvedtægten skal bestyrelsens svar foreligge senest 6 uger efter anmodningen om godkendelse.

Der er ikke i loven særlige straffebestemmelser for overtrædelse af bestemmelsen, men overtrædelse kan få betydning for aftalens gyldighed.

C. Foreningens godkendelse af prisfastsættelse m.v.

Efter lovens § 6, stk. 3, skal aftaler om overdragelse af en andel i en andelsboligforening samt andre retshandler, der er indgået i forbindelse med overdragelsen, forelægges bestyrelsen til godkendelse.

Det bemærkes, at efter normalvedtægten skal bestyrelsens svar foreligge senest 3 uger efter aftalens forelæggelse for bestyrelsen.

Overstiger prisen, hvad der er tilladt, har bestyrelsen hjemmel til at kræve den aftalte pris nedsat og en eventuel erlagt overpris tilbagebetalt.

Det kan ikke udelukkes, at bestyrelsen ved en forkert værdiansættelse kan ifalde ansvar overfor erhververen, såfremt der er tale om en uforsvarlige fejlbedømmelse, men det forventes, at de krav, der i domspraksis vil blive stillet til bestyrelsens agtpågivenhed, vil være ganske lempelige.

Hvis overdrageren er uenig i bestyrelsens afgørelse, må han ved sagsanlæg ved domstolene søge at få den tilsidesat.

D. Foreningens långivning.

Bestemmelsen i lovens § 5, stk. 6, har til formål at give personer med jævne indkomster større mulighed for at blive andelshavere, idet kravet til den kontante udbetaling lempes. Bestemmelsen skal sikre, at det nuværende niveau for kontantbetaling ved overdragelse af andele ikke øges mere end prisudviklingen betinger.

Reglen går ud på, at den nye andelshaver kan forlange, at andelsboligforeningen enten yder et lån eller garanterer for et lån til dækning af prisen med fradrag af et beløb, svarende til samme procentuelle del af andelens nuværende værdi, som overdragerens kontante udbetaling udgjorde af værdien, da han erhvervede andelen. Lånet eller garantien ydes til den del af beløbet, der overstiger 20.000 kr., samt til 80 pct. af resten.

Erhververen skal i alle tilfælde betale den del af købesummen kontant, der udgør 20.000 kr. og derunder, samt 20 pct. af resten.

Bestemmelsen gælder ikke for lokaler, der udelukkende anvendes til andet end beboelse.

Eksempel 1:

Da overdrageren i sin tid erhvervede andelsboligen, betalte han kontant 20.000 kr., hvortil kommer lejlighedens andel i gælden på 20.000 kr., ialt 40.000 kr. Den kontante udbetaling udgjorde således 50 pct. af værdien af andelen i aktiverne.

Værdien af andelen i aktiverne er nu steget til 60.000 kr., og andelen i gælden er nedbragt til 10.000 kr. Overdrageren skal således have udbetalt 50.000 kr. kontant.

Reglen i lovens § 5, stk. 6, indeholder 2 beregningsmetoder for den kontante udbetaling, erhververen skal præstere. Den beregningsmetode, der giver den største kontante udbetaling, skal lægges til grund.

Efter lovens § 5, stk. 6, 1. punktum, skal erhververen af andelens pris på 50.000 kr. kontant betale 50 pct. af 60.000 kr. = 30.000 kr.

Efter lovens § 5, stk. 6, 2. punktum, skal erhververen af andelens pris på 50.000 kr. kontant betale 20.000 kr. + 20 pct. af resten = 20.000 kr. + 6.000 kr. = 26.000 kr.

Da beregningsmetoden efter § 5, stk. 6, 1. punktum, i dette tilfælde giver den for erhververen største kontante udbetaling, skal denne anvendes. Det vil sige, at erhververen skal betale 30.000 kr. kontant.

Resten af andelens pris, 20.000 kr., skal foreningen yde som lån eller garantere for.

Eksempel 2:

Da overdrageren i sin tid erhvervede andelsboligen, betalte han 12.000 kr., hvortil kommer lejlighedens andel i gælden på 8.000 kr., ialt 20.000 kr. Denne kontante udbetaling udgjorde således 60 pct. af værdien af andelen i aktiverne.

Værdien af andelen i aktiverne er nu steget til 30.000 kr., og andelen i gælden er nedbragt til 6.000 kr. Overdrageren skal således have udbetalt 24.000 kr. kontant.

Efter lovens § 5, stk. 6, 1. punktum, skal erhververen af andelens pris på 24.000 kr. betale kontant 60 pct. af 30.000 kr. = 18.000 kr.

Efter lovens § 5, stk. 6, 2. punktum, skal erhververen af andelens pris på 24.000 kr. kontant betale 20.000 kr. + 20 pct. af resten = 20.000 kr. + 800 kr. = 20.800 kr.

Da beregningsmetoden efter lovens § 5, stk. 6, 2. punktum, i dette tilfælde giver den for erhververen største kontante udbetaling, skal denne anvendes. Det vil sige, at erhververen skal betale 20.800 kr. kontant.

Resten af andelens pris, 3.200 kr., skal foreningen yde som lån eller garantere for.

Erhververen kan ikke forlange lån eller garanti til betaling af inventar m.v. (jfr. lovens § 5, stk. 4) og denne betaling indgår ikke i det beløb, der danner grundlag for beregningen af lånet eller garantien. Derimod indgår forbedringer i det beløb, der danner grundlag for beregningen af lånet eller garantien.

Af hensyn til foreningens likviditet er der givet den enkelte forening valgfrihed mellem selv at foretage udlånet eller at garantere for et lån.

Lånet forrentes med sædvanlig bankrente, afdrages over 10 år og forfalder ved videresalg af andelen.

Udeblivelse af renter og afdrag på lånet eller det garanterede lån betragtes som misligholdelse med betaling af boligafgift og kan således indebære en eksklusion.

I modsætning til tidligere gælder denne bestemmelse for alle andelsboligforeninger og kan ikke fraviges i vedtægterne for den enkelte andelsboligforening.

E. Indbetaling af overdragelsessummen til foreningen.

Efter lovens § 6, stk. 6, indbetales overdragelsessummen til foreningen, som efter fradrag af sine tilgodehavender udbetaler resten til den fraflyttede andelshaver.

Bestyrelsen er ved afregning over for den fraflyttede andelshaver berettiget til at tilbageholde et rimelig beløb til sikkerhed for dennes forpligtelse, eksempelvis for varmeudgifter o.lign. Såfremt afregning sker inden fraflytningen, er foreningen endvidere berettiget til at tilbageholde et rimeligt beløb til dækning af køberens eventuelle krav i anledning af mangler ved overtagelsen. Udbetaling af restbeløbet skal ske senest 3 uger efter overtagelsen, jfr. normalvedtægtens § 17.

Såfremt køberen forlanger prisnedslag for sådanne mangler, kan bestyrelsen, hvis kravet skønnes rimeligt, tilbageholde et tilsvarende beløb ved afregningen til sælgeren, således at beløbet først udbetales, når det ved dom eller forlig mellem parterne er fastslået, hvem beløbet tilkommer.

13. Processuelle regler.

Lovens § 16, stk. 5, fastsætter nu, at bl.a. sager om overpris er boligretssager.

14. Ophør af en andelsboligforening.

Efter lovens § 4 har andelshavere i tilfælde af, at en ny ejer overtager ejendommen (ved tvangsauktion eller ved frivilligt salg), ret til at blive boende som lejere i overensstemmelse med reglerne i den til enhver tid gældende lejelovgivning.

Denne regel kan fraviges i tilfælde af frivilligt salg, når der foreligger samtykke fra den enkelte andelshaver.

Som regel vil foreningens vedtægter indeholde regler om, under hvilke omstændigheder et frivilligt salg af foreningens ejendom kan finde sted, herunder regler om, hvorledes likvidationen skal finde sted, og hvem der skal forestå den.

Efter § 10, stk. 2, nr. 3, i lov om ejerlejligheder (jfr. lovbekendtgørelse nr. 550 af 14.12.1979) kan ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, ikke opdeles i ejerlejligheder.

I øvrigt er der ingen lovbestemmelser, der forhindrer, at en privat andelsboligforening kan sælge sin ejendom.