Ejerlejlighedsloven

Efter den gældende § 1 i ejerlejlighedsloven finder loven anvendelse på lejligheder, der ejes særskilt. I stk. 2 præciseres det, at reglerne om ejerlejligheder tillige finder anvendelse på butikker, kontorer, lagerrum, værelser til beboelse og andre særskilt afgrænsede husrum. Loven finder således anvendelse på ejerlejligheder, der anvendes til såvel beboelse som til andet formål, herunder erhverv, og som allerede er opdelt i ejerlejligheder efter lovens bestemmelser herom.

Efter den gældende § 10, stk. 1, anvendes loven på en række opregnede typer bygninger, herunder bygninger påbegyndt opført efter 1. juli 1966, bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder, fredede bygninger og rene erhvervsbygninger. Retsvirkningen af, at de enkelte bygningstyper er omfattet af opregningen, er, at disse kan opdeles i ejerlejligheder, mens bygninger, som falder uden for opregningen, ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

Den gældende § 10, stk. 2-10, indeholder en række bestemmelser, der på samme måde som lovens § 10, stk. 1, fastlægger lovens anvendelsesområde, idet disse indeholder hjemmel til opdeling af en række nærmere opregnede typer bygninger og ejendomme, herunder bygninger, hvori der etableres tagboliger, ejendomme tilhørende almene boligorganisationer og ejendomme, hvori der etableres friplejeboliger.

Endelig fastsættes det i den gældende § 10, stk. 11, at loven ikke finder anvendelse på landbrugsejendomme og ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger, som således ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at lovens foreslåede §§ 3-11 og § 13 vil finde anvendelse på ejerlejligheder og bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder efter den nye ejerlejlighedslov eller tidligere lovgivning.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at lovens foreslåede § 12 og §§ 14-23 vil regulere hvilke bygninger og ejendomme, der kan opdeles i ejerlejligheder i henhold til lovens bestemmelser herom.

Den foreslåede § 1 er en videreførelse og udvidelse af lovens nuværende § 1 og vil fastsætte en samlet bestemmelse om lovens anvendelsesområde.

Med den foreslåede bestemmelse vil der ske en præcisering og tydeliggørelse af reglerne om lovens anvendelsesområde, så samspillet mellem reglerne synliggøres. Der tilsigtes ikke nogen indholdsmæssig ændring af lovens anvendelsesområde, men den foreslåede bestemmelse vil sikre, at lovens samlede anvendelsesområde fremgår klart af lovens første bestemmelse. Med bestemmelsen vil der endvidere ske en tydeliggørelse i lovteksten af, at virkningen af, at loven anvendes, henholdsvis ikke anvendes, på en række bygnings- og ejendomstyper, vil være, at disse bygnings- og ejendomstyper kan opdeles henholdsvis ikke opdeles i ejerlejligheder.

Den nuværende ejerlejlighedslov indeholder tre bestemmelser med definitioner. Begrebet ejerlejligheder defineres i den gældende § 1, stk. 1, som lejligheder, der ejes særskilt (ejerlejligheder). Begrebet ejerforening defineres i den gældende § 2, stk. 2, som et fællesskab, der omfatter samtlige ejere. Begrebet ejendomme defineres i den gældende § 3, 2. pkt., som bestemte faste ejendomme i tinglysningslovens forstand.

Den foreslåede § 2 viderefører de gældende definitioner og indeholder herudover definitioner af en række begreber, som er centrale for forståelsen af lovens anvendelsesområde. Skiftende brug af begreberne kan give anledning til uklarhed, og derfor bør lovforslaget indeholde en klar definition af de centrale begreber. I modsætning til den gældende lov foreslås lovens definitioner samlet i en definitionsbestemmelse.

I nr. 1 foreslås det fastsat, at en ejerlejlighed er en lejlighed samt andre særskilt afgrænsede husrum, der er registreret som en ejerlejlighed efter reglerne i denne lov eller tidligere gældende lovgivning.

Denne definition af begrebet ejerlejlighed svarer til den gældende lovs definition i § 1, stk. 1. Bestemmelsen indebærer i lighed med den gældende lov, at der ved en ejerlejlighed forstås en lejlighed som ejes særskilt, som anvendes til beboelse, erhverv, institution, eller et værelse til beboelse, samt andre særskilt afgrænsede husrum. En ejerlejlighed anses efter den foreslåede § 26, stk. 1, som en selvstændig fast ejendom og skal når § 26, stk. 2, træder i kraft være identificeret ved sit eget identifikationsnummer.

I nr. 2 foreslås det fastsat, at der ved en ejerforening forstås et obligatorisk fællesskab bestående af samtlige ejere af ejerlejligheder på en ejendom.

Denne definition af en ejerforening svarer til den gældende lovs § 2, stk. 2, og er central i forhold til ejendomsret, hæftelse samt administrative forhold. Ejerforeningen er ikke en traditionel forening, idet den primært fungerer som fællesskabets forvaltningsorgan. I ejerforeningen hæfter ejerlejlighedsejerne personligt for fællesomkostningerne. En ejerforening kan ikke oprettes ved en stiftende generalforsamling, men eksisterer i kraft af loven, når den første lejlighed i en opdelt ejendom bliver solgt.

I nr. 3 foreslås det fastsat, at en ejendom udtrykkeligt defineres, som en bestemt fast ejendom i tinglysningslovens og/eller udstykningslovens forstand.

Denne definition af begrebet ejendom svarer til den gældende lovs § 3, 2. pkt. Ifølge fast praksis, skal der være tale om en bestemt fast ejendom i tinglysningslovens forstand. Herefter forstås ved en ejendom først og fremmest jorder, som i matriklen er registreret som en samlet fast ejendom, men også bygninger på fremmed grund, bygninger på søterritoriet og bygninger på udmatrikulerede arealer, jf. § 2, stk. 1, i udstykningsloven (lovbekendtgørelse nr. 769 af 7. juni 2018 om udstykning og anden registrering i matriklen).

Hver ejerlejlighed anses tillige som en selvstændig fast ejendom, jf. den foreslåede § 26, stk. 1.

I nr. 4 foreslås det som en ny definition fastsat, at der ved en bygning forstås en fast konstruktion med vægge og tag beregnet til beboelse, erhverv eller opbevaring.

Denne definition er vigtig, idet begrebet bruges i relation til adgangen til opdeling af bygninger i ejerlejligheder og ikke må forveksles med begrebet en ejendom.

I nr. 5 foreslås det fastsat, at der ved opdeling forstås oprettelse af ejerlejligheder i bygninger på en ejendom.

Denne definition er ny og medtaget, da opdeling udgør en væsentlig forudsætning for, at der kan etableres nye ejerlejligheder.

Ved lov nr. 80 af 24. januar 2017 om ændring af lov om udstykning og anden registrering i matriklen, lov om Geodatastyrelsen, lov om tinglysning og forskellige andre love (Effektivisering af ejendomsregistrering og -forvaltning m.v.) blev der indsat en bestemmelse i ejerlejlighedsloven, hvorefter oprettelse af en ejerlejlighed sker ved en anmeldelse og registrering i matriklen af fortegnelse over opdeling af samtlige bygninger på en ejendom i ejerlejligheder. Bestemmelsen blev ved bekendtgørelse sat i kraft sat i kraft den 25. februar 2019.

I nr. 6 foreslås det fastsat, at der er tale om videreopdeling, når der oprettes flere ejerlejligheder i en eksisterende ejerlejlighed.

Denne definition er ny i forhold til den gældende lov. Lovforslaget indeholder i den foreslåede § 13 en bestemmelse om, at eksisterende ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt.

I nr. 7 foreslås det fastsat, at der ved ændring forstås en anden ændring af en ejerlejligheds registrering end en videreopdeling.

Denne definition er ny i forhold til den gældende lov. Definitionen indebærer, at der ved ændring forstås en anden ændring af en ejerlejligheds registrering end en ændring, der foretages ved en videreopdeling. Dette kan f.eks. være tilfældet ved overførelse af et areal fra fællesarealet til én ejerlejlighed eller ved sammenlægning af to ejerlejligheder til én ejerlejlighed.

Den gældende § 2 i ejerlejlighedsloven fastsætter de overordnede rammer for forholdet mellem ejerne af de enkelte ejerlejligheder og ejerforeningen, herunder ejendomsretten til fælles bestanddele og medlemskab af ejerforeningen. Herudover indeholder stk. 4 en særlig stemmebegrænsningsregel.

Den foreslåede § 3 er hovedsageligt en videreførelse af den gældende lovs § 2, stk. 1-3. Den gældende lovs § 2, stk. 4-5, erstattes af en generalklausul, jf. lovforslagets § 4.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren af en ejerlejlighed sammen med andre ejere af lejligheder har ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, der fastsættes som en brøkdel.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs § 2, stk. 1. Bestemmelsen indebærer, at ejeren, ud over særejendomsret til sin ejerlejlighed, har ejendomsret til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. sammen med de andre ejere af lejlighederne i samme ejendom.

Ejendomsretten til den grund, hvor bygningen eller bygningerne, der er opdelt i ejerlejlighed ligger, er således en fælles ejendomsret delt mellem ejerne af de enkelte ejerlejligheder. De fælles bestanddele udgøres af bygningens eller bygningernes fælles bestanddele, som f.eks. trappeopgange, loftsrum eller andre afgrænsede rum, som ikke er tillagt en enkelte ejerlejlighed. Tilbehør m.v. udgøres af andre fælles indretninger på ejendommen.

Ejendomsretten til en ejerlejlighed er en egentlig ejendomsret, og ejeren har alle de rettigheder, som tilkommer en ejer af fast ejendom, herunder retten til at overdrage, pantsætte, udleje og i øvrigt råde retligt og faktisk over lejligheden, der tillige falder i arv efter de almindelige regler herom. Rådigheden kan dog være begrænset f.eks. gennem vedtægtsbestemmelser.

Herudover råder ejerlejlighedsejeren over fællesejendom (grund, fælles bestanddele og tilbehør m.v.) som medejer efter et fordelingstal. Ejeren har således en forholdsmæssig ejerandel af fælles ejendommen.

Fordelingstallene fastsættes typisk af ejendommens oprindelige ejer i forbindelse med opdeling af ejendommen i ejerlejligheder. Fordelingstallet bør fastsættes under hensyn til lejlighedernes indbyrdes værdi, da det har til formål at varetage hensynet til fordeling af fællesomkostninger og stemmeretten i ejerforeningen.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at er fordelingstal ikke fastsat, har hver lejlighed samme fordelingstal.

Bestemmelsen finder anvendelse i de i praksis relativt få tilfælde, hvor der ikke ved opdeling af ejendommen i ejerlejligheder eller senere er fastsat et fordelingstal. I disse tilfælde har alle lejligheder samme fordelingstal. Herved sikres, at der gælder fordelingstal i alle ejerforeninger. Dette en centralt for driften af ejerforeningerne, da fordelingstal bruges til f.eks. fordeling af fællesomkostninger og afstemninger i ejerforeningen.

Hvis ejerforeningen ønsker en anden fordeling kan foreningen ved beslutning på generalforsamling vælge at fastsætte nye fordelingstal, såfremt der kan opnås enighed herom i ejerforeningen.

I stk. 2 foreslås fastsat, at der til lejligheden i samme forhold hører rettigheder og forpligtelser for ejeren som medlem af ejerforeningen.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs § 2, stk. 2. Bestemmelsen indebærer, at ejeren af ejerlejligheden er medlem af ejerforeningen og har rettigheder og forpligtelser som medlem af ejerforeningen i overensstemmelse med det fastsatte fordelingstal. En ejerforening er ikke en traditionel forening, idet den primært fungerer som fællesskabets forvaltningsorgan og ikke oprettes ved en stiftende generalforsamling, men eksisterer i kraft af loven og oprettes, når den første ejerlejlighed sælges. For ejerforeningens forpligtelser hæfter ejerlejlighedsejerne personligt.

At der stemmes efter fordelingstal og ikke efter ”hoveder” kan udledes af den foreslåede § 3, stk. 2. Det tinglyste fordelingstal angiver tillige lejlighedsejernes anpart i fælles bestanddele, jf. den foreslåede § 3, stk. 1, samt den del af fællesudgifterne, ejeren er pligtig til at bære. Det medfører, at antallet af stemmer på generalforsamlingen sættes i forhold til størrelsen af ejerens økonomiske interesse i fællesskabet i lighed med, hvad der gælder for selskaber som aktie- og anpartsselskaber.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at rettigheder og forpligtelser efter de foreslåede stk. 1 og stk. 2 ikke kan adskilles fra ejendomsretten til ejerlejligheden.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs § 2, stk. 3, og indebærer, at den samlede ret forbundet med at eje en ejerlejlighed består af 3 elementer; retten til faktisk og retlig eneråden over særejendom (ejerlejligheden), medejendomsret til ejendommens fællesbestanddele samt rettigheder og forpligtigelser som medlem af ejerforeningen. Bestemmelsen indeholder et princip om rettighedernes uadskillelighed og medfører, at ejeren ikke kan give en anden uigenkaldelig fuldmagt til at udøve stemmeretten i ejerforeningen, og at rettighederne og pligterne påhviler ejeren, også selvom lejligheden er udlejet.

Ejerlejlighedsloven indeholder i dag ingen generel bestemmelse, der kan bruges til at tilsidesætte helt urimelige beslutninger i ejerforeningen. Det medfører, at urimelige beslutninger kun kan tilsidesættes i henhold til aftalelovens § 36.

Spørgsmålet om anvendelse af aftalelovens § 36 over for beslutninger truffet i ejerforeninger har været behandlet i en konkret sag afgjort af Højesteret (U 1991.4/3 H). I sagen havde en restejerlejlighedsejer nedlagt påstand om, at ejerforeningen skulle anerkende, at restejerlejlighedsejeren i henhold til ejerforeningens vedtægter havde ret til at udpege en administrator i strid med ejerforeningens ønsker. Ejerforeningen påstod, at sagen drejede sig om beskyttelse af ejerforeningens flertal over for restejerens påståede eneret til at administrere ejerforeningen. Højesteret kom frem til, at restejerens eneret til at udpege administrator og dermed styre administrationen udgjorde et urimeligt vilkår, der kunne tilsidesættes i henhold til aftalelovens § 36. Deklarationen var således ikke bindende for ejerforeningen, der fremover frit kunne vælge administrator.

Den foreslåede § 4 er ny og indeholder en generalklausul, der gør det muligt at se bort fra urimelige vedtægtsvilkår, som f.eks. urimelige fordelingstal eller urimelige beslutninger truffet ved misbrug af en majoritet.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at der på generalforsamlingen ikke må træffes beslutning, som åbenbart er egnet til at skaffe visse ejere eller andre en utilbørlig fordel på andre ejeres eller ejerforeningens bekostning.

Det vurderes, at en generalklausul alene vil være relevant i relativt få tilfælde, men at en sådan klausul vil have en præventiv effekt overfor åbenlyst urimelige beslutninger.

Generalklausulen vil f.eks. kunne anvendes i tilfælde, hvor en oprindelig ejer af en ejendom i forbindelse med opdeling af ejendommen i ejerlejligheder i vedtægterne har medtaget en bestemmelse om, at den lejlighed, som den oprindelige ejer beholder ejerskabet over, har en afgørende majoritet og samtidig alene skal betale en begrænset del af ejerforeningens fællesudgifter.

Det er endvidere hensigten, at generalklausulen skal kunne dække nogle af de situationer, der hidtil har været tiltænkt dækket af stemmebegrænsningsreglen i den gældende § 2, stk. 4, i ejerlejlighedsloven, der ændrer den almindelige regel om, at hver ejerlejlighedsejer har stemmeret for sin lejlighed. Stemmebegrænsningsreglen begrænser stemmeretten for f.eks. den oprindelige ejer af en ejendom, der har solgt én eller flere ejerlejligheder i ejendommen. Bestemmelsen har bl.a. til formål at beskytte mindretallet mod de tilfælde, hvor en udlejer opdeler en ejendom i ejerlejligheder og sælger netop så mange lejligheder, at udlejer bevarer majoriteten i ejerforeningen og fortsat kan bestemme, om der skal ske moderniseringer, reparationer og vedligeholdelse og i givet fald omfanget heraf. En oprindelig ejer af en udlejningsejendom, der er opdelt i ejerlejligheder, skal fortsat ikke kunne indrette sig således, at vedkommende sælger netop så mange ejerlejligheder, at den pågældende ejer bevarer majoriteten og dermed i realiteten hovedindflydelsen i ejerforeningen og derved på generalforsamlingen kan gennemtrumfe beslutninger, der er til vedkommendes egen fordel og til ulempe for de øvrige ejere. I sådanne tilfælde vil der efter en konkret vurdering kunne ske tilsidesættelse efter generalklausulen.

I 2. pkt. foreslås det fastsat, at tilsvarende gælder for beslutninger, der påfører én eller flere ejere en utilbørlig ulempe.

Der kan i øvrigt i ejerforeningen opstå situationer, hvor en beslutning ikke er til nogens fordel, men til ulempe for en eller flere ejere. Det foreslås derfor, at generalklausulen også finder anvendelse på beslutninger, der kun påfører en eller flere ejere en utilbørlig ulempe. I sådanne tilfælde vil der tillige kunne ske tilsidesættelse af beslutningen efter generalklausulen.

Det bemærkes i øvrigt, at generalklausulen ikke er tilsigtet anvendt i forhold til ejerforeninger oprettet i forbindelse med forsøg med frasalg af almene boliger som familieboliger.

Generalklausulen er en retlig standard. Tilsidesættelse af en generalforsamlingsbeslutning efter generalklausulen vil i praksis ske ved, at den eller de berørte parter anlægger sag mod foreningen ved indlevering af stævning til retten med påstand om at få kendt beslutningen ugyldig. Beslutninger, der tilsidesættes efter generalklausulen, er ugyldige.

Den gældende § 7 i ejerlejlighedsloven fastsætter, at der udarbejdes en normalvedtægt for ejerforeninger, der finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst. For ejerforeninger, der omfatter almene afdelinger, udarbejdes en særlig normalvedtægt. En almen boligorganisation kan indgå i en ejerforening, f.eks. hvis en ejendom tilhørende en almen boligorganisation er opdelt i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens gældende § 10, stk. 5, fordi der er indgået aftale om salg af en bolig i ejendommen efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 119 af 1. februar 2019, eller hvis der i medfør af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 3, er etableret nye tagboliger som almene boliger i en eksisterende ejendom.

Den foreslåede § 5 viderefører og udvider den nuværende § 7 om normalvedtægt for ejerforeninger.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at boligministeren i en normalvedtægt fastsætter nærmere bestemmelser om ejerforeningens forhold og varetagelsen af ejernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser. I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at der i normalvedtægten bl.a. kan fastsættes nærmere regler om generalforsamlingen, bestyrelsen, afstemningsregler, flertalskrav til forskellige beslutninger, foreningens administration, ændring i fordeling af forbrugsudgifter, vedligeholdelsesfordeling, mulighed for at få adgang til de enkelte lejligheder, elektronisk kommunikation, ret til at holde kæledyr, sikkerhedsstillelse, indskrænkninger i ejerens ret til udlejning og eventuelle sanktioner ved ejerens uberettigede brug.

Den foreslåede bestemmelse viderefører den gældende bemyndigelse til boligministeren til at fastsætte en normalvedtægt for ejerforeninger, dog sådan at det i forhold til den gældende bemyndigelse præciseres, at loven giver hjemmel til i normalvedtægten at regulere såvel ejerforeningens formelle og administrative forhold som materielle spørgsmål om varetagelsen af medlemmernes fælles anliggender, rettigheder og forpligtelser. Bestemmelsens opregning er en eksemplifikation og er ikke udtømmende. Normalvedtægtens regler er deklaratoriske og gælder uden særlig vedtagelse fra foreningens stiftelse og adskiller sig derved fra en vedtægt i sædvanlig forstand, hvor der er tale om en mellem parterne aftalt regulering. Formålet med normalvedtægten for ejerforeninger er at sikre, at der er grundlag for at kunne vedtage beslutninger i foreningen. Uanset den mere omfattende regulering i normalvedtægten er ejernes mulighed for at tilpasse vedtægten efter deres individuelle ønsker og behov opretholdt. Der kan fortsat være behov for supplerende regulering i særvedtægt, hvis der ønskes særlige bestemmelser om råden over fælles ejendom, f.eks. ret til parkering eller eksklusiv råden over loftsrum, garager, haver mv. Endvidere vil indskrænkninger i retten til råden over særejendom (lejlighederne), f.eks. indskrænkninger i anvendelse til erhvervsmæssige formål, maksimum for beboere, begrænsninger i adgangen til salg eller udleje, herunder krav om bestyrelsens godkendelse, skulle optages i en særvedtægt.

Det er hensigten, at den nuværende normalvedtægt for ejerforeninger moderniseres og udbygges, herunder i form af kodificering af den gældende retstilstand, så behovet for regulering i en særvedtægt mindskes. Den nuværende normalvedtægt har været gældende i 15 år, og der er således på en række områder opstået praksis for andre vedtægtsformulering, end hvad der følger af den hidtidige normalvedtægt. Herudover indeholder den nuværende normalvedtægt en række bestemmelser, der er upræcise og i praksis giver anledning til fortolknings- og forståelsesvanskeligheder, hvilket i sidste ende kan føre til unødige konflikter. Det er endvidere hensigten, at en sådan kodificering skal skabe større klarhed om retsstillingen.

Den nye normalvedtægt forventes at blive enkel og overskuelig med en ny strukturel opbygning med tydeligere opdeling af reglerne, herunder reglerne om bestyrelsens beslutningskompetence henholdsvis opgaver samt processuelle regler for generalforsamlingen og afstemningsregler. Herudover forventes der at blive foretaget en række ændringer blandt andet af reglerne om afstemning, bestyrelsens pligter, hæftelse, vedligeholdelsespligten, adgang til lejlighederne, udlejning og sikkerhedsstillelse, så reglerne bliver nutidige og dækkende for de problemstillinger, der i praksis opstår i ejerforeningerne.

Den nye normalvedtægt vil blive udstedt ved bekendtgørelse, hvor der vil blive fastsat ikrafttrædelses- og overgangsbestemmelser. Det er hensigten, at den nye normalvedtægt vil finde anvendelse for ejerforeninger, der stiftes efter ikrafttræden af den nye normalvedtægt, medmindre der for den pågældende forening vedtages en særvedtægt. Det er endvidere hensigten, at der for eksisterende ejerforeninger, der ikke har tinglyste særvedtægter, i lighed med forholdene ved udstedelsen af normalvedtægten fra 2004, indføres en overgangsordning, så normalvedtægten fra 2004 finder anvendelse i et år efter ikrafttrædelsen af den nye normalvedtægt. Dette giver eksisterende ejerforeninger uden tinglyst vedtægt mulighed for at tage stilling til, om de vil være omfattet af den nye normalvedtægt, eller om de vil vedtage en særvedtægt

Det er ikke hensigten, at den nye normalvedtægt skal ændre eksisterende tinglyste særvedtægter. Den nye normalvedtægt er deklaratorisk og vil finde anvendelse, såfremt reglerne heri ikke er fraveget ved en gyldig særvedtægt. Det medfører, at en eksisterende særvedtægt udfyldes med den nye normalvedtægts bestemmelser med virkning fra ikrafttrædelsen af denne, når særvedtægten ikke efter sit indhold regulerer det pågældende spørgsmål eller ikke regulerer dette fuldt ud. Det samme gælder, hvis ejerforeninger har tinglyst normalvedtægten fra 2004. Det er hensigten, at der vil blive udarbejdet en vejledning til den nye normalvedtægt for ejerforeninger, som vil indeholde beskrivelse til forståelse og anvendelse af de enkelte bestemmelser i normalvedtægten.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at normalvedtægtens bestemmelser er gældende, medmindre de er fraveget ved gyldig beslutning.

Bestemmelsen viderefører den gældende bestemmelse om, at normalvedtægten for ejerforeninger har karakter af deklaratoriske retsregler, hvorefter normalvedtægtens bestemmelser er gældende, medmindre de er fraveget ved en gyldig beslutning. Der skal være tale om en gyldig beslutning truffet af ejerforeningens generalforsamling i henhold til foreningsvedtægtens bestemmelser om beslutningsdygtighed og fornødent flertal. Er der ikke på generalforsamlingen truffet gyldig beslutning om fravigelse af normalvedtægten, vil denne stadig være gældende for ejerforeningen.

Opstår der tvivl om, hvorvidt hensigten har været at fravige normalvedtægtens bestemmelser, må det afgøres konkret, om disse anvendes udfyldende. Hvis der er vedtaget en særvedtægt, som udtømmende regulerer det givne forhold, har normalvedtægtens bestemmelser ingen betydning. Har særvedtægtsbestemmelsen alene karakter af et tillæg til normalvedtægten, f.eks. hvor bestemmelsen regulerer forhold, som er uomtalte i normalvedtægten, vil normalvedtægten være gældende for de øvrige forhold. Hvis der er tvivl om, hvorvidt hensigten har været at fravige normalvedtægten, må udgangspunktet være, at normalvedtægten ikke kan anses for fraveget, medmindre der i særvedtægten er optaget en bestemmelse, som direkte og i samme detaljeringsgrad tager stilling til samme spørgsmål, eller udtrykkeligt erklærer, at normalvedtægtens bestemmelse ikke skal finde anvendelse. Fravigelse af normalvedtægten efter forholdets natur kan derimod ikke ske.

Et særligt spørgsmål kan opstå i forhold til særvedtægter, som er vedtaget før den nye normalvedtægt. Fortolkningsreglen i stk. 2 vil fra tidspunktet for lovens ikrafttræden også finde anvendelse på eksisterende ejerforeninger og særvedtægter. Forudsat at den nye normalvedtægt efter ikrafttrædelsesreglerne for denne finder anvendelse, vil fortolkningsreglen derfor kunne indebære, at en eksisterende særvedtægt udfyldes med normalvedtægtens bestemmelser, når særvedtægten ikke efter sit indhold regulerer spørgsmålet eller ikke regulerer det fuldt ud. I det omfang normalvedtægten er en kodificering af gældende ret, er dette uproblematisk, hvilket tilsvarende gør sig gældende med hensyn til rent formelle regler. Ønskes en anden regulering, som ikke fremgår af en eksisterende særvedtægt, må dette vedtages i ejerforeningen efter reglerne om vedtægtsændringer.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at en fravigelse af normalvedtægten skal tinglyses på de enkelte ejerlejligheder for at være gyldig mod aftaler om ejendommen (ejerlejligheden) og mod retsforfølgning.

Den foreslåede bestemmelse viderefører tinglysningskravet og indeholder en kodifikation af gældende ret. Efter den hidtidige bestemmelses ordlyd er tinglysning af vedtægtsændringer en gyldighedsbetingelse mellem parterne. Denne gyldighedsbetingelse videreføres ikke, da tinglysning som dansk rets almindelige hovedregel ikke er en gyldighedsbetingelse inter partes. Den gældende bestemmelse er endvidere i domspraksis blevet fortolket indskrænkende, så den manglende tinglysning af en gyldig beslutning kan ikke føre til beslutningens ugyldighed mellem parterne. En køber, der kender til den gyldig vedtagne generalforsamlingsbeslutning, er i ond tro og vil være bundet af en ikke tinglyst særvedtægt, jf. T:BB 2008.273 V og U 2000.1459 Ø.

Det foreslåede 1. pkt. foreskriver, at fravigelser fra normalvedtægten skal tinglyses, for at få gyldighed over for aftaleerhververe og kreditorer, da vedtægtens indhold kan være afgørende for disses retsstilling.

Bestemmelsen er i overensstemmelse med den gældende tinglysningspraksis, hvor en gyldig beslutning om fravigelse af normalvedtægten, stiftelse eller ændring af rettigheder i en ejerforening kan tinglyses på samtlige ejerlejligheder. Ejerforeningerne får med det foreslåede stk. 4 endvidere adgang til at tinglyse bindende beslutninger, særvedtægter alene ved digital underskrift fra de tegningsberettigede i foreningen. Det er således ikke nødvendigt at indhente underskrifter fra de enkelte ejere, hvilket ofte er praktisk vanskeligt. Tinglysningen skaber ikke rettigheder, men sikrer en allerede eksisterende ret. Viser det sig, at beslutningen ikke er gyldig, må dette afklares ved de civile domstole, og tingbogen må i givet fald herefter berigtiges efter de almindelige regler herfor.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at er tinglysning ikke sket, og fravigelsen fra normalvedtægten ekstingveres i medfør af tinglysningslovens § 1, stk. 2, bortfalder fravigelsen i forhold til samtlige ejere i ejerforeningen.

Det var et centralt hensyn for udvalget om ejerlejlighedsloven at sikre ensartet regulering for de enkelte ejerlejlighedsejere i en forening og det foreslås derfor fastsat, at en ikke tinglyst særvedtægt bortfalder for samtlige ejere i tilfælde af eksstinktion. Formålet med bestemmelsen er at opnå en ens reststilling for alle ejerne i ejerforeningen og for at sikre dette foreslås det, at en gyldig beslutning eller særvedtægt, er gyldig inter partes, men kan blive ekstingveret af en godtroende aftaleerhverver eller kreditor. Ekstinktion kan kun indtræde i tilfælde hvor ejerforeningen har undladt at foretage den nødvendige sikringsakt og fået tinglyse den vedtagne beslutning eller særvedtægt på de enkelte ejerlejligheder i foreningen. Bortfalder en særvedtægt, fordi den ikke er tinglyst og bliver ekstingveret af en godtroende aftaleerhverver eller kreditor, medfører det, at normalvedtægtens bestemmelser i det omfang de var fraveget ved en særvedtægt finder anvendelse for samtlige ejerlejlighedsejere.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås det fastsat, at tilsvarende gælder, hvor en særvedtægt bortfalder som udækket på tvangsauktion.

En særvedtægt tinglyses som udgangspunk i byrderubrikken som servitut på den enkelte lejlighed. Loven indeholder derfor en bestemmelse om, at ejerforeningen er påtaleberettiget for rettigheder der følger af en særvedtægt. Tinglyses særvedtægten pantstiftende medfører det, at den også lyses som hæftelse på den enkelte lejlighed for så vidt angår panthæftelsen til ejerforeningen. I det fleste ejerforeninger tinglyses sikkerhed til ejerforeningens med 1. prioritets panteret og derved bortfalder sikkerhed til ejerforeningen kun, hvis ingen kreditorer opnår dækning på tvangsauktionen.

I stk. 4 foreslås det fastsat, at en gyldig beslutning om fravigelse af normalvedtægten, stiftelse eller ændring af rettigheder ved servitutter og ved eventuelle ændringer som følge af ejerforeningens dispositioner over fællesejendommen, kan tinglyses på de enkelte ejerlejligheder på grundlag af dokumentation for beslutningen, når det anmeldte dokument er underskrevet af de tegningsberettigede for ejerforeningen

Bestemmelsen indeholder en ny bemyndigelse til ejerforeningen til at få tinglyst gyldige beslutninger truffet på generalforsamlingen i henhold til de i vedtægten gældende krav for flertal på de enkelte ejerlejligheder.

I praksis skal tinglysning af vedtægtsændringer og dispositioner over fællesejet tinglyses på hver enkelt ejerlejlighed, hvilket i dag som udgangspunkt kræver samtykke fra ejerne af hver enkelt ejerlejlighed. Den foreslåede bestemmelse vil lette proceduren for at få tinglyst gyldigt trufne beslutninger, idet der ikke længere vil skulle indhentes underskrifter fra hver enkelt ejerlejlighedsejer til brug for tinglysningen.

Bestemmelsen indebærer, at beslutningerne kan tinglyses på grundlag af dokumentation for beslutningen, når dokumentet er underskrevet af de tegningsberettigede i foreningen. Dokumentation kan bestå i referat fra generalforsamlingen underskrevet af de bestyrelsesmedlemmer, der i henhold til vedtægterne er tegnings berettigede.

I stk. 5 foreslås det fastsat, at ejerforeningen er påtaleberettiget for rettigheder, der følger af en tinglyst særvedtægt.

En særvedtægt skal tinglyses på de enkelte lejligheder for at være gyldig mod aftaler om ejendommen og mod retsforfølgning. Særvedtægter tinglyses som servitut på den enkelte lejlighed. Den foreslåede bestemmelse skal sikre, at en ejerforening, der tinglyser en særvedtægt, overholder kravet i tinglysningslovens § 10, stk. 5, om at et servitutdokument skal angive den eller de påtaleberettigede. Når ejerforeningen er påtaleberettiget for rettigheder, der følger af en særvedtægt, har ejerforeningen pligt til at håndhæve vedtægtens bestemmelser og dermed varetage ejernes rimelige interesser.

I stk. 6 foreslås det fastsat, at der for ejerforeninger, som omfatter almene afdelinger, jf. kapitel 1 i lov om almene boliger m.v., og som er etableret ved salg efter kapitel 5 a i samme lov eller ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere etager efter § 20, stk. 2, eller § 23, stk. 3, udarbejdes en særlig normalvedtægt.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende § 7, 2. pkt. For ejerforeninger, som omfatter almene afdelinger, idet der er sket salg til lejerne eller andre, jf. kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 119 af 1. februar 2019, er der behov for særlige vedtægtsbestemmelser, f.eks. om den almene boligafdelingens indflydelse på ejerforeningen. Derfor foreslås, at den gældende bestemmelse om, at ministeren udarbejder en normalvedtægt, som finder anvendelse, medmindre andet er vedtaget og tinglyst, suppleres med en bestemmelse om, at der udarbejdes en særlig normalvedtægt for ejerforeninger omfattende almene afdelinger etableret ved salg efter det nævnte kapitel i lov om almene boliger m.v.

Det er hensigten, at der i vedtægten bl.a. indsættes bestemmelser om, at indkaldelsen til ejerforeningens generalforsamling også skal sendes til formanden for afdelingsbestyrelsen, og at afdelingsbestyrelsen skal have adgang til generalforsamlingen med taleret.

I stk. 7, 1. pkt., foreslås det fastsat, at beslutninger om indretning og efterfølgende salg af tagboliger på fællesejendom ved indretning af eksisterende tagetager eller ved påbygning af yderligere etager, træffes på generalforsamlingen med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende § 7 a, der blev indsat ved lov nr. 1090 af 17. december 2002 om fremme af privat udlejningsbyggeri for at gøre det lettere for ejerlejlighedsejerne i en ejerlejlighedsejendom at træffe beslutning om indretning af nye boliger som ejerlejligheder i tagetagen. Med bestemmelsen lempes kravene til beslutning om etablering af tagboliger, idet der forud for indførelse af bestemmelsen efter gældende praksis krævedes enstemmighed til sådanne beslutninger. Efter den foreslåede bestemmelse kan beslutning herom træffes ved, at 2/3 af de stemmeberettigede medlemmer såvel efter antal lejligheder som efter fordelingstal stemmer herfor. Det krævede kvalificerede flertal svarer til det flertal, som normalvedtægten for en ejerforening kræver til vedtægtsændringer og visse større beslutninger. For at der ikke skal herske tvivl derom, fastsættes, at bestemmelsen både omfatter den situation, hvor tagboligerne indrettes i eksisterende tagetager, og den situation, hvor tagboligerne indrettes ved påbygning af yderligere etager. En beslutning efter den foreslåede § 5, stk. 7, indebærer som en naturlig følge ligeledes en ændring af fordelingstallene i ejerforeningen.

Da der er tale om en særbestemmelse, der begrænser muligheden for at fastsætte stemmeregler i særvedtægterne, foreslås det, at bestemmelsen medtages i den foreslåede § 5 om normalvedtægt, så reguleringen af vedtægtsspørgsmål samles i én paragraf.

I stk. 7, 2. pkt., foreslås det fastsat, at vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som er krævet efter 1. pkt. blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger.

I stk. 7, 3. pkt., foreslås det fastsat, at forslaget, uanset antallet af repræsenterede ejere, kan vedtages på den ekstraordinære generalforsamling med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal.

Den gældende § 5, stk. 1, i ejerlejlighedsloven bestemmer, at ejerforeningen kan fastsætte almindelige ordensregler i en husorden. Bestemmelsen stammer fra den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966, og det fremgår af forarbejderne hertil, at der i en ejerforening ligesom i en udlejningsejendom kan være behov for en husorden, der fastsætter regler om beboernes optræden i ejendommen. Det vil alt efter ejendommens størrelse og karakter være vidt forskelligt, hvilke krav der i så henseende kan være grund til at stille, og spørgsmålet om, hvad der skal stå i husordenen, må derfor være overladt til ejernes frie vedtagelse.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at ejerforeningen på en generalforsamling kan fastsætte regler til sikring af god skik og orden i ejendommen i en husorden.

Den foreslåede bestemmelse svarer til den gældende lovs § 5, stk. 1.

Ejerforeningens kompetence til at udarbejde en husorden medfører, at generalforsamlingen med simpelt flertal efter fordelingstal kan fastsætte en husorden.

Med den foreslåede bestemmelse tydeliggøres det i loven, hvor grænserne går for, hvilke regler der kan fastsættes i en husorden, og modsætningsvis hvilke der har karakter af vedtægtsbeslutninger.

Husordenen er en ordensforskrift, der har det formål at fastsætte regler om en række praktiske forhold i den enkelte ejerforening, dvs. regler vedrørende brugen af og den faktiske disposition over sær- eller fælles ejendom. I en husorden kan der fastsættes almindelige ordensregler om anvendelsen af fællesarealer såsom gård, cykelkælder, tørrerum, vaskerum, anbringelse af affald, aflåsning af hoveddør, parkering, leg på grunden m.v., tidsgrænser for støjudøvelse, forbud mod fodring af fugle, begrænsning af gener fra husdyr, brug af vaskekælder og lignende.

I 2. pkt. foreslås det fastsat, at der i en husorden ikke kan medtages bestemmelser om rettigheder eller forpligtelser, hvortil der kræves beslutninger med kvalificeret flertal efter loven eller vedtægterne.

En husorden kan således ikke indeholde bestemmelser om forhold, er kræver beslutninger i form af vedtægtsændringer, eller beslutninger som kræver tilsagn fra de, der pålægges forpligtelserne, herunder begrænsning af adgangen til at foretage udlejning, mulighed for at holde kæledyr, pålægning af udgifter til trappevask eller anden renholdelse eller forpligtelse til at udføre ren- og vedligeholdelsesopgaver. Er ejerforeningen ikke opmærksom på denne forskel, kan der opstå den situation, at ejerforeningen på generalforsamlingen med simpelt flertal kan fastsætte bestemmelser i en husorden, som retteligt burde have været fastsat i vedtægten, og som skulle have været vedtaget med kvalificeret flertal. Sådanne husordensbestemmelser er ikke gyldige.

Den gældende § 6 i ejerlejlighedsloven regulerer fordelingen af ejerforeningens fælles udgifter. Bestemmelsen stammer fra den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966.

Den foreslåede § 7 viderefører den gældende § 6 om fordeling af fælles udgifter, mens fordelingen af vedligeholdelsespligter reguleres i den foreslåede nye normalvedtægt for ejerlejligheder.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier, udgifter til administration, vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbehør m.v., udredes indbyrdes af de enkelte ejere efter det i § 3, stk. 1, nævnte fordelingstal, medmindre der om en udgiftspost gyldigt er truffet beslutning om fordeling på anden måde.

Det følger af bestemmelsens første led, at det påhviler de enkelte ejere forholdsmæssigt efter fordelingstallet at udrede samtlige fælles udgifter, herunder udgifter vedrørende grunden, vej- og kloakbidrag, forsikringspræmier, udgifter til administration, vedligeholdelse af fællesbestanddele og tilbehør m.v. Der findes ikke en fast definition af fælles udgifter, men disse kan sammenfattes som alle udgifter, der vedrører grunden, bygningens fælles bestanddele, fælles indretninger samt fælles forsynings- og serviceordninger. Der er således tale om alle de udgifter, der er nødvendige for at varetage ejerforeningens formål, som efter den gældende normalvedtægts § 1, stk. 1, er at administrere den fælles ejendom og øvrige fællesanliggender for medlemmerne.

Det følger af bestemmelsens andet led, at der om en udgiftspost gyldigt kan være truffet beslutning om fordeling på anden måde. Det kan således fastsættes, at fordelingen for visse udgifter skal følge en anden fordeling end det i foreningen fastsætte fordelingstal for de enkelte lejligheder, f.eks. hvis enkelte ejer ikke har gavn af eller ikke ønsker at gøre brug af en investering, der finansieres som en fælles udgift.

Bidragenes størrelse og fremgangsmåden ved opkrævning fastsættes af foreningens ledelse, jfr. lovforslagets § 5 og den i medfør af denne bestemmelse udfærdigede normalvedtægt.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at en ejer skal betale merudgiften, når foranstaltninger, som ejeren har foretaget i sin lejlighed, medfører forøgelse af de i stk. 1 nævnte udgifter.

Bestemmelsen viderefører den gældende § 6, stk. 2, om, at forøgelse af ejendommens fælles udgifter som følge af individuelle foranstaltninger i den enkelte ejers lejlighed, f.eks. som følge af at ejeren for egen regning har udført særlig kostbare installationer, som medfører forøgelse af forsikringspræmierne, skal bæres af denne ejer selv.

I den gældende § 5, stk. 2, i ejerlejlighedsloven fastsættes, at ejeren skal give adgang til sin ejerlejlighed, når det er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparation. Bestemmelsen stammer fra den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966 og er ikke ændret siden lovens vedtagelse.

Den foreslåede § 8 viderefører og udvider den nuværende § 5, stk. 2, om adgang til ejerlejligheden for ejerforeninger. Bestemmelsen om adgang gøres til en selvstændig paragraf. Det foreslås fastsat i bestemmelsen, at ejeren skal give repræsentanter for ejerforeningen adgang, ligesom andre ejere i særlige tilfælde vil kunne kræve adgang. For at sikre gennemskuelighed og for at undgå tvister foreslås det endvidere fastsat hvilke arbejder, der berettiger til at kræve adgang, og hvilke forandringer en ejer vil skulle tåle, ligesom der foreslås fastsat klare varslingsregler. En bestemmelse identisk med den foreslåede lovbestemmelse vil tillige blive optaget i den foreslåede nye normalvedtægt for ejerforeninger.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at en ejer er forpligtet til at give repræsentanter for ejerforeningen adgang til sin lejlighed, såfremt det er nødvendigt af hensyn til gennemførelse af eftersyn, reparationer, vedligeholdelse og udskiftninger, som det påhviler ejerforeningen at udføre.

Bestemmelsen viderefører den gældende lovs § 5, stk. 2.

Ifølge betænkning angående ejerlejligheder m.v. (betænkning nr. 395/1965) kan ejerforeningen, hvis det er nødvendigt, skaffe sig adgang med fogedens hjælp, hvilket landsretten kom frem til i sagen TBB 2017.12V (U. 2017.212V). Landsretten stadfæstede fogedrettens kendelse, som gav ejerforeningen adgang til en ejerlejlighed, da det var nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer. Fogedretten havde lagt til grund, at det var nødvendigt at få foretaget et eftersyn af altanen for at fastslå, om en vandskade hos underboen skyldtes forhold ved overboens altan.

Bestemmelsen medfører en pligt til at give adgang, når det er nødvendigt af hensyn til eftersyn og reparationer af fælles installationer m.v., men pligten medfører ikke, at ejeren skal finde sig i arbejder, der medfører forandringer af særejendom, som ikke er helt ubetydelige, herunder f.eks. i form af at der føres nye forsyningsledninger og lignende gennem ejerlejligheden. Derimod er bestemmelsen ikke tiltænkt at kunne danne grundlag for at blokere for gyldige beslutninger om for eksempel udskiftning af nedslidte og udskiftningskrævende faldstammer eller rørføringer.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren skal give et skriftligt varsel på 6 uger.

Fristen på 6 uger er samme varsel, som der gives for udlejers adgang til det lejede i lejeloven.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at en ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendigt vedligehold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper.

I forhold til tidligere tilsvarende bestemmelse foreslås det fastsat, at en ejer kan kræve adgang til andres lejligheder med henblik på at udføre følgearbejder i forbindelse med foretagelse af ombygningsarbejder eller nødvendig vedligehold i sin lejlighed, som ikke påfører den, der giver adgang, væsentlige ulemper. Den ejer, der i medfør af bestemmelsen får udført arbejde i andres lejligheder, herunder nabolejligheden eller andre lejligheder, hvor det kan være nødvendigt at få adgang, skal sikre at arbejdet tilrettelægges sådan, at arbejdet i de andre lejligheder end vedkommendes egen i videst muligt omfang afsluttes først.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren skal give et skriftligt varsel på 6 uger.

Fristen på 6 uger er samme varsel, som der gives for udlejers adgang til det lejede i lejeloven.

I stk. 2, 3. pkt., foreslås det fastsat, at sådanne arbejder må ikke medføre forandringer i de berørte lejligheder, medmindre forandringerne er nødvendige for fagligt korrekt udførelse og ikke er til væsentlig ulempe for den, der skal tåle forandringen.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at ejerforeningen i tilfælde af skader, hvis udbedring er uopsættelig, har ret til at få adgang uden varsel.

Med bestemmelsen udvides ejerforeningens ret til adgang i tilfælde af skader, hvis udbedring er uopsættelig. Dette kan f.eks. være skader ved facade eller tag, hvor udbedring af uopsættelig for at undgå store vandskader på bygningen. Tilsvarende kan der være tale om brud på vandrør eller lignende.

I stk. 4 foreslås det fastsat, at arbejder, der udføres i en lejlighed, skal afsluttes hurtigst muligt og med størst mulig hensyntagen til ejeren.

Dette gælder både arbejder iværksat af ejerforeningen over for de enkelte ejere og arbejder iværksat af de enkelte ejere, hvor disse får adgang til andre lejligheder. I forhold til den foreslåede varslingsfrist vil der kunne forekomme situationer, hvor ejere vil skulle tåle en vis nødvendig udskydelse af et varslet arbejde, som kan følge af planlægningshensyn hos den udførende håndværker.

Efter den gældende § 8 i ejerlejlighedsloven kan ejerforeningen pålægge en ejerlejlighedsejer at fraflytte ejerlejligheden, hvis denne ved beboelse af ejerlejligheden væsentligt tilsidesætter sin pligt til at iagttage god skik og orden i ejerforeningen.

Det fremgår af betænkning 395/1965 til den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966, at man var betænkelig ved at indføre en lovregel, hvorved en ejer skulle kunne pålægges at afhænde sin ejerlejlighed, idet en ejerlejlighedsejer har ejendomsretten til sin lejlighed. I betænkningen blev der lagt vægt på, at det normalt vil være tilstrækkeligt at fjerne den misligholdende ejer fra ejendommen ved anvendelse af ejerlejlighedslovens § 8.

Den foreslåede § 9 er en ny bestemmelse, der giver ejerforeningen hjemmel til at pålægge en ejer en økonomisk sanktion i form af betaling af en bod, hvis denne groft forsømmer sine forpligtelser over for ejerforeningen, herunder i form af oftere gentagen misligholdelse trods påmindelse.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningen kan pålægge en ejer at betale bod på op til 10.000 kr., hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen.

Bodsbestemmelsen finder anvendelse ved en ejers grove misligholdelse af sine forpligtigelser. Grov pligtforsømmelse kan f.eks. bestå i retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved f.eks. grov støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt. Retsstridig udlejning kan eksempelvis være udlejning i strid med foreningens vedtægter til formål, der er uforenelig med ejendommens anvendelse til beboelse, ved at lejer driver erhvervsmæssig aktivitet fra lejligheden til gene for de øvrige beboere. Tilsidesættelse af god skik og orden ved truende og voldelig adfærd kan eksempelvis være tilfælde, hvor en ejer udøver utryghedsskabende aggressiv adfærd ved f.eks. at råbe og skrige ad andre beboere og forsøge at skaffe adgang til andres boliger ved banke/ringe på døre. Vanrøgt kan eksempelvis bestå i vanrøgt af ejendommen ved opbevaring af meget tunge genstande i lejligheden, der belaster bygningens bærende konstruktioner og etageadskillelser. Eksemplerne er ikke udtømmende.

Bod vil normalt alene kunne pålægges i tilfælde, hvor den uønskede adfærd er gentaget, efter at har ejeren har modtaget en påmindelse fra ejerforeningen.

Praksis i forbindelse med husordensovertrædelser i andelsboligforeninger og sager om udlejers adgang til at hæve en lejeaftale efter lejelovens § 93 kan være vejledende for, i hvilke tilfælde ejerforeningen kan anvende bodsbestemmelsen ved tilsidesættelse af husordenen til gene for de øvrige ejerlejlighedsejere. Efter lejelovens § 93 kan udlejeren hæve lejeaftalen i en række tilfælde, herunder når det lejede benyttes til andet end aftalt og lejeren ikke trods udlejerens indsigelse er ophørt hermed, når lejeren modsætter sig, at udlejeren eller andre får adgang til det lejede, hvor de har ret hertil efter lejeloven, når lejeren vanrøgter det lejede og ikke uden ophold efter udlejerens påkrav bringer det lejede i stand, når lejeren har tilsidesat god skik og orden og forholdet er af en sådan karakter, at lejerens flytning er påkrævet, når lejeren i øvrigt misligholder sine forpligtelser på en sådan måde, at fjernelse er påkrævet. Selvom der er forskelle på boligformerne, herunder i forhold til ejerskab, er der et sådant sammenfald mellem hensynet bag den foreslåede bodsbestemmelse om at sikre balancen mellem den enkelte ejers adfærd over for de øvrige ejere i ejendommen og praksis på andelsbolig- og lejeområdet, at praksis på disse områder vil kunne give en vejledning af hvilke konkrete forhold og handlinger, der vil kunne føre til overvejelse om anvendelse af bestemmelsen om bod.

Eksempelvis kan nævnes sagen U 2003.1373 V, hvor lejeren af en lejebolig blev opsagt på grund af opbevaring af enorme mængder af papir i lejligheden. Opsigelsen blev begrundet i brandfaren og den ekstraordinære belastning af bygningens etageadskillelse, som de store mængder papir medførte.

I en nyere landsretsafgørelse U 2017.156 Ø fandt landsretten, at en lejers besiddelse af en krysantemumbombe bestemt til anvendelse udelukkende for professionelle, uddannede fyrværkere i sig selv udgjorde en sådan misligholdelse, at betingelserne for udlejers ophævelse af lejeforholdet i medfør af almenlejeloven var opfyldt.

Tillige kan som et generelt eksempel nævnes gentagen og generende kortidsudlejning gennem internetportaler, der i flere ejerlejlighedsejendomme skaber udfordringer. Dels kan det give anledning til overvejelse om sanktion i form af bod i tilfælde, hvor udlejningen sker i strid med et vedtaget udlejningsforbud i ejerforeningen, og forholdet ikke bringes til ophør efter påtale over for ejeren. Dels kan der rejses spørgsmål om sanktion i form af bod i tilfælde af en lejers tilsidesættelse af husordenen for ejerforeningen ved en adfærd, som udgør en gene for de øvrige beboere eksempelvis ved meget støjende adfærd som råb og skrig samt høj musik i nattetimerne.

Det er hensigten, at bodsbestemmelsen primært skal anvendes som reaktion forud for overvejelser om eksklusion. Det vil bero på en konkret vurdering af samtlige omstændigheder i en given sag, i hvilke tilfælde bestemmelsen kan anvendes.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at der endvidere kan pålægges bod ved ejerens oftere gentagne misligholdelse trods påmindelse.

Bestemmelsen sigter på tilfælde af misligholdelse af ejerens forpligtelser over for ejerforeningen, hvor grovheden ligger i at misligholdelsen er oftere gentagen og kan sidestilles med en vedvarende tilstand, som ikke bringes til ophør trods påmindelse herom fra ejerforeningen.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås det fastsat, at pålæg af bod over for en almen boligorganisation, ud over adfærden hos en eller flere lejere, forudsætter at den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejendommen.

Spørgsmålet om bod over for en almen boligorganisation kan blive aktuelt i ejerforeninger, hvor der indgår en almen boligorganisation. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis en ejendom tilhørende en almen boligorganisation er opdelt i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens gældende § 10, stk. 5, fordi der er indgået aftale om salg af en bolig i ejendommen efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 119 af 1. februar 2019, eller hvis der i medfør af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 3, er etableret nye tagboliger som almene boliger i en eksisterende ejendom.

Den foreslåede bestemmelse om bod erstatter den gældende sanktion i ejerlejlighedslovens § 8, hvorefter ejerforeningen kan pålægge en ejer, der gør sig skyldig i grov misligholdelse at fraflytte sin lejlighed. Det er ikke hensigten med den foreslåede bestemmelse, at adfærden fra en enkelt lejer i en almen boligorganisation isoleret set skal kunne danne grundlag for en sag om bod mod en almen boligorganisation. Spørgsmålet om bod skal i stedet efter det foreslåede 3. pkt. tillige vurderes efter, hvorvidt den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 928 af 4. september 2019, til at sikre god ro og orden i ejendommen. Efter § 80 i lov om leje af almene boliger skal udlejeren sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforholdet i en række tilfælde, hvor fjernelse af lejeren anses for påkrævet, jf. § 90, stk. 1, nr. 7-9 og 12, i lov om leje af almene boliger.

Dette betyder, at den udøvede adfærd fra en lejer i en almen boligorganisation efter det foreslåede 3. pkt. dels vil skulle vurderes efter samme målestok, som hvis der skulle tages stilling til bod over for en ejer af en ejerlejlighed. Herudover skal den almene boligorganisation have tilsidesat sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforholdet over for den pågældende lejer, hvor fjernelse af lejeren anses for påkrævet.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at ejerforeningen kan pålægge en ny bod på op til 20.000 kr., hvis ejeren efter at være pålagt en bod fortsætter den grove forsømmelse af sine pligter, som tidligere har medført en bod.

Den foreslåede bestemmelse giver ejerforeningen mulighed for at pålægge ejeren en ny bod på op til 20.000 kr., hvis denne fortsætter sin adfærd med grov misligholdelse efter tidligere at være blevet pålagt en bod på op til 10.000 kr.

Det vurderes, at muligheden for at på lægge en bod, herunder også mulighed for at pålægge en ny bod ved fortsat grov misligholdelse, vil virke præventivt over for ejerne og medvirke til at undgå eskalering af tilfælde af grov misligholdelse i ejerforeningerne. Der er ikke fastsat en grænse for, hvor mange gange ejerforeningen kan pålægge en ny bod efter det foreslåede stk. 2 i tilfælde af fortsat grov misligholdelse. Men hvis ejeren er blevet pålagt først en bod på op til 10.000 kr. og dernæst en ny bod på op til 20.000 kr. og ejeren fortsætter sin grove misligholdelse, må formodningen være for, at en yderligere sanktion i form af bod ikke har nogen effekt i den konkrete situation. I sådanne tilfælde bør det som udgangspunkt overvejes om misligholdelsen samlet set er så grov, at der bør indledes en sag om eksklusion, eller alternativt at frafalde sagen.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at beslutning om bod træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

Kravet om tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne indebærer, at 2/3 af ejerne skal være til stede på generalforsamlingen og stemme for forslaget om bod. Kravet om kvalificeret flertal, såvel efter antal som efter fordelingstal, skal sikre, at et relativt begrænset antal ejere med store fordelingstal ikke kan træffe beslutning om bod mod et flertal af ejerne af lejligheder med mindre fordelingstal.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat at vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som kræves efter 1. pkt., blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås det fastsat, at forslaget, uanset antallet af repræsenterede ejere, kan vedtages på den ekstraordinære generalforsamling med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal.

Med bestemmelserne i 2. og 3. pkt. modificeres det strenge flertalskrav i 1. pkt. Formålet hermed er at sikre, at beslutning om bod ikke opgives alene som følge af manglende fremmøde på generalforsamlingen.

I stk. 3, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren senest 2 uger efter generalforsamlingen skal underrettes skriftligt om beslutningen. Efter stk. 3, 5. pkt., vil kravet gælde, selvom ejeren har været til stede på generalforsamlingen.

Formålet med bestemmelserne i 4. og 5. pkt. er at sikre, at den ejer, der bliver pålagt bod, er bekendt med generalforsamlingsbeslutningen. Det vil i praksis være ejerforeningens bestyrelse, eller den af denne antagne administrator, der sender underretningen om den trufne beslutning til ejeren. Efter det foreslåede stk. 4 har ejeren en 6 ugers indsigelsesfrist efter modtagelse af den skriftlige underretning og i tilfælde af indsigelse skal ejerforeningen inden en yderligere 6 ugers frist anlægge sag ved indlevering af stævning for retten, hvis kravet ønskes opretholdt.

Henset til karakteren af generalforsamlingens beslutning og ejerens muligheder for at varetage sine interesser i tilfælde af beslutning om bod skal ejerforeningen sikre rettidig underretning af ejeren. I modsat fald kan beslutningen ikke fastholdes over for ejeren.

I stk. 4 foreslås det fastsat, at ejeren inden 6 uger fra modtagelse af skriftlig underretning om en pålagt bod kan gøre begrundet indsigelse mod beslutningen over for ejerforeningen.

I stk. 5 foreslås det fastsat, at ejerforeningen, hvis en ejer gør indsigelse, og ejerforeningen ønsker at fastholde kravet, inden 6 uger efter udløbet af ejerens indsigelsesfrist skal anlægge retssag om bodens berettigelse.

Ønsker ejerforeningen at fastholde kravet, skal ejerforeningen således inden udløbet af fristen anlægge sag ved indlevering af stævning til retten med påstand om betaling af bod. Under en eventuel retssag er det ejerforeningen, der har bevisbyrden for, at der er grundlag for at pålægge en bod.

I stk. 6 foreslås det fastsat, at betaling af bod ikke reducerer et eventuelt erstatningskrav mod den pågældende.

Efter den gældende § 8 i ejerlejlighedsloven kan ejerforeningen pålægge en ejerlejlighedsejer at fraflytte ejerlejligheden, hvis denne ved beboelse af ejerlejligheden væsentligt tilsidesætter sin pligt til at iagttage god skik og orden i ejerforeningen.

Det fremgår af betænkning 395/1965 til den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966, at man var betænkelig ved at indføre en lovregel, hvorved en ejer skulle kunne pålægges at afhænde sin ejerlejlighed, idet en ejerlejlighedsejer har ejendomsretten til sin lejlighed. I betænkningen blev der lagt vægt på, at det normalt vil være tilstrækkeligt at fjerne den misligholdende ejer fra ejendommen ved anvendelse af ejerlejlighedsloven § 8.

Ejerlejlighedslovens § 8 indeholder ikke hjemmel til, at ejerforeningen kan ekskludere et medlem af ejerforeningen.

Der kan imidlertid opstå tilfælde, hvor ejerforeningens mulighed for efter lovens § 8 at pålægge ejeren at fraflytte sin lejlighed i tilfælde af grov misligholdelse fra ejerens side ikke vurderes at være en tilstrækkelig sanktion. Det kan være tilfældet, hvor ejeren følger et pålæg om fraflytning, men hvor en nærtbeslægtet eller en anden person med nær tilknytning til ejeren overtager lejligheden med den konsekvens, at den grove misligholdelse fortsætter, enten fordi den pågældende ejer fortsat kommer i ejerforeningen og udøver den uønskede adfærd, eller de nye beboere udøver en adfærd svarende til den hidtidige.

I stort set alle andelsboligforeningers vedtægter findes en eksklusionsbestemmelse til brug i tilfælde, hvor en andelshaver groft tilsidesætter god skik og orden og misligholder sine forpligtelser over for andelsboligforeningen. Konsekvensen af eksklusion fra en andelsboligforening er, at andelshaverens brugsret til boligen ophører, og dennes andel i foreningen tvangssælges. Andelsboliger adskiller sig væsentligt fra ejerlejligheder ved, at andelshaverne ikke har ejendomsretten til boligen, men alene ejer en andel af foreningens formue og har en eksklusiv brugsret til en lejlighed.

Ejendomsretten til en ejerlejlighed hænger sammen med medlemskabet i ejerforeningen, da eksklusion fra ejerforeningen indebærer et efterfølgende salg, hvilket vil betyde, at ejerlejlighedsejeren mister sin ejendomsret. Der er således ikke blot tale om en begrænsning i ejerens disposition over særejendom, men en fratagelse af den fulde ejendomsret til lejligheden.

Den foreslåede § 10 er en ny bestemmelse, der giver ejerforeningen hjemmel til at ekskludere et medlem af en ejerforening og til om nødvendigt at tvangssælge ejerens ejerlejlighed.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningen kan ekskludere en ejer, hvis ejeren eller andre, som ejeren har givet adgang til sin ejerlejlighed, gør sig skyldig i særdeles grov pligtforsømmelse over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen.

Særdeles grov pligtforsømmelse kan f.eks. bestå i retsstridig udlejning eller tilsidesættelse af god skik og orden ved f.eks. særdeles grov støjende eller truende adfærd, vold eller vanrøgt. Den foreslåede bestemmelse vil således alene finde anvendelse ved særlig grove tilfælde, hvor ejeren misligholder sin forpligtelse over for ejerforeningen, er til voldsom gene for de øvrige ejere i ejerforeningen eller bevidst modarbejder foreningens formål. Eksemplerne er ikke udtømmende men praksis inden for andelsbolig- og lejeretten kan være vejledende ved tilsidesættelse af husordenen til gene for de øvrige ejerlejlighedsejere. Eksklusion vil normalt alene kunne ske i tilfælde, hvor den uønskede adfærd i form af særdeles grov misligholdelse er gentaget, efter at har ejeren har modtaget en påmindelse fra ejerforeningen.

Bestemmelsen vil ikke finde anvendelse ved betalingsmisligholdelse, da reaktionen i dette tilfælde fortsat vil være de almindeligt gældende metoder for inddrivelse af pengekrav.

Indførelsen af en eksklusionsadgang er begrundet i hensynet til de øvrige beboere i ejendommen og ejerforeningen. Bestemmelsen skærper ikke kravene til fremtidig råden over en ejerlejlighed set i forhold til den nugældende retstilstand, men udvider ejerforeningens sanktionsmulighed ved overtrædelse af den råden, der er tilladt i foreningen, ved at give mulighed for eksklusion i de få tilfælde, hvor muligheden for at pålægge ejeren at fraflytte sin lejlighed i tilfælde af særdeles grov misligholdelse fra ejerens side, ikke vurderes at være en tilstrækkelig sanktion.

Praksis om misligholdelse af beboernes forpligtelser på andelsbolig- og lejeområdet vil kunne give en vejledning om hvilke konkrete forhold og handlinger, der vil kunne føre til overvejelse om anvendelse af bestemmelsen om eksklusion i forhold til ejere af ejerlejligheder, da hensynet bag reglerne om sanktionering på alle områder er at sikre balancen mellem den enkeltes adfærd over for de øvrige beboere i ejendommen.

Til illustration af karakteren og grovheden af misligholdelsen kan henvises til følgende fra praksis om særligt grove tilfælde, hvor en lejer misligholder, eller er til voldsom gene for de øvrige lejere i ejendomme:

U2013. 3112 H vedrørte ophævelse af et alment lejemål på grund af grov kriminalitet i bebyggelsen. Højesteret stadfæstede, at udlejer kunne opsige lejemålet. Det blev vurderet, at ophævelsen stod i et rimeligt forhold til misligholdelsen. Højesteret fandt at forsætlig ildspåsættelse var misligholdelse af så grov karakter, at ophævelse kunne ske, selvom ildspåsættelsen ikke var foretaget af lejeren selv, men af dennes søn. Derudover blev det taget med i betragtning, at formålet med ophævelsen var at mindske sønnens tilknytning til boligområdet og risikoen for gentagelse af kriminalitet.

Sagen TBB 2011.280Ø, behandler spørgsmålet om, hvorvidt grov vold begået mod andre lejere i bebyggelsen udgør en sådan misligholdelse, at det berettigede udlejer til at ophæve lejemålet. Landsretten lagde til grund, at voldsepisoden skete på boligselskabets ejendom på en sti, hvortil der er almindelig offentlig adgang, og at de forurettede begge var lejere i ejendommen, hvilket medførte, at udlejers ophævelse af lejemålet var berettiget og at han tilpligtedes at fraflytte lejemålet omgående.

For så vidt angår overtrædelse i forhold til ejerlejlighedslovgivningen kan som eksempel nævnes tilfælde, hvor et medlem gentagne gange udlejer sin ejerlejlighed til lejere, som er til stor gene for de øvrige beboere. Her kan henvises til U 2009.1110 Ø, hvor ejerlejligheden først blev udlejet til en klub, hvis medlemmer generede de øvrige ejere med larm og lugt fra lejligheden. Da ejerforeningen fik udlejningen bragt til ophør, blev lejligheden efterfølgende udlejet til bordelvirksomhed, som ligeledes var til stor gene for de øvrige beboere.

Ud over vurdering af karakteren og grovheden af den handling, der kan føre til en eventuel eksklusion, kan der ved bedømmelsen lægges vægt på efterfølgende forhold – eksempelvis at ejeren er død, eller at forholdet er afhjulpet på anden vis. Da eksklusion er et væsentligt indgreb for den enkelte ejer, kan der tillige lægges vægt på, at alle andre muligheder for at bringe misligholdelsen til ophørt er udtømt, herunder anvendelse af bod og overtagelse af ejerens udlejerbeføjelser i forhold til en lejer af ejerlejligheden.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at der endvidere kan ske eksklusion ved ejerens gentagene, grove misligholdelse trods påkrav.

Bestemmelsen sigter på tilfælde af misligholdelse af ejerens forpligtelser over for ejerforeningen, hvor den skærpede vurdering af den grove misligholdelse ligger i, at den grove misligholdelse er oftere gentagen og kan sidestilles med en vedvarende tilstand, som ikke bringes til ophør trods påmindelse herom fra ejerforeningen.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås det fastsat, at eksklusion af en almen boligorganisation, ud over adfærden hos en eller flere lejere, forudsætter at den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejendommen.

Spørgsmålet om eksklusion af en almen boligorganisation kan blive aktuelt i ejerforeninger, hvor der indgår en almen boligorganisation. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis en ejendom tilhørende en almen boligorganisation er opdelt i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens gældende § 10, stk. 5, fordi der er indgået aftale om salg af en bolig i ejendommen efter kapitel 5 a i lov om almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 119 af 1. februar 2019, eller hvis der i medfør af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 3, er etableret nye tagboliger som almene boliger i en eksisterende ejendom.

Den foreslåede bestemmelse om eksklusion erstatter den gældende sanktion i ejerlejlighedslovens § 8, hvorefter ejerforeningen kan pålægge en ejer, der gør sig skyldig i grov misligholdelse at fraflytte sin lejlighed. Det er ikke hensigten med den foreslåede bestemmelse, at adfærden fra en enkelt lejer i en almen boligorganisation isoleret set skal kunne danne grundlag for en sag om eksklusion af en almen boligorganisation. Spørgsmålet om eksklusion skal i stedet efter det foreslåede 3. pkt. tillige vurderes efter, hvorvidt den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 928 af 4. september 2019, til at sikre god ro og orden i ejendommen. Efter § 80 i lov om leje af almene boliger skal udlejeren sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforholdet i en række tilfælde, hvor fjernelse af lejeren anses for påkrævet, jf. § 90, stk. 1, nr. 7-9 og 12, i lov om leje af almene boliger.

Dette betyder, at den udøvede adfærd fra en lejer i en almen boligorganisation efter det foreslåede 3 pkt. dels vil skulle vurderes efter samme målestok, som hvis der skulle tages stilling til eksklusion af en ejer af en ejerlejlighed. Herudover skal den almene boligorganisation have tilsidesat sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforholdet over for den pågældende lejer, hvor fjernelse af lejeren anses for påkrævet.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at beslutning om eksklusion træffes på en generalforsamling med tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne i foreningen efter fordelingstal og antal.

Kravet om tilslutning fra mindst 2/3 af ejerne indebærer, at 2/3 af ejerne skal være til stede på generalforsamlingen og stemme for forslaget om eksklusion. Kravet om kvalificeret flertal, såvel efter antal som efter fordelingstal, skal sikre, at et relativt begrænset antal ejere med store fordelingstal ikke kan træffe beslutning om eksklusion mod et flertal af ejerne af lejligheder med mindre fordelingstal.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås det fastsat, at vedtages et forslag efter 1. pkt. ikke med det fornødne flertal, men har det på generalforsamlingen opnået det flertal, som kræves efter 1. pkt., blandt de repræsenterede ejere, kan der afholdes ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. I stk. 2, 3. pkt., fastsættes, at forslaget, uanset antallet af repræsenterede ejere, kan vedtages på den ekstraordinære generalforsamling med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal.

Med bestemmelserne i 2. og 3. pkt. modificeres det strenge flertalskrav i 1. pkt. Formålet hermed er at sikre, at beslutning om eksklusion ikke opgives alene som følge af manglende fremmøde på generalforsamlingen.

I stk. 2, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren senest 2 uger efter generalforsamlingen skal underrettes skriftligt om beslutningen. Efter stk. 2, 5. pkt., vil kravet gælde, selvom ejeren har været til stede på generalforsamlingen.

Formålet med bestemmelserne i 4. og 5. pkt. er at sikre, at den ejer, der bliver ekskluderet, er bekendt med generalforsamlingsbeslutningen.

Det vil i praksis være ejerforeningens bestyrelse, eller den af denne antagne administrator, der sender underretningen om den trufne beslutning til ejeren. Efter det foreslåede stk. 3 er det en betingelse for at ejerforeningen kan fastholde eksklusionen, at ejerforeningen senest 6 uger fra generalforsamlingens afslutning indbringer beslutningen om eksklusion for domstolene. Dette kan dog efter den foreslåede bestemmelse undlades, hvis den ekskluderede inden fristens udløb skriftligt har anerkendt eksklusionen.

Henset til karakteren af generalforsamlingens beslutning og ejerens muligheder for at varetage sine interesser i tilfælde af beslutning om eksklusion skal ejerforeningen sikre rettidig underretning af ejeren. I modsat fald kan beslutningen ikke fastholdes over for ejeren.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at det er en betingelse for at ejerforeningen kan fastholde eksklusionen, at ejerforeningen senest 6 uger fra generalforsamlingens afslutning skal indbringe beslutningen om eksklusion for domstolene.

Ønsker ejerforeningen at fastholde kravet, skal ejerforeningen således inden udløbet af fristen indbringe beslutningen ved indlevering af stævning til retten med påstand om eksklusion. Under en eventuel retssag er det ejerforeningen, der har bevisbyrden for, at der er grundlag for eksklusion

I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at indbringelse af eksklusionsbeslutningen for domstolene kan undlades, såfremt den ekskluderede inden fristens udløb skriftligt har anerkendt eksklusionen.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås det fastsat, at det endvidere er en betingelse, at ejerforeningen lader stævningen tinglyse på den ekskluderede ejers ejerlejlighed.

Dette betyder, at stævningen om eksklusion skal tinglyses på det ekskluderede medlems ejerlejligheder, for at beslutningen kan anses for at være gyldig. Tinglysning vil være et signal til potentielle købere om, at der er tale om et tvangssalg. Kravet om tinglysning af en stævning om eksklusion kan derfor medføre et pres på salgsprisen for ejerlejligheden, hvilket kan påvirke eventuelle panthaveres mulighed for at få dækket deres tilgodehavender. Imidlertid adskiller situationen sig ikke væsentligt fra kravet om tinglysning af udlæg. Der bør derfor tages hensyn til godtroende aftaleerhververe, f.eks. en finansiel virksomhed, der yder lån i lejligheden, efter at der er sket eksklusion. I øvrigt vil beslutningen om eksklusion fremgå af et generalforsamlingsreferat, der må formodes at ville blive uddelt til en køber på et tidspunkt, før end vedkommende endeligt forpligter sig til at erhverve ejerlejligheden. Da bestemmelsen i stk. 3 kun vil finde anvendelse ved særdeles grov misligholdelse fra en ejers side, findes det efter en samlet afvejning mest relevant at indføre et tinglysningskrav for at sikre godtroende aftaleerhververe fremfor at beskytte den ekskluderedes interesse i at opnå den bedst mulige salgspris.

I stk. 4, 1. pkt., foreslås det fastsat, at en ekskluderet ejer har pligt til at sælge sine ejerlejligheder i foreningen inden 6 måneder fra det tidspunkt, hvor der foreligger en endelig retsafgørelse om eksklusionens berettigelse.

Den foreslåede bestemmelse indebærer, at en ekskluderet ejer har en periode på 6 måneder efter en endelig retsafgørelse til selv at sælge sin lejlighed. Sælger ejeren ikke selv inden for de 6 måneder, kan ejerforeningen i henhold til det foreslåede stk. 5 begære lejlighederne solgt på tvangsauktion. De 6 måneder løber fra det tidspunkt, hvor der foreligger en endelig retsafgørelse. For første instans afgørelser ved byret og landsret, der ikke ankes, løber de 6 måneder fra udløb af ankefristen. For anden instans afgørelser ved landsret og Højesteret løber de 6 måneder fra afsigelse af dommen, dog således at de 6 måneder ved landsretsafgørelser først løber fra udløb af fristen for at søge 3. instansbevilling eller fra afslag på anmodning herom.

I stk. 4, 2. pkt., foreslås fastsat, at afhændelse ikke må ske til købere eller på sådanne vilkår, at den ekskluderede efter salget af ejerlejlighederne må vurderes at have hel eller delvis brugsret over de solgte lejligheder.

Formålet med den foreslåede bestemmelse er at sikre reel virkning af en eksklusion. Det vil bero på en konkret vurdering af samtlige omstændigheder ved handlen, om en ekskluderet ejer må vurderes at bibeholdes sin brugsret.

I stk. 4, 3. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningen skal tiltræde skødet ved salg, når der er tinglyst stævning efter stk. 3.

Det er ejerforeningen, der har indledt eksklusionssagen og har ansvaret for at rejse sagen ved domstolene samt få tinglyst en stævning på lejligheden. Kravet om at tiltræde skødet ved salg skal sikre ejerforeningen adgang til opfølgning i forbindelse med afhændelse af lejligheden og påse overholdelse af det foreslåede 2. pkt.

I stk. 5, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningen kan kræve at den ekskluderede ejer skal indstille sine salgsbestræbelser, hvis 6 måneders fristen i stk. 4 ikke overholdes. I stk. 5, 2. pkt., fastsættes, at ejerforeningen herefter kan begære ejerlejlighederne solgt på tvangsauktion.

De foreslåede bestemmelser sikrer, at ejerforeningen kan gennemtvinge salget af ejerlejligheden som opfølgning på eksklusionen, hvis den ekskluderede ejer ikke selv sælger lejligheden inden for den i det foreslåede stk. 4 fastsætte periode på 6 måneder efter en endelig retsafgørelse om eksklusion.

I stk. 5, 3. pkt., foreslås det fastsat, at retsplejelovens regler om tvangsauktion finder anvendelse med de ændringer, der følger af forholdets natur.

Det betyder navnlig, at rekvirenten efter retsplejelovens § 563 a, skal tilbagekalde sin anmodning, hvis ejeren under auktionen sælger sin ejerlejlighed i foreningen i fri handlen.

I stk. 5, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejerforeningens udgifter i forbindelse med tvangsauktionen kan kræves betalt ud over budsummen.

Dette indebærer, at uanset om ejerforeningen måtte få andel i budsummen, har de som rekvirent i medfør af denne lovbestemmelse ret til at få dækket udgifter i forbindelse med tvangsauktionen. Fogedretten fastsætter størrelsen af de udgifter, som skal betales til ejerforeningen ud over auktionsbuddet efter retsplejelovens § 582.

Ejerlejlighedsloven indeholder ingen bestemmelse, der regulerer forholdet mellem ejerforeningen og lejere af ejerlejligheder i foreningen, og udgangspunktet er, at der ikke består et retsforhold mellem ejerforeningen og lejeren af en ejerlejlighed.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at er en ejerlejlighed udlejet, og lejer eller personer, for hvilke lejer er ansvarlig efter lejelovgivningens regler, udøver retsstridig adfærd over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen, er ejerforeningen berettiget til at søge at bringe den uønskede adfærd til ophør direkte over for lejeren.

Den foreslåede bestemmelse er ny og indebærer en mulighed for overførelse af beføjelser fra udlejer til ejerforeningen. Bestemmelsen finder anvendelse, når en lejer af en ejerlejlighed groft tilsidesætter sine forpligtelser efter lejeloven ved udøvelse af retsstridig adfærd over for ejerforeningen eller andre ejere i foreningen. Hensigten med bestemmelsen er at give ejerforeningen bemyndigelse til at reagere i tilfælde hvor, ejeren/udlejeren undlader eller ikke evner at bringe en retsstridig adfærd fra lejers side til ophør.

I praksis blev et sådan krav fra ejerforeningen gjort gældende i TBB 2001.211 B, hvor det blev fastslået, at ejerforeningen kunne overtage udlejerens misligholdelsesbeføjelser over for lejeren af ejerlejligheden. Det er endvidere formålet med bestemmelsen at give ejerforeningen mulighed for at indtræde i ejerens beføjelser, hvis lejeren groft tilsidesætter de regler, der gælder i ejerforeningen. Bestemmelsen skal sikre, at udlejeren i grovere misligholdelsestilfælde ikke nødvendigvis skal inddrages i en sag mod lejeren, men at ejerforeningen indtræder i udlejers beføjelser. Det vil således efter bestemmelsen være muligt for ejerforeningen at føre sag mod lejeren med påstand om, at denne skal fraflytte på grund af opsigelse eller ophævelse af lejemålet.

I 2. pkt. foreslås det fastsat, at ejerforeningen skal give ejeren mulighed for at berigtige forholdet inden for tre måneder.

Bestemmelsen indebære, at ejerforeningen skal påtale forholdet over for ejeren og give denne 3 måneder til at bringe den uønskede adfærd til ophør.

I 3. pkt. foreslås det fastsat, at ejerforeningen herefter kan optræde som procespart og indtræde i ejerens beføjelser over for lejeren til at opsige eller ophæve lejemålet.

Fortsætter den uønskede adfærd ud over de 3 måneder, kan ejerforeningen føre sag mod lejeren med påstand om, at denne skal fraflytte på grund af opsigelse eller ophævelse af lejemålet. Ejerforeningen skal derimod ikke indtræde i de øvrige udlejerbeføjelser og -pligter i henhold til lejekontrakten, f.eks. med hensyn til det økonomiske opgør efter lejers fraflytning.

I 4. pkt. foreslås det fastsat, at en ejerforening over for en almen boligorganisation alene er berettiget til at overtage beføjelserne, såfremt den almene boligorganisation som udlejer ikke følger gældende regler for håndtering af husordenssager i lov om leje af almene boliger, jf. lovbekendtgørelse nr. 928 af 4. september 2019.

Spørgsmålet om overtagelse af beføjelserne for en almen boligorganisation kan blive aktuelt i ejerforeninger, hvor der indgår en almen boligorganisation. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis en ejendom tilhørende en almen boligorganisation er opdelt i ejerlejligheder efter ejerlejlighedslovens gældende § 10, stk. 5, fordi der er indgået aftale om salg af en bolig i ejendommen efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v., jf. lovbekendtgørelse nr. 119 af 1. februar 2019, eller hvis der i medfør af ejerlejlighedslovens § 10, stk. 3, er etableret nye tagboliger som almene boliger i en eksisterende ejendom.

Spørgsmålet om overtagelse af beføjelser efter det foreslåede 4. pkt. kan ske såfremt den almene boligorganisation tilsidesætter sin forpligtelse i lov om leje af almene boliger til at sikre god ro og orden i ejendommen. Efter § 80 i lov om leje af almene boliger skal udlejeren sørge for, at der hersker god orden i ejendommen og om fornødent ophæve lejeforholdet i en række tilfælde, hvor fjernelse af lejeren anses for påkrævet, jf. § 90, stk. 1, nr. 7-9 og 12, i lov om leje af almene boliger.

Efter den gældende § 3, 1. pkt., i ejerlejlighedsloven kan ejerlejligheder kun oprettes i ejendomme, som i deres helhed opdeles i ejerlejligheder, og kun når en landinspektør attesterer at udstykning ikke er mulig.

I den gældende § 3, 3. pkt., er det præciseret, at kravet om, at ejendomme skal opdeles i deres helhed, ikke er til hinder for, at flere selvstændige lejligheder udlægges som én ejerlejlighed. Præciseringen blev foretaget ved lov nr. 488 af 9. juni 2004 samtidigt med indførelse af muligheden for at opdele ejendomme i ejerlejligheder i forbindelse med indretning af tagboliger. Med præciseringen blev der givet mulighed for etablering af blandede boligformer.

Den foreslåede § 12 viderefører kravene om, at ejerlejligheder kun oprettes i ejendomme, der i deres helhed kan opdeles i ejerlejligheder, og kun når udstykning i henhold til erklæring fra en landinspektør ikke er mulig.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at oprettelse af ejerlejligheder kun kan ske, når en ejendom opdeles i sin helhed, og kun når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at udstykning ikke er mulig. Beskikkelse som landinspektør sker efter § 1 i landinspektørloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 680 af 17. juni 2013.

Kravet om, at ejerlejligheder kun kan oprettes i ejendomme, som i deres helhed opdeles i ejerlejligheder, viderefører den gældende § 3, 1. pkt., som stammer fra den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966. Bestemmelsen skal hindre, at enkelte lejligheder i en ejendom sælges som ejerlejligheder, medens ejendommen i øvrigt samlet ejes af en enkelt ejer, der på sædvanlig måde råder over denne del af ejendommen i sin helhed og udlejer de resterende lejligheder. Kravet sikrer entydige ejerforhold for at undgå risiko for konflikter mellem ejerlejlighedsejer og lejere. Bestemmelsen forhindrer ikke, at den enkelte ejerlejlighedsejer udlejer sin lejlighed. Bestemmelsen forhindrer heller ikke, at flere lejligheder i en ejendom ejes af samme ejer.

Kravet om opdeling i sin helhed indebærer, at alle bygninger på en ejendom skal opdeles i ejerlejligheder, og som udgangspunkt at hver enkelt boligenhed eller erhvervsenhed i de enkelte bygninger også skal opdeles i ejerlejligheder. I praksis skal hver enkelt bygning på en ejendom (et matrikelnummer) vurderes for sig i forhold til opdeling. Ligger der på en ejendom f.eks. 2 beboelsesetagebygninger hver med mere en 2 beboelseslejligheder, hvoraf den ene er opført i 1960 og den anden i 1980, vil det efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, være muligt at opdele bygningen fra 1980 i ejerlejligheder, men ikke bygningen fra 1960. Herved kan ejendommen ikke opdeles i sin helhed. Tilsvarende kan være tilfældet på en ejendom, hvorpå der f.eks. ligger en række erhvervsbygninger, der isoleret set på bygningsniveau kan opdeles, men hvor der tillige ligger en beboelsesbygning i flere etager fra 1960. Ved sådanne blandede ejendomme kan det være nødvendigt at udstykke den del af ejendommen med de bygninger, der ikke kan opdeles i ejerlejligheder, for at få mulighed for opdeling af de øvrige bygninger på ejendommen, der isoleret set på bygningsniveau vil kunne opdeles.

Bestemmelsens krav om, at opdeling kun kan ske, når en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig, blev indført ved lov nr. 138 af 7. marts 1990 om ændring af forskellige lovbestemmelser (Konsekvenser som følge og lov om udstykning og anden registrering i matriklen).

Udstykningsloven (lovbekendtgørelse nr. 769 af 7. juni 2018 om udstykning og anden registrering i matriklen) giver mulighed for dannelse af nye ejendomme ved udstykning af jord med derpå værende bygninger, mens ejerlejlighedsloven giver mulighed for opdeling af husrum i bygningerne på en ejendom i ejerlejligheder, der hver for sig udgør en selvstændig ejendom. Ved ejerlejlighedsopdeling opdeles hovedejendommens grundareal ikke. Grunden tilhører ejerlejlighedsejerne i fællesskab.

Tidligere fremgik afgrænsningen mellem udstykningsloven og ejerlejlighedsloven ikke af ejerlejlighedsloven, og sidstnævnte blev forud for indførelsen af betingelsen i stigende omfang anvendt på opdeling af bygninger opført på én ejendom, således at hver bygning blev til én ejerlejlighed. Der opstod i praksis et fælles anvendelsesområde for udstykningsloven og ejerlejlighedsloven.

Betingelsen blev derfor indsat for at sikre klarhed for borgerne og deres private rådgivere. Bestemmelsen er båret af den grundtanke, at ejerlejlighedsopdeling efter omstændighederne skal være mulig i tilfælde, hvor matrikulær udstykning ikke kan foretages.

Bestemmelsen indebærer, at opdeling efter ejerlejlighedsloven er subsidiær i forhold til den matrikulære udstykning, og opdeling efter bestemmelsen kan ske under forudsætning af, at ejerlejlighedslovens betingelser for opdeling i øvrigt er opfyldt, hvis en landinspektør attesterer, at udstykning ikke er mulig.

At udstykning ikke er mulig kan skyldes dels fysiske forhold, dels formelle forhold. Hvis en ønsket opdeling af ejendomsretten til bygningerne på en ejendom skal kunne ske efter reglerne i udstykningsloven, må der rent fysisk alene være tale om en opdeling af bygningen eller bygningerne ved lodrette snit (f.eks. som ved rækkehuse).

Hvis opdelingen sker ved vandrette snit (f.eks. gamle villaer i flere etager) eller ved en kombination af lodrette og vandrette snit (f.eks. i etagebyggeri eller blandet bebyggelse), kan opdeling ikke ske ved udstykning. I sådanne tilfælde vil det være tilstrækkeligt, at den landinspektør, der skal afgive attest til Geodatastyrelsen om registrering i matriklen af ejendommens opdeling i ejerlejligheder, attesterer, at den ønskede opdeling af fysiske årsager ikke kan ske ved udstykning.

Hvis dele af en ejendoms bygninger kan fraskilles ved udstykning (f.eks. en fritliggende bolig eller erhvervsenhed), mens den øvrige del af bygningerne på grund af fysiske forhold kun kan opdeles ved anvendelse af ejerlejlighedssystemet, kan der foretages udstykning og derefter en ejerlejlighedsopdeling. Hele den ønskede opdeling kan også ske ved anvendelse af ejerlejlighedssystemet, såfremt betingelserne herfor i øvrigt er opfyldt.

I 2. pkt. foreslås det fastsat i lovteksten, at ved ejendomme med flere bygninger vurderes muligheden for opdeling i ejerlejligheder for hver bygning for sig.

Dette indebærer i overensstemmelse med hidtidig praksis, at der ved vurdering af muligheden for opdeling af ejendomme med flere bygninger skal foretages en vurdering af hver enkelt bygning på ejendommen for sig i henhold til ejerlejlighedslovens forskellige opdelingsregler.

I 3. pkt. foreslås det fastsat, at det foreslåede 1. pkt. ikke er til hinder for, at flere selvstændige lejligheder udlægges som én ejerlejlighed.

Herved videreføres den gældende regel om adgang til etablering af tagboliger i tilfælde, hvor den oprindelige bygning ikke kan opdeles i ejerlejligheder. En opdeling ved etablering af tagboliger kan efter bestemmelsen f.eks. ske ved, at samtlige udlejningsboliger i en ældre beboelsesejendom opført før 1966, som ikke kan opdeles i ejerlejligheder, udlægges som én ejerlejlighed, samtidigt med at der oprettes yderligere ejerlejligheder i en uudnyttet loftsetage. En sådan opdeling, hvor de enkelte beboelseslejligheder i den eksisterende ejendom ikke udlægges som selvstændige ejerlejligheder, men som én ejerlejlighed, opfylder kravet om opdeling af ejendommen i sin helhed. Den foreslåede § 20 viderefører reglen om opdeling af bygninger eller ejendomme, der ellers ikke ville kunne opdeles, ved etablering af tagboliger. Reglen om opdeling med henblik på etablering af tagboliger indeholder et videreopdelingsforbud for den nye ejerlejlighed, der er udlagt som én ejerlejlighed, således at de eksisterende beboelseslejligheder ikke kan opdeles.

I 4. pkt. foreslås det fastsat, at det foreslåede 1. pkt. tilsvarende ikke er til hinder for, at en ejendom opdeles i ejerlejligheder ved at hele bygninger med flere selvstændige lejligheder, udlægges som én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, medmindre den bygning, der udlægges som én ejerlejlighed, kan opdeles efter en af lovens øvrige bestemmelser.

Med den foreslåede bestemmelse udvides muligheden for at udlægge flere selvstændige ejerlejligheder som én ejerlejlighed, idet der foreslås indført adgang til at udlægge hele bygninger, der ikke kan opdeles i ejerlejligheder som én ejerlejlighed. Den foreslåede bestemmelse giver således mere generelt adgang til opdeling af hele ejendomme i ejerlejligheder fremfor at gennemføre udstykning af blandede ejendomme, hvor én af flere bygninger på ejendommen låser for opdeling af øvrige bygninger på samme ejendom, der kan opdeles.

Selvom hensynet bag den gældende § 3 om at ejendomme skal opdeles i deres helhed, har været et ønske om at sikre entydige ejerforhold, blev der imidlertid i 2004 med indførelse af reglerne i § 10 om opdeling af bygninger med henblik på etablering af tagboliger på lovniveau givet mulighed for dannelse af ejendomme med blandede boligformer, hvor den oprindelige bygning eller en del heraf udlægges som én ejerlejlighed.

Denne mulighed er hidtil anvendt, hvor opdelingen sker ved etablering af ejerlejligheder i tagetagen på en eksisterende bygning, hvor de øvrige lokaler samlet udlægges som én ejerlejlighed.

Der vurderes ikke at være forskel på opdeling i denne situation og på opdeling af en blandet ejendom med flere bygninger, hvoraf nogle kan og andre ikke kan opdeles, når hele den selvstændige bygning, der ikke kan opdeles, udlægges som én ejerlejlighed.

Bestemmelsen giver således en generel adgang til at opdele en ejendom i sin helhed ved at udlægge en hel bygning på ejendommen, som ikke kan opdeles, som én ejerlejlighed med flere beboelseslejligheder samtidigt med at de øvrige bygninger opdeles i separate ejerlejligheder.

Den eller de bygninger, der udlægges som én ejerlejlighed, vil typisk være omfattet af et af de opdelingsforbud, der følger af den foreslåede § 16, der viderefører de gældende opdelingsforbud for bl.a. ældre beboelsesbygninger og ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger.

For at sikre, at den udvidede adgang til udlægning som én ejerlejlighed i den foreslåede § 12 ikke kan bruges til at omgå forbuddene i den foreslåede § 16, foreslås det fastsat, at den ejerlejlighed, der opstår ved at udlægge en hel bygning som én ejerlejlighed, ikke kan videreopdeles.

Undtagelse hertil gøres, hvis den bygning, der udlægges som én ejerlejlighed, kan opdeles efter en af lovens øvrige bestemmelser. Herved sikres, at den bygning, der udlægges som én ejerlejlighed, ikke kan videreopdeles, hvis den er omfattet af en af lovens opdelingsforbud. Samtidig vil det være muligt at videreopdele en bygning udlagt som én ejerlejlighed, hvis denne f.eks. ved udlægningen kunne have været opdelt. Tilsvarende vil f.eks. en ældre beboelsesejendom med mere end 2 beboelseslejligheder udlagt som én ejerlejlighed, der ved udlægningen ikke kunne opdeles, kunne videreopdeles, hvis den senere efter fornøden byggesagsbehandling og kommunal godkendelse af ændret anvendelse bringes uden for lovens opdelingsforbud. Dette kan f.eks. være tilfældet hvis en eller flere af bygningens beboelseslejligheder nedlægges, så bygningen kan opdeles efter reglen om opdeling af tofamilieshuse.

Efter den gældende § 10, stk. 12, i ejerlejlighedsloven kan allerede etablerede ejerlejligheder videreopdeles, medmindre andet er bestemt. Efter bestemmelsens 2. pkt. er adgangen til at videreopdele ejerlejligheder i ældre bygninger, som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er fredet, betinget af, at hver enkelt ny lejlighed til beboelse efter videreopdelingen opfylder kvalitetskravene i lovens nuværende i § 10, stk. 1, nr. 2, litra a-f. Bestemmelsens 3. pkt. blev tilføjet ved lov nr. 389 af 26. april 2017, hvor det præciseres, at kvalitetskravene ikke finder anvendelse ved videreopdeling af ejerlejligheder indeholdende ældreboliger, ungdomsboliger og almene boliger.

Videreopdeling af ejerlejligheder beliggende i bygninger opført efter 1. juli 1966 eller i fredede ejendomme kan ske uden opfyldelse af kvalitetskravene for hver af de nye ejerlejligheder.

Den foreslåede § 13 viderefører lovens nuværende § 10, stk. 12, om videreopdeling.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at ejerlejligheder kan videreopdeles, medmindre andet er bestemt i denne lov.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs § 10, stk. 12, 1. pkt. og indebærer, at adgangen til videreopdeling alene kan begrænses ved, at der fastsættes særlige regler herom i loven. Dette vil f.eks. være tilfældet, hvor det efter lovens opdelingsregler er muligt at opdele og udlægge en bygning, der ellers ikke ville kunne opdeles i ejerlejligheder, til én ejerlejlighed med flere beboelseslejligheder. Et eksempel herpå kan være en bygning opført før den 1. juli 1966 med mere end 2 beboelseslejligheder, hvor der efter den foreslåede § 20, stk. 1, tillades opdeling som led i etablering af nye tagboliger. I et sådant tilfælde sikrer forbuddet mod videreopdeling, at der ikke kan ske omgåelse af lovens forbud mod opdeling af ældre beboelsesejendomme ved at etablere tagboliger.

De foreslåede bestemmelser i § 16, stk. 3, § 20, stk. 1-2, § 22 og § 23, stk. 4 og 6, indeholder alle et forslag om videreopdelingsforbud.

I 2. pkt. foreslås det fastsat, at det er en betingelse for videreopdeling af ejerlejligheder i bygninger, som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som ikke er omfattet af § 15, at ejeren attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse efter videreopdelingen ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder kravene i § 17.

Bestemmelsen er en videreførelse af den gældende lovs § 10, stk. 12, 2. pkt., og klargør, hvilke kvalitetskrav der skal opfyldes ved videreopdeling af en tidligere etableret ejerlejlighed. I forhold til den gældende bestemmelse opdateres de foreslåede kvalitetskrav, så det kræves, at ejeren attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse efter videreopdelingen ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder kravene i den foreslåede § 17.

I 3. pkt. foreslås det fastsat, at kvalitetskravene ikke finder anvendelse ved videreopdeling af ejerlejligheder indeholdende ældreboliger, ungdomsboliger og almene boliger.

Efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, i ejerlejlighedsloven anvendes loven på bygninger, der er påbegyndt opført efter 1. juli 1966. Bestemmelsen blev indsat i ejerlejlighedsloven i sin nuværende form ved lov nr. 60 af 15. marts 1972 og giver mulighed for opdeling i ejerlejligheder af bygninger påbegyndt opført efter 1. juli 1966.

Der kan af bestemmelsen modsætningsvis udledes, at der gælder et forbud mod opdeling af bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere i ejerlejligheder. Det fremgår af forarbejderne til lov nr. nr. 60 af 15. marts 1972, at hovedformålet med forbuddet er at begrænse lovens anvendelsesområde til bygninger, hvis opførelse er påbegyndt efter ejerlejlighedslovens ikrafttræden den 1. juli 1966.

Forbuddet blev lempet ved lov nr. 59 af 25. februar 1976, så det blev muligt også at opdele ældre beboelsesejendomme opført før 1. juli 1966 under forudsætning om opfyldelse af en række kvalitetskrav. Ved lov nr. 461 af 19. november 1979 blev adgangen til opdeling af ældre beboelsesejendomme på ny begrænset, idet man her vendte tilbage til, at der skulle gælde et forbud mod opdeling af ældre beboelsesejendomme med undtagelse af tofamilieshuse.

Den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, og forbuddet mod at opdele bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, der kan udledes heraf, skal ses i sammenhæng med den gældende lovs øvrige opdelingsregler. Det er efter lovens gældende § 10, stk. 1, nr. 2, muligt at opdele bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum i ejerlejligheder under forudsætning af overholdelse af en række kvalitetskrav. Tilsvarende er det efter gældende lovs § 10, stk. 1, nr. 3 og nr. 4, muligt at opdele fredede bygninger og rene erhvervsbygninger uanset bygningernes opførelsesår.

Forbuddet i den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, gælder således for ikke-fredede, ældre beboelsesbygninger med mere end 2 beboelseslejligheder.

I § 14 foreslås det fastsat direkte i bestemmelsen, at bygninger opført efter den 1. juli 1966 kan opdeles i ejerlejligheder.

Bestemmelsen viderefører den gældende lovs § 10, stk. 1, nr. 1, og giver som i dag mulighed for at opdele private udlejningsejendomme opført efter den 1. juli 1966. Opdeling efter bestemmelsen kan ske uden overholdelse af kvalitetskrav.

Det foreslås endvidere, at der indsættes en henvisning til de foreslåede forbud i § 16, stk. 1, nr. 2 og 3, mod opdeling af ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, og landbrugsejendomme i ejerlejligheder. Hermed tydeliggøres det i loven, at disse forbud går forud for adgangen til opdeling efter den foreslåede § 14. Ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger og landbrugsejendomme kan således ikke opdeles i ejerlejligheder, selvom de på ejendommene beliggende bygninger er opført efter den 1. juli 1966.

Den foreslåede bestemmelse indeholder, som den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, tillige modsætningsvis et forbud mod opdeling af bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere. Forbuddet skal medvirke til at fastholde en blandet boligmasse og beboersammensætning i byerne.

Forbuddet mod opdeling af ældre bygninger skal ses i sammenhæng med lovens øvrige opdelingsregler. Det vil således efter opdelingsreglerne i de foreslåede §§ 15, 17 og 18 fortsat være muligt at opdele tofamilieshuse, fredede bygninger og rene erhvervsbygninger uanset bygningernes opførelsesår.

Forbuddet i den foreslåede § 14 vil således som i dag gælde for ikke-fredede, ældre beboelsesbygninger med mere end 2 beboelseslejligheder. Dette forbud foreslås tillige medtaget i den foreslåede § 16.

Efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 3, i ejerlejlighedsloven anvendes loven på fredede bygninger, der kan opdeles i ejerlejligheder efter bestemmelsen.

I § 15 foreslås det fastsat, at bygninger, der er fredet i henhold til lov om bygningsfredning, jf. dog § 27 i lov om bygningsfredning, uanset opførelsesår kan opdeles i ejerlejligheder, jf. dog § 16, stk. 1, nr. 2 og 3, og stk. 2.

Bestemmelsen viderefører den gældende § 10, stk. 1, nr. 3, om opdeling af fredede bygninger i ejerlejligheder. Fredede bygninger kan opdeles uden overholdelse af kvalitetskrav.

Det foreslås fastsat direkte i bestemmelsen, at fredede bygninger kan opdeles efter bestemmelsen uanset opførelsesår.

Det foreslås endvidere, at bestemmelsen ligesom den gældende § 10, stk. 1, nr. 3, indeholder en henvisning til § 27 i bygningsfredningsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 219 af 6. marts 2018, der indebærer, at opdeling af fredede bygninger i ejerlejligheder kræver samtykke fra kulturministeren. Bestemmelsen muliggør f.eks. opdeling af en fredet beboelsesejendom med mere end 2 beboelseslejligheder, som er påbegyndt opført før 1. juli 1966, med samtykke fra kulturministeren. Samtykkekravet gælder ikke, hvis en fredet bygning kan opdeles efter en af ejerlejlighedslovens andre opdelingsregler. F.eks. vil en fredet erhvervsejendom kunne opdeles efter den foreslåede § 18 i ejerlejlighedsloven uden samtykke fra kulturministeren.

Det foreslås endvidere, at der indsættes en henvisning til de foreslåede forbud i § 16, stk. 1, nr. 2 og 3, mod opdeling af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger og landbrugsejendomme i ejerlejligheder. Hermed tydeliggøres det i loven i overensstemmelse med den gældende retstilstand, at en fredet bygning ikke vil kunne opdeles, hvis den er omfattet af de foreslåede forbud i lovens § 16, stk. 1, nr. 2 og 3.

Således vil f.eks. en fredet ejendom tilhørende en privat andelsboligforening ikke kunne opdeles i ejerlejligheder efter bestemmelsen. Henvisningen til § 16, stk. 2, indebærer dog, at en fredet ejendom tilhørende en privat andelsboligforening kan opdeles ved etablering af tagboliger på andelsboligforeningens ejendom.

Endvidere vil f.eks. et fredet gods ikke kunne opdeles efter bestemmelsen, hvis det ligger på en ejendom med landbrugspligt. Derimod vil der kunne ske opdeling efter bestemmelsen, hvis jorden frasælges, så landbrugspligten ophæves.

Som anført i bemærkningerne til den foreslåede § 14 indeholder den gældende § 10, stk. 1, nr. 1, et forbud mod opdeling af bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere. Forbuddet skal medvirke til at fastholde en blandet boligmasse og beboersammensætning i byerne.

Den gældende § 10, stk. 11, i ejerlejlighedsloven bestemmer herudover, at loven ikke finder anvendelse på landbrugsejendomme og ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger. Bestemmelsen indeholder således tillige forbud mod opdeling af disse typer af ejendomme.

Forbuddet vedrørende opdeling landbrugsejendomme stammer fra den oprindelige ejerlejlighedslov fra 1966. Landbrugsejendomme blev undtaget fra loven, idet oprettelse af ejerlejligheder i sådanne ejendomme ville stride imod landbrugslovgivningens formål.

Forbuddet mod opdeling af ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger blev indsat i loven ved lov nr. 195 af 18. maj 1977. Ved lovforslagets fremsættelse vedrørte bestemmelsen forbud mod opdeling af de ejendomme, som var overtaget af en andelsboligforening i medfør af lejelovens regler om tilbudspligt. Forbuddet blev under Folketingets behandling af lovforslaget udvidet til et generelt forbud mod opdeling af ejendomme, der tilhører andelsboligforeninger.

Den foreslåede § 16 viderefører forbuddene i den gældende lovs § 10, stk. 1, nr. 1, mod opdeling af bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere og § 10, stk. 11, mod opdeling af landbrugsejendomme og ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger i ejerlejligheder.

I stk. 1, nr. 1, foreslås det fastsat, at bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

Hermed foreslås forbuddet i lovens gældende § 10, stk. 1, nr. 1, videreført. Forbuddet skal medvirke til at fastholde en blandet boligmasse og beboersammensætning i byerne.

I stk. 1, nr. 2, foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

Hermed foreslås det generelle forbud mod opdeling af ejendomme, der tilhører andelsboligforeninger, i den gældende § 10, stk. 11, nr. 2, videreført. Forbuddet skal medvirke til at fastholde en blandet boligmasse og beboersammensætning i byerne.

I stk. 1, nr. 3, foreslås det fastsat, at landbrugsejendomme ikke kan opdeles i ejerlejligheder.

Det foreslås som i den gældende § 10, stk. 11, nr. 1, at forbuddet efter sin ordlyd gælder ejendomme, som er omfattet af lov om landbrugsejendomme, jf. lovbekendtgørelse nr. 27 af 4. januar 2017. Ved landbrugsejendomme forstås efter § 2 i lov om landbrugsejendomme ejendomme, der er noteret som landbrugsejendomme i Geodatastyrelsens matrikelregister. Ejendommene skal være på 2 ha eller derover og forsynet med en beboelsesbygning. Landbrugsejendomme er underlagt landbrugspligt.

Landbrugsloven har bl.a. til formål at sikre en forsvarlig og flersidig anvendelse af landbrugsejendomme under hensyn til jordbrugsproduktion, natur, miljø og landskabelige værdier samt at sikre en bæredygtig udvikling af jordbrugserhvervene og en forbedret konkurrenceevne i disse erhverv. Det fremgår af lov om miljøgodkendelse m.v. af husdyrbrug, at der er forbud mod at etablere eller udvide husdyrhold bl.a. i en afstand mindre end 50 m fra en beboelse. Det skal sikres, at risikoen for forurening eller væsentlige gener for omgivelserne begrænses, hvis anlægget ligger inden for 300 m fra en beboelsesbygning på en ejendom uden landbrugspligt i bebyggelse i landzone, og hvor ejeren er en anden end driftsherren. Der vil med en eventuel opdeling af landbrugsejendomme i ejerlejligheder kunne opstå miljøkonflikter på landbrugsejendomme, der potentielt vil kunne begrænse landbrugets udviklingsmuligheder, hvilket er i modstrid med formålet i landbrugsloven.

Landbrugsejendomme er i øvrigt efter § 36 i planloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 287 af 16. april 2018, undtaget planlovens almindelige krav om, at udstykning, byggeri og ændret anvendelse kræver landzonetilladelse. Landbrugsejendommene har således en række frihedsrettigheder, der dog alene knytter sig til driften. Således kan der f.eks. uden landzonetilladelse opføres bygninger, der er erhvervsmæssigt nødvendige for ejendommens drift.

En adgang til opdeling af landbrugsejendomme i ejerlejligheder, i kombination med reglerne om fritagelse fra landzonetilladelse for landbrugsejendomme, vil skabe et pres på planlovens bestemmelser, der bl.a. har til formål at hindre spredt bebyggelse i det åbne land.

Det er muligt at få fjernet landbrugspligten fra en ejendom med den virkning, at ejendommen ikke længere er omfattet af lov om landbrugsejendomme. F.eks. bortfalder landbrugspligten automatisk, når ejendommens areal ved udstykning eller på anden vis nedbringes til under 2 ha. I de tilfælde, hvor landbrugspligten fjernes fra en ejendom, vil denne ikke længere være omfattet af forbuddet i den foreslåede § 16 vedrørende landbrugsejendomme.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, dog kan opdeles såfremt dette særskilt fremgår af denne lov.

Hermed tydeliggøres det, at bl.a. ældre beboelsesbygninger og ejendomme tilhørende andelsboligforeninger, kan opdeles efter den foreslåede § 20, såfremt det sker ved etablering af nye tagboliger i ejendommens uudnyttede tagetage. Tilsvarende tydeliggøres ældre beboelsesejendomme kan opdeles, når det sker efter den foreslåede § 17 om opdeling af tofamilieshuse.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at bygninger påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som indeholder såvel beboelseslejligheder som erhverv kan dog tillige opdeles, når alle beboelseslejlighederne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed, som ikke kan videreopdeles.

Bestemmelsen indebærer, at ældre udlejningsejendomme med 2 eller flere beboelseslejligheder og erhverv opført den 1. juli 1966 eller tidligere kan opdeles sådan, at erhvervsenheden kan udskilles fra beboelsesenheder, hvormed der sikres økonomiske uafhængighed. Det vil ikke efter bestemmelsen være muligt at opdele de enkelte beboelseslejligheder i separate ejerlejligheder, da samtlige beboelseslejligheder efter bestemmelsen skal udlægges til én ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles. For eksempel vil en ældre udlejningsejendom med 4 beboelseslejligheder og erhverv og opdeling i medfør af bestemmelsen bestå af 1 ejerlejlighed med 4 beboelseslejligheder og 1 ejerlejlighed med erhverv. Der vil derfor også efter opdelingen være det samme antal ældre udlejningsboliger som før opdelingen. Den foreslåede bestemmelse indebærer således ikke, at der fjernes ældre udlejningsboliger fra markedet, men alene at erhvervsenheder kan udskilles for at sikre økonomisk uafhængighed. Dette kan for eksempel sikre grundlag for stiftelse af andelsboligforeninger uden afhængighed af en erhvervsenhed.

Lovforslagets § 17 om opdeling af tofamilieshuse vil gælde parallelt med det foreslåede stk. 3. En ejendom med 2 beboelseslejligheder samt erhverv, vil derfor i princippet kunne opdeles efter begge bestemmelser. Hvis en ejer ønsker at opdele et tofamilieshus med erhverv, således at hver beboelseslejlighed fremover skal være en separat ejerlejlighed, vil opdeling kunne ske efter den foreslåede § 17.

Efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 2, i ejerlejlighedsloven anvendes loven på bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum. Bestemmelsen giver mulighed for opdeling af sådanne tofamilieshuse i ejerlejligheder, når en landinspektør med beskikkelse attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse og bygningen opfylder en række kvalitetskrav, jf. den gældende § 10, stk. 1, nr. 2, litra a-i.

Kvalitetskravene til hver enkelt ejerlejlighed indeholder konkrete størrelseskrav til lejligheden, dens køkken og bad samt krav om el og varmeanlæg.

Kvalitetskravene til bygningen indeholder krav til varmetab, brandsikring og generelt krav om, at ingen beboelsesrum må være gjort uhensigtsmæssige.

Bestemmelsen finder anvendelse på bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum. Denne formulering stammer fra en ændring af ejerlejlighedsloven ved lov nr. 298 af 4. juni 1986 og har ifølge forarbejderne hertil haft til hensigt at hindre opdeling af blandede ejendomme med f.eks. 4 erhvervslejligheder og 2 beboelseslejligheder til en ejerlejlighedsejendom med 6 ejerlejligheder. Bestemmelsen kan således alene anvendes til at opdele bygninger med 2 beboelseslejligheder og sædvanlige udenomsrum, som f.eks. udhuse og garager. Indeholder en bygning tillige en eller flere erhvervslejligheder, kan der derimod ikke ske opdeling efter bestemmelsen.

Bestemmelsen bruges i praksis til opdeling af tofamilieshuse i to plan i ejerlejligheder. Efter bestemmelsen kan sådanne bygninger opdeles i ejerlejligheder uanset opførelsesår, da de i medfør af bestemmelsen er undtaget fra forbuddet mod opdeling af ældre beboelseslejligheder i den gældende § 10, stk. 1, nr. 1.

I § 17 foreslås det fastsat, at bygninger med højest 2 beboelseslejligheder uanset opførelsesår kan opdeles i ejerlejligheder, når ejeren attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse og bygningen ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder funktionskravene i bygningsreglement 2015 med undtagelse af energikravene, hvor bygningen skal opfylde energikrav svarende til energimærke D i henhold til de gældende regler herom pr. 2017.

Bestemmelsen viderefører den gældende § 10, stk. 1, nr. 2, om opdeling af tofamilieshuse, dog således at der foreslås visse indholdsmæssige ændringer. Det foreslås fastsat direkte i bestemmelsen, at tofamilieshuse kan opdeles efter bestemmelsen uanset opførelsesår.

Det foreslås endvidere, at bestemmelsen ændres i forhold til den gældende § 10, stk. 1, nr. 2, så det fremover bliver muligt at opdele bygninger med højest 2 beboelseslejligheder efter bestemmelsen. Hermed genindføres muligheden for opdeling af blandede ejendomme med to beboelseslejligheder og erhvervslokaler.

Der vurderes ikke at være holdepunkter for at fastholde forbuddet mod opdeling af beboelseslejligheder med 2 beboelseslejligheder og erhverv, idet der ved opdeling af såvel rene beboelsesejendomme med 2 beboelseslejligheder og blandede beboelsesejendomme med 2 beboelseslejligheder og erhverv, alene overgår 2 beboelseslejligheder fra at være udlejningsboliger til at blive ejerboliger.

En ejendom med 2 beboelseslejligheder og erhverv, som fremover efter forslaget vil kunne opdeles, vil efter en opdeling i ejerlejligheder kunne indeholde mere end 2 beboelsesejerlejligheder. Dette kan være tilfældet, hvis f.eks. ejendommens beboelseslejligheder i forbindelse med opdelingen ombygges til flere mindre beboelseslejligheder, eller hvis kommunen giver tilladelse til ændret anvendelse af den eller de erhvervsejerlejligheder, der dannes ved opdelingen. Det vil i begge tilfælde kræve tilladelse fra kommunen til etablering af flere boliger samt byggetilladelse.

Den foreslåede ændring, hvorefter bestemmelsen kan anvendes ved opdeling af bygninger med højst 2 beboelseslejligheder, fjerner endvidere den tvivl, der har været om, hvorvidt der efter den gældende § 10 stk. 1, nr. 2, kan ske opdeling af en bygning med 1 beboelseslejlighed.

Dette spørgsmål har været behandlet i retspraksis, hvor Højesteret har fastslået, at opdeling er mulig efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 2, i tilfælde, hvor der på en ejendom er en bygning, der alene indeholder 1 beboelseslejlighed, jf. U 2005.2079/2H. I den konkrete sag ønskedes opdeling af en ejendom med et eksisterende énfamiliehus påbegyndt opført før 1. juli 1966 og en ny bygning med fælles, adskillende mur. Højesteret tiltrådte, at ejendommen måtte anses for at omfatte to bygninger, der skulle bedømmes hver for sig i relation til opdeling efter den gældende § 10. Det fremgår af dommens præmisser, at formuleringen ”Bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder eller rum end 2 beboelseslejligheder med tilhørende sædvanlige udenomsrum” i lyset af formålet med lovændringen efter Højesterets opfattelse også omfatter bygninger, der alene indeholder én beboelseslejlighed med tilhørende sædvanlige udenomsrum.

Bestemmelsens nuværende ordlyd har imidlertid været uklar og med den foreslåede ændring, hvorefter bestemmelsen kan anvendes ved opdeling af bygninger med højst 2 beboelseslejligheder, er opdeling af en bygning med en beboelseslejlighed nu i overensstemmelse med bestemmelsens ordlyd.

Det foreslås endvidere, at kvalitetskravene i den gældende § 10, stk. 1, nr. 2, erstattes af et krav om, at der kan ske opdeling, når en ejer attesterer, at hver enkelt ejerlejlighed til beboelse og bygningen ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder funktionskravene i bygningsreglement 2015 med undtagelse af energikravene, hvor bygningen skal opfylde energikrav svarende til energimærke D.

De gældende kvalitetskrav indeholder en række specifikke størrelseskrav til de lejligheder, der etableres ved opdeling, og henviser vedrørende krav til reduktion af varmetab til bygningsreglementet fra 1972. Herudover indeholder kvalitetskravene specifikke krav til den bygning, der ønskes opdelt. En sammenligning af ejerlejlighedslovens kvalitetskrav og de tilsvarende krav i bygningsreglement 2015 viser, at bygningsreglementet indeholder bestemmelser på samme områder som ejerlejlighedslovens kvalitetskrav, men at bygningsreglementets krav er funktionskrav, og ikke detailkrav som i ejerlejlighedsloven.

Den foreslåede ændring med krav om opfyldelse af bygningsreglement 2015 vurderes i relation til en del af kravene, herunder særligt størrelseskravene, at kunne føre til en lempelse i forhold til de gældende kvalitetskrav. For så vidt angår kravene til varmetab og energimæssig ydeevne vurderes ændringen at øge kravene i forhold til de gældende kvalitetskrav, hvilket vil kunne medføre meromkostninger, som vil kunne afholde nogen fra at foretage opdeling.

Det foreslås, at der ved ændring af reglerne om kvalitetskrav tages udgangspunkt i bygningsreglement 2015, da reglerne heri er velkendte i praksis og vil kunne give en god ramme for opdeling, som kan anvendes også i forhold til den ældre bygningsmasse. Dog vil kravet i bygningsreglement 2015 i forhold til isolering generelt vil være for skrapt i forhold til ældre bygninger, hvorfor der på dette punkt foreslås indsat en henvisning til et minimum for energimærke svarende til energimærke D. Dette vurderes at medføre faste krav, der med rimelighed vil kunne forventes opfyldt ved eventuel opdeling af den ældre bygningsmasse.

Da såvel bygningsreglementer og energikrav ændres over tid er der behov for at låse kvalitetskravene, så bygningerne skal opfylde kravene i bygningsreglement 2015 samt energimærke D i henhold til de gældende regler om energimærkning ved udgangen af 2017.

Kravet om, at der skal foreligge en erklæring fra en bygningssagkyndig om, hvorvidt ejerlejligheden og bygningen opfylder funktionskravene i bygningsreglementet, indebærer ikke, at der indføres en særlig autorisationsordning. Erklæringen skal udarbejdes af en person med den fornødne faglige indsigt i byggetekniske forhold og kendskab til kravene i bygningsreglementet. Dette kan f.eks. være en ingeniør, arkitekt, bygningskonstruktør eller en person med relevant håndværksmæssig uddannelse som f.eks. tømrer eller murer. Den pågældende skal have relevant erhvervsmæssig erfaring inden for byggebranchen, herunder eventuelt med tilsyn med byggeri.

Efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 4, i ejerlejlighedsloven anvendes loven på bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse (erhvervsbygninger). Bestemmelsen giver adgang til opdeling af sådanne ejendomme.

I § 18 foreslås det fastsat, at bygninger, der udelukkende anvendes til andet end beboelse, uanset opførelsesår kan opdeles i ejerlejligheder.

Bestemmelsen viderefører den gældende § 10, stk. 1, nr. 4, om opdeling af erhvervsejendomme. Det foreslås fastsat direkte i bestemmelsen, at erhvervsbygninger kan opdeles efter bestemmelsen uanset opførelsesår. Endvidere kan erhvervsbygninger opdeles uden overholdelse af kvalitetskrav.

I forhold til ejendomme med flere bygninger gælder, at hver enkelt bygning skal kunne opdeles efter en af opdelingsbestemmelserne i loven. Er der f.eks. på en ejendom flere bygninger, der alle alene anvendes til erhverv, kan der under forudsætning af, at udstykning ikke er mulig, jf. lovens foreslåede § 12, ske opdeling af ejendommen i sin helhed, da hver bygning kan opdeles efter den foreslåede § 18.

Er der f.eks. på en ejendom flere bygninger, hvoraf nogle alene anvendes til erhverv, og andre anvendes til beboelse (blandet ejendom), kan der ske opdeling i sin helhed, hvis beboelsesbygningerne kan opdeles efter den foreslåede § 14, fordi de er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966. De bygninger, der alene anvendes til erhverv, kan opdeles efter den foreslåede § 18.

Kan blot én af bygningerne på en blandet ejendom med beboelse og erhverv ikke opdeles, f.eks. en beboelsesejendom der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan ejendommen ikke opdeles i sin helhed. Der kan i sådanne situationer som udgangspunkt ikke ske opdeling af de bygninger, der alene anvendes til erhverv, selvom erhvervsbygningerne isoleret set er omfattet af den foreslåede § 18. I sådanne situationer vil der fremover blive mulighed for opdeling efter det foreslåede 4. pkt. i den foreslåede § 12, idet der som anført i bemærkningerne til denne foreslåede bestemmelse gives en generel adgang til at opdele en ejendom i sin helhed ved at udlægge en hel bygning på ejendommen, som ikke kan opdeles, som én ejerlejlighed med flere beboelseslejligheder og derudover opdele de øvrige bygninger i separate ejerlejligheder. Da den bygning, der udlægges som én ejerlejlighed, netop ikke kunne opdeles i ejerlejligheder fastsættes, at denne bygning ikke kan videreopdeles.

Efter den gældende § 10 a i ejerlejlighedsloven kan visse blandede ejendomme opdeles i ejerlejligheder, når erhvervsarealet overstiger en vis andel af ejendommens samlede areal.

Bestemmelsen giver mulighed for opdeling af ejendomme i ejerlejligheder, såfremt de på ejendommen beliggende bygningers samlede erhvervsareal udgør mere end 80 procent af det samlede erhvervs- og beboelsesareal af de bygninger, der er beliggende på ejendommen. Afgørende for anvendelse af den gældende bestemmelse er fordelingen af ejendommens areal i forhold til et udtræk fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) pr. 31. december 2003.

Det er en betingelse for opdeling efter den gældende bestemmelse, at der på opdelingstidspunktet er ledige erhvervslokaler, som ikke er blevet ledige som følge af udlejers opsigelse. Det er endvidere en betingelse, at der etableres mindst samme antal nye beboelsesejerlejligheder i de ledige erhvervslokaler, som var registreret på ejendommen pr. skæringsdatoen. Endelig er det en betingelse, at de nye ejerlejligheder hver er mindst 85 kvadratmeter bruttoetageareal og har et tinglyst areal på mindst 75 kvadratmeter.

Den foreslåede § 19 viderefører den gældende § 10 a om blandede ejendomme, dog således at der foreslås visse ændringer i betingelserne for anvendelse af bestemmelsen.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at ejendomme, hvor en landinspektør med beskikkelse attesterer, at de på ejendommen beliggende bygningers samlede erhvervsareal udgør mere end 80 procent af bygningernes samlede erhvervs- og beboelsesareal, som var registeret i BBR pr. 31. december 2003, kan opdeles i ejerlejligheder, der skal benyttes til helårsbeboelse, når betingelserne i den foreslåede bestemmelses nr. 1-3 er opfyldt.

Afgørende er som i den gældende bestemmelse fordelingen af ejendommens areal i forhold til et udtræk fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) pr. 31. december 2003. Skæringsdatoen skal ifølge forarbejderne til den gældende bestemmelse sikre mod eventuelle forsøg på omgåelse, f.eks. gennem nedlæggelse af eksisterende boliger på ejendommen. Tillige fremgår af forarbejderne, at hvis et erhvervsareal rent faktisk blev anvendt som beboelse, selv om dette ikke var tilladt, skal det pågældende areal henregnes til erhvervsarealet, hvis det var registreret som erhvervsareal i BBR. At der tages udgangspunkt i BBR ved registrering af ejendommens samlede erhvervs- og boligareal indebærer, at eventuelle kælderarealer kan indgå i opgørelsen af erhvervsarealet, da sådanne arealer beliggende under terræn lovligt kan anvendes til erhverv. Kælderlokaler kan ikke indgå i boligarealet, da det ikke lovligt kan anvendes til boliger. Arealet af småbygninger såsom garager, carporte og udhuse, der ikke anvendes erhvervsmæssigt, indgår ikke i arealopgørelsen.

Bestemmelsens betingelse om fordeling af ejendommens areal i forhold til et udtræk BBR pr. 31. december 2003 skal forstås som en anvendelsesmæssig afgrænsning af ejendommen i henhold til BBR pr. skæringsdatoen.

I stk. 1, nr. 1, foreslås det fastsat, at der på opdelingstidspunktet skal være ledige erhvervslokaler, som ikke må være blevet ledige som følge af udlejers opsigelse, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse.

Bestemmelsen skal sikre, at erhvervslejere i ejendommen ikke udsættes for opsigelser med det formål at udlejer kan istandsætte lejemålet.

I stk. 1, nr. 2, foreslås det fastsat, at der skal etableres mindst samme antal nye beboelsesejerlejligheder i de ledige erhvervslokaler, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen pr. skæringsdatoen.

Hermed sikres, at der skabes en tilvækst af nye boliger, der svarer til antallet på skæringsdatoen.

I stk. 1, nr. 3, foreslås det fastsat, at de nye beboelseslejligheder hver skal opfylde kravene i den foreslåede § 17.

Bestemmelsen indebærer en ændring af størrelseskravet til de nye ejerlejligheder, der etableres ved opdeling, i forhold til den gældende bestemmelse. Efter den gældende § 10, stk. 1, nr. 3, er det en betingelse, at de nye ejerlejligheder hver skal være mindst 85 kvadratmeter bruttoetageareal og tinglyst areal på mindst 75 kvadratmeter. Efter forarbejderne til bestemmelsen er formålet med dette krav at sikre, at de nyindrettede boliger bliver af en vis størrelse og vil kunne benyttes som familieboliger.

Det overordnede formål med den foreslåede § 19 er at skabe flere boliger, især i fuldt eller næsten fuldt udbyggede byområder. Det vurderes, at boligbehovene varierer over tid, og at der i dag i de større byer kan konstateres at være et boligunderskud, herunder har der de senere år kunnet konstateres et øget behov for mindre boliger til studerende og enlige.

Det foreslås derfor, at det gældende størrelseskrav til de nyetablerede boliger erstattes af en henvisning til de foreslåede, nye kvalitetskrav ved opdeling af et tofamilieshus, jf. den foreslåede § 17. Som anført i bemærkningerne til den foreslåede § 17 erstattes kvalitetskravene i den gældende § 10, stk. 1, nr. 2, af en henvisning til bygningsreglements funktionskrav. Dette indebærer, at der fremover ikke vil gælde et fast størrelseskrav på 26 kvadratmeter som betingelse for opdeling, hvilket vurderes at betyde en lempelse i forhold til det gældende kvalitetskrav om boligstørrelse.

Dette vil sænke kravene til størrelsen af de nyetablerede boliger, hvilket i højere grad vil muliggøre opdeling efter den foreslåede § 19, da et ledigt erhvervslokale af en vis størrelse vil kunne give grundlag for dannelse af flere nye beboelseslejligheder, såfremt der ikke længere skal leves op til kravet om 85 kvadratmeter pr. ny lejlighed.

Hvorvidt de nye beboelseslejligheder er egnede til beboelse vil i stedet fremover blive normeret af funktionskravet til boligens størrelse i det gældende bygningsreglement.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at der ved forøgelse af antallet af bygninger på en ejendom ved matrikulær forandring alene kan indgå bygninger fra grundarealer, der før den matrikulære forandring havde fælles skellinje, ved opgørelse af beregning efter den foreslåede § 19, stk. 1.

Den foreslåede bestemmelse er ny i forhold til den gældende bestemmelse og skal ses i sammenhæng med, at der tidligere i praksis har været rejst spørgsmål om, hvorvidt kravet om opgørelse af fordeling af ejendommens areal ud fra udtræk fra BBR pr. skæringsdatoen indebærer, at det alene er bygningernes anvendelse i henhold til BBR, der er låst pr. skæringsdatoen, eller om det er såvel bygningernes anvendelse som ejendommens matrikulære afgrænsning, der er låst pr. skæringsdatoen.

En matrikulær afgrænsning indebærer, at tilkøb og frasalg af arealer med tilhørende bygninger efter skæringsdatoen ikke påvirker opdelingsmuligheden efter bestemmelsen. En afgrænsning ud fra bygningernes anvendelse i henhold til BBR pr. skæringsdatoen indebærer derimod, at ejendommen, og det antal bygninger der ligger på denne, kan forandres ved tilkøb eller frasalg af areal med eksisterende bygninger.

Et eventuelt frasalg af et grundareal med en eksisterende beboelsesbygning, der ikke kan opdeles, vil kunne påvirke muligheden for anvendelse af bestemmelsen, såfremt den alene indeholder en anvendelsesmæssig afgrænsning efter BBR i henhold til skæringsdatoen. Det vurderes dog ikke, at dette vil kunne føre til en situation, der strider imod formålet med bestemmelsen.

Derimod vil tilkøb af et grundareal med en større erhvervsbygning muliggøre opdeling af ældre beboelsesejendomme, der ellers ikke ville kunne opdeles. Dette kan f.eks. ske ved opkøb af en erhvervsejendom uden geografisk tilknytning til den ejendom, der ønskes opdelt. En sådan ejendom vil i princippet kunne tilkøbes og frasælges flere gange, således at den ville kunne danne grundlag for opdeling af flere ejendomme, der ellers ikke ville kunne opdeles.

En sådan utilsigtet udnyttelse imødegås ved præciseringen af, at kun bygninger beliggende på grundarealer, der før den matrikulære forandring havde fælles skellinje, kan indgå i beregning af 80/20 fordelingen, hvis antallet af bygninger på en ejendom forøges ved matrikulær forandring.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at det ikke er til hinder for opdeling, at flere ejendomme er registreret under samme ejendomsnummer (kommunale ejendomsnummer ESR-nr.) pr. skæringsdatoen, hvis en eller flere af disse ejendomme hver for sig opfylder betingelserne i stk. 1.

Af bemærkningerne til den oprindelige bestemmelse fremgår, at en ejendom vil kunne udskilles af BBR, såfremt det dokumenteres, at der er tale om en selvstændig ejendom i udstykningslovens forstand.

I stk. 4, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejeren kan indrette nye beboelseslejligheder, som hver opfylder kravene i stk. 1, nr. 3, hvis der senere bliver lokaler, som den 31. december 2003 anvendtes til andet end beboelse, ledige i bygningerne.

Ejeren kan således efter opdelingstidspunktet, i takt med at der bliver ledige erhvervslokaler i ejendommen, kan omdanne disse til beboelseslejligheder og sælge dem som ejerlejligheder. Det er en betingelse, at hver af de nye beboelseslejligheder er på størrelse med de lejligheder, som etableres efter stk. 1.

I stk. 4, 2. pkt., foreslås det fastsat, at erhvervslokalerne ikke må være blevet ledige som følge af opsigelse fra udlejerens side, medmindre opsigelsen skyldes lejerens misligholdelse.

I stk. 5 foreslås det fastsat, at de beboelseslejligheder, som var registreret i bygningerne på skæringstidspunktet, ikke kan overdrages som selvstændige ejerlejligheder, før der er etableret nye beboelseslejligheder efter stk. 1, og før ejeren attesterer, at hver enkelt lejlighed ifølge erklæring fra en bygningssagkyndig opfylder kravene i § 17.

Der stilles ikke særlige krav til størrelsen af de eksisterende beboelseslejligheder bortset fra de krav, der følger af de foreslåede kvalitetskrav, jf. den foreslåede § 17. Der stilles heller ikke krav om, at disse lejligheder skal opfylde reglerne i det bygningsreglement, der gælder på det tidspunkt, hvor den pågældende lejlighed udlægges som ejerlejlighed. For disse lejligheders vedkommende er der ikke tale om ændret anvendelse, da de blot overgår fra at være udlejningsboliger til at være ejerboliger.

I stk. 6, 1. pkt., foreslås det fastsat, at der på samtlige ejerlejligheder i bygninger, der opdeles efter stk. 1, skal tinglyses en deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes helårsbeboelse.

Dette betyder, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse i overensstemmelse med boligreguleringslovens kapitel 7.

Kravet gælder også for lejlighederne i de eksisterende private udlejnings- eller andelsboligforeningsejendomme, som tilføres nye boliger. Dette er begrundet i, at der bør gælde samme regler om anvendelse til beboelse for hele bygningen. Opfyldelse af kravet er således en betingelse for at kunne gøre brug af muligheden for opdeling.

Med kravet om tinglysning sikres det, at fremtidige købere af ejendommen (ejerlejligheden) bliver bekendt med, at der for den pågældende ejendom gælder et sådant krav om benyttelse til helårsbeboelse.

I stk. 6, 2. pkt., foreslås det fastsat, at deklarationen skal være tinglyst senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse.

Deklarationen vil formentlig ofte blive tinglyst i forbindelse med registrering i matriklen af selve opdelingen af ejendommen i ejerlejligheder. Hvis dette imidlertid ikke sker, sikrer det foreslåede 2. pkt., at der skal være tinglyst deklaration senest på tidspunktet for den første ibrugtagning af lejlighederne.

I stk. 6, 3. pkt., foreslås det fastsat, at deklarationen på de nyetablerede beboelseslejligheder har prioritet forud for al pantegæld i ejendommen.

Formålet med fortrinsstillingen er at sikre, at deklarationen er omfattet af retsplejelovens § 573, stk. 1, og derfor ikke kan slettes som udækket på en tvangsauktion over ejendommen (ejerlejligheden). Såfremt ejendommen på tidspunktet for tinglysning er belånt, indebærer kravet om fortrinsstilling for deklarationen, at panthaverne skal give samtykke til, at deklarationen kan tinglyses med fortrinsstilling. Kravet om fortrinsstilling gælder ikke for den oprindelige ejendom, da det kan være problematisk for ejeren at opfylde kravet, da ejendommen formentligt vil være belånt.

I stk. 6, 4. pkt., foreslås det fastsat, at kommunalbestyrelsen i beliggenhedskommunen er påtaleberettiget efter deklarationen.

Kommunalbestyrelsen har som påtaleberettiget mulighed for at samordne rettigheden med sit almindelige tilsyn med boligbestanden i kommunen, herunder administrationen af bestemmelserne om benyttelse af boliger, der gælder i kommunen efter kapitel VII i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019.

I stk. 7 foreslås det fastsat, at boligministeren fastsætter nærmere regler om gennemførsel af opdeling efter den foreslåede § 19.

Bestemmelsen svarer til den gældende § 10 a, stk. 5, der er udmøntet ved bekendtgørelse nr. 631 af 23. juni 2004. Bemyndigelsen forventes udmøntet i overensstemmelse med den gældende bekendtgørelsen, hvor det ud over en henvisning til lovens gældende § 10 a, stk. 4, er fastsat, at landinspektøren skal attestere, at der er givet ibrugtagningstilladelse efter byggelovgivningen til mindst det samme antal nye beboelseslejligheder, som var registreret i BBR i samtlige bygninger på ejendommen den 31. december 2003.

Den gældende § 10, stk. 2-3, i ejerlejlighedsloven fastsætter regler om opdeling af bygninger med henblik på etablering af tagboliger.

Bestemmelserne blev indsat i ejerlejlighedsloven ved lov nr. 488 af 9. juni 2004.

Bestemmelsen i § 10, stk. 2, giver mulighed for at opdele ældre private udlejningsejendomme og ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger i ejerlejligheder ved etablering af nye boliger til helårsbeboelse i tagetagen. Efter de gældende regler i ejerlejlighedsloven kan ejendomme med bygninger, der tilhører private andelsboligforeninger, eller som er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, og som indeholder mere end 2 beboelseslejligheder, ellers ikke opdeles i ejerlejligheder.

Bestemmelsen i § 10, stk. 3, giver mulighed for etablering af almene tagboliger i private udlejningsejendomme og almene tagboliger i almene ejendomme, hvor de to enheder kommer til at udgøre selvstændige og økonomisk uafhængige almene afdelinger.

Den foreslåede § 20 viderefører de gældende § 10, stk. 2-3, om etablering af tagboliger.

Den foreslåede § 20 om opdeling af ejendomme ved etablering af tagboliger åbner mulighed for etablering af forskellige boligformer på samme ejendom. Bestemmelsen ses i princippet at bryde med hensynet bag kravet i ejerlejlighedslovens gældende § 3 om, at ejendomme skal opdeles i deres helhed, hvilket ifølge forarbejderne synes at være båret af et ønske om at sikre en entydig ejerform på ejendommen efter opdeling i ejerlejligheder.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at bygninger, der er påbegyndt opført den 1. juli 1966 eller tidligere, kan opdeles i ejerlejligheder såfremt der efter den 1. juli 2004 er blevet tilført én eller flere beboelseslejligheder i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager.

Bestemmelsen giver mulighed for opdeling af ældre private udlejningsejendomme og andelsboligforeningsejendomme i ejerlejligheder, ved etablering af nye boliger i tagetagen. Sådanne ejendomme ville uden den foreslåede bestemmelse ikke kunne opdeles i ejerlejligheder. Bestemmelse giver således en udvidet opdelingsadgang ved etablering af tagboliger.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at alle beboelseslejligheder i bygningen skal benyttes til helårsbeboelse.

Dette betyder, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse i overensstemmelse med boligreguleringslovens kapitel 7.

I stk. 1, 3. pkt., foreslås det fastsat, at de eksisterende boliger i en bygning, der opdeles i ejerlejligheder, udlægges til én samlet ejerlejlighed, der ikke kan videreopdeles, medmindre bygningen er omfattet af de foreslåede § 15 og § 17.

Herved sikres, at de eksisterende boliger besvarer deres status, således at private udlejningsboliger forbliver private udlejningsboliger, ligesom private andelsboliger forbliver andelsboliger.

I stk. 1, 4. pkt., foreslås det fastsat, at 1.-3. pkt. også gælder for bygninger på ejendomme, der tilhører private andelsboligforeninger, uanset at bygningerne er påbegyndt opført efter den 1. juli 1966.

Herved sikres mulighed for opdeling af nyere andelsboligforeningsejendomme med henblik på etablering af tagboliger. Sådanne ejendomme ville eller være omfattet at det fuldstændige forbud mod opdeling af andelsboligforeningsejendomme i det foreslåede § 16, stk. 1, nr. 2.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at bygninger, hvor der efter den 1. juli 2004 etableres nye tagboliger som almene boliger, kan opdeles i ejerlejligheder.

I stk. 2, 2. pkt., foreslås det fastsat, at opdeling kan ske, når de nye boliger etableres i bygningens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager og bygningen helt eller delvist anvendes til privat udlejning til beboelse.

I stk. 2, 3. pkt., foreslås det fastsat, at boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 og det almene beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for boligtagerne efter opdelingen hver for sig skal udgøre én ejerlejlighed.

I stk. 2, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejerlejligheden bestående af boligerne og eventuelle lokaler til andet end beboelse i den eksisterende bygning pr. 1. juli 2004 ikke kan videreopdeles.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at der på samtlige ejerlejligheder i bygninger, der opdeles efter stk. 1, skal tinglyses en deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes helårsbeboelse.

Dette betyder, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse i overensstemmelse med boligreguleringslovens kapitel 7.

Kravet gælder også for lejlighederne i de eksisterende private udlejnings- eller andelsboligforeningsejendomme, som tilføres nye boliger. Dette er begrundet i, at der bør gælde samme regler om anvendelse til beboelse for hele bygningen. Opfyldelse af kravet er således en betingelse for at kunne gøre brug af muligheden for opdeling.

Med kravet om tinglysning sikres det, at fremtidige købere af ejendommen (ejerlejligheden) bliver bekendt med, at der for den pågældende ejendom gælder et sådant krav om benyttelse til helårsbeboelse.

I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at deklarationen skal være tinglyst senest ved første ibrugtagning af ejerlejlighederne efter opdelingens gennemførelse.

Deklarationen vil formentlig ofte blive tinglyst i forbindelse med registrering i matriklen af selve opdelingen af ejendommen i ejerlejligheder. Hvis dette imidlertid ikke sker, sikrer det foreslåede 2. pkt., at der skal være tinglyst deklaration senest på tidspunktet for den første ibrugtagning af lejlighederne.

I stk. 3, 3. pkt., foreslås det fastsat, at deklarationen på de nyetablerede beboelseslejligheder har prioritet forud for al pantegæld i ejendommen.

Formålet med fortrinsstillingen er at sikre, at deklarationen er omfattet af retsplejelovens § 573, stk. 1, og derfor ikke kan slettes som udækket på en tvangsauktion over ejendommen (ejerlejligheden). Såfremt ejendommen på tidspunktet for tinglysning er belånt, indebærer kravet om fortrinsstilling for deklarationen, at panthaverne skal give samtykke til, at deklarationen kan tinglyses med fortrinsstilling. Kravet om fortrinsstilling gælder ikke for den oprindelige ejendom, da det kan være problematisk for ejeren at opfylde kravet, da ejendommen formentligt vil være belånt.

I stk. 3, 4. pkt., foreslås det fastsat, at kommunalbestyrelsen i beliggenhedskommunen er påtaleberettiget efter deklarationen.

Kommunalbestyrelsen har som påtaleberettiget mulighed for at samordne rettigheden med sit almindelige tilsyn med boligbestanden i kommunen, herunder administrationen af bestemmelserne om benyttelse af boliger, der gælder i kommunen efter kapitel VII i boligreguleringsloven, jf. lovbekendtgørelse nr. 929 af 4. september 2019.

Den gældende § 10, stk. 1, nr. 6, i ejerlejlighedsloven, giver mulighed for opdeling af bygninger ved indretning af ældreboliger i en del af bygningen. Bestemmelsen er indsat ved lov nr. 379 af 10. juni 1987.

Den gældende § 10, stk. 1, nr. 7, i ejerlejlighedsloven giver mulighed for opdeling af visse bygninger ved indretning af ungdomsboliger. Bestemmelsen er indsat ved lov nr. 138 af 7. marts 1990.

Disse bestemmelser vedrørende opdeling med henblik på etablering af ældreboliger og ungdomsboliger har nær sammenhæng med den almene boliglovgivning. Bestemmelserne sikrer det nødvendige grundlag for opdeling i uafhængige økonomiske enheder.

Den foreslåede § 21 viderefører bestemmelserne vedrørende opdeling med henblik på etablering af ældreboliger og ungdomsboliger.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at bygninger, hvor en del af bygningen skal indrettes til almene ældreboliger, kan opdeles i ejerlejligheder, når kommunalbestyrelsen attesterer, at en del af bygningen indrettes til boliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v. I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at ældreboligerne efter opdelingen skal udgøre én samlet ejerlejlighed.

Ved opdelingen sikres mulighed for håndtering af den særlige finansiering, herunder pantsætning og garantistillelse, af ældreboligerne.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at bygninger, der er kondemneret i henhold til lov om byfornyelse og udvikling af byer, lov om byfornyelse, lov om byfornyelse og boligforbedring eller den tidligere lov om boligtilsyn, kan opdeles i ejerlejligheder, når kommunalbestyrelsen attesterer, at mindst halvdelen af bygningernes bruttoetageareal efter bygnings- og boligregisteret indrettes til almene ungdomsboliger, der får eller har fået tilsagn om støtte efter lov om almene boliger m.v., og den resterende del af bruttoetagearealet indrettes til andet end beboelse. I stk. 2, 2. pkt., foreslås det fastsat, at ældreboligerne efter opdelingen skal udgøre én samlet ejerlejlighed.

Den gældende § 10, stk. 10, giver mulighed for opdeling af ejendomme ved etablering af friplejeboliger.

Ved en friplejebolig forstås efter § 1, stk. 1, i lov om friplejeboliger (lovbekendtgørelse nr. 1162 af 26. oktober 2017) en udlejningsbolig uden for den kommunale boligforsyning, hvor der til den samlede bebyggelse hører servicearealer for personer med behov for omfattende service og pleje efter lov om social service.

Bestemmelsen er indsat ved lov nr. 90 af 31. januar 2007.

Den foreslåede § 22 viderefører bestemmelsen om opdeling af ejendomme ved etablering af friplejeboliger.

I 1. pkt. foreslås det fastsat, at bestemmelsen fastsættes, at ejendomme, hvor der af boligministeren er meddelt godkendelse til etablering af friplejeboliger på en del af ejendommen, og som ikke er omfattet af en af de øvrige bestemmelser i denne paragraf, kan opdeles i ejerlejligheder, hvis friplejeboligerne med sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne og det til boligerne knyttede serviceareal efter opdelingen udgør én ejerlejlighed. I 2. pkt. foreslås det fastsat, at 1. pkt. finder tilsvarende anvendelse, hvis boligerne med sædvanlige fællesfaciliteter og servicearealet hver for sig udgør én ejerlejlighed. I 3. pkt. foreslås det fastsat, at andre boliger eller lokaler til andet end beboelse på ejendommen efter opdelingen skal udgøre én ejerlejlighed, medmindre opdeling eller videreopdeling i ejerlejligheder kan ske efter en af de øvrige bestemmelser i denne paragraf. Bestemmelsen vil finde anvendelse i de tilfælde, hvor der på en ejendom med friplejeboligbebyggelse også udøves anden virksomhed, f.eks. almindelig privat udlejningsvirksomhed.

Bestemmelsen om opdeling med henblik på etablering af friplejeboliger har nær sammenhæng med den almene boliglovgivning. Bestemmelsen sikrer det nødvendige grundlag for opdeling i uafhængige økonomiske enheder.

De gældende § 10, stk. 4-6, i ejerlejlighedsloven indeholder bestemmelser om opdeling af almene boligorganisationers ejendomme i ejerlejligheder. De gældende § 10, stk. 7-9, i ejerlejlighedsloven giver endvidere mulighed for at opdele almene boligorganisationers ejendomme, hvis ejendommene tilføres tagboliger som private lejemål, ejerlejligheder eller andelsboliger.

Bestemmelserne har nær sammenhæng med den almene boliglovgivning. Den generelle regel i den gældende § 10, stk. 4, skal ses i lyset af, at de enkelte almene boligorganisationer er uafhængige afdelinger med uafhængig økonomi. Der kan derfor være behov for opdeling i ejerlejligheder, så den enkelte afdeling isoleres i én ejerlejlighed, hvor der kan ske sikring af pant og anden sikkerhed. De øvrige bestemmelser om opdeling af almene boligorganisationers ejendomme, f.eks. reglen om opdeling i ejerlejligheder ved køb af egen bolig efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v., er udtryk for forskellige politiske holdninger og ønsker om initiativer.

Den foreslåede § 23 viderefører bestemmelserne om opdeling i ejerlejligheder af ejendomme tilhørende almene boligorganisationer.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørende almene boligorganisationer, som indeholder boliger og sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne, og som ikke er omfattet af de foreslåede stk. 2-6, kun kan opdeles i ejerlejligheder, hvis hele beboelsesarealet og alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen udgør én ejerlejlighed.

Med bestemmelsen fastsættes en generel regel om opdeling af ejendomme tilhørende almene boligorganisationer. Opdelingsadgang giver mulighed for entydigt ejerskab af den almene boligorganisations ejendom og adskillelse af dennes økonomiske forhold.

I stk. 2, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan opdeles i ejerlejligheder, når der er indgået aftale om salg af en bolig efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v. I stk. 2, 2. pkt., foreslås det fastsat, at opdelingen skal ske løbende, således at boligerne udlægges som selvstændige ejerlejligheder i takt med, at de bliver solgt. I stk. 2, 3. pkt., foreslås det fastsat, at det samme gælder eventuelle andre særskilt afgrænsede husrum i afdelingen. I stk. 2, 4. pkt., foreslås det fastsat, at opdelingen dog kan ske således, at hver bolig og hvert særskilte husrum i øvrigt udlægges som selvstændige ejerlejligheder ved det første salg eller ved senere salg, hvis boligorganisationen vurderer, at denne opdelingsmåde er mest hensigtsmæssig. I stk. 2, 5. pkt., foreslås det fastsat, at beslutning herom skal godkendes af kommunalbestyrelsen.

Bestemmelsen medfører et behov for særlige vedtægtsbestemmelser, f. eks. om afdelingens indflydelse. Derfor videreføres bestemmelsen i den gældende § 7, 2. pkt., om, at der udarbejdes en særlig vedtægt for ejerforeninger omfattende almene afdelinger etableret ved salg efter det nævnte kapitel i almenboligloven, jf. den foreslåede § 5, stk. 6. Der er ikke pligt til at anvende den særlige vedtægt.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørende almene boligorganisationer desuden kan opdeles i ejerlejligheder, hvis der tilføres almene boliger ved indretning af uudnyttede tagetager eller ved påbygning af yderligere etager. I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen hver for sig skal udgøre én ejerlejlighed.

I stk. 4, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan opdeles i ejerlejligheder, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger, og boligerne anvendes til privat udlejning. I stk. 4, 2. pkt., foreslås det fastsat, at boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. I stk. 4, 3. pkt., foreslås det fastsat, at hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne efter opdelingen hver for sig skal udgøre én ejerlejlighed. I stk. 4, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne kan ikke videreopdeles.

I stk. 5, 1. pkt., foreslås det fastsat, at ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan opdeles i ejerlejligheder, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger, og hver bolig udgør én ejerlejlighed. I stk. 5, 2. pkt., foreslås det fastsat, at boligerne skal benyttes til helårsbeboelse. I stk. 5, 3. pkt., foreslås det fastsat, at hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom efter opdelingen skal udgøre én ejerlejlighed.

I stk. 6, 1. pkt., foreslås det fastsat, at Ejendomme tilhørende almene boligorganisationer kan opdeles i ejerlejligheder, når der i ejendommens uudnyttede tagetage eller i en eller flere nye etager etableres boliger til brug for en privat andelsboligforening. I stk. 6, 2. pkt., foreslås det fastsat, at, at boligerne benyttes til helårsbeboelse. I stk. 6, 3. pkt., foreslå det fastsat, at hele beboelsesarealet med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for lejerne i den eksisterende ejendom og tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne efter opdelingen hver for sig skal udgøre én ejerlejlighed. I stk. 6, 4. pkt., foreslås det fastsat, at ejerlejligheden bestående af tagboligernes beboelsesareal med alle sædvanlige fællesfaciliteter til brug for andelshaverne kan ikke videreopdeles.

Den gældende § 4 a i ejerlejlighedsloven indeholder regler om oprettelse af ejerlejligheder, som efter bestemmelsen sker ved Geodatastyrelsens registrering af opdeling af ejerlejligheder i matriklen. Bestemmelsen indeholder regler om betingelserne for registrering af opdelingen i matriklen og en bemyndigelse for klima-, energi- og forsyningsministeren til at fastsætte nærmere regler om registreringen.

Bestemmelsen blev indsat ved lov nr. 80 af 24. januar 2017, som blev sat i kraft ved bekendtgørelse den 25. februar 2019, og danner grundlag overførelse af registreringen af opdeling af ejerlejligheder fra tingbogen til matriklen.

Den foreslåede § 24 viderefører bestemmelsen om registrering af opdeling af ejerlejligheder i matriklen.

I stk. 1, 1. pkt., foreslås det fastsat, at oprettelse af ejerlejligheder sker ved Geodatastyrelsens registrering af ejendommens opdeling i ejerlejligheder i matriklen eller i Geodatastyrelsens register over bygninger på forstranden eller på søterritoriet i øvrigt.

Forslaget indebærer, at der ikke kan tinglyses rettigheder over nye ejerlejligheder, førend de er registreret af Geodatastyrelsen i matriklen eller i registeret over bygninger på forstranden eller søterritoriet i øvrigt.

I stk. 1, 2. pkt., foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsen endvidere registrerer ændringer af ejerlejligheder, herunder videreopdeling.

En ændring kan f.eks. være videreopdeling af en ejerlejlighed, overførsel af areal mellem ejerlejligheder eller mellem en ejerlejlighed og fællesareal eller ændring af fordelingstallene for de enkelte ejerlejligheder.

I stk. 2, nr. 1, foreslås det fastsat, at der skal foreligge dokumentation for, at ejerlejlighedslovens bestemmelser om opdeling eller ændring af ejerlejligheder er overholdt, før Geodatastyrelsen kan registrere opdelingen eller ændringen.

Når en sag om opdeling eller ændring af ejerlejligheder indsendes til Geodatastyrelsen, skal den bl.a. indeholde kort over de enkelte ejerlejligheder, som er attesteret af en landinspektør med beskikkelse.

I stk. 2, nr. 2, foreslås det fastsat, at det skal være en betingelse for Geodatastyrelsens registrering efter stk. 1, at opdelingen eller ændringen kan tinglyses.

Bestemmelsen er en følge af, at selve ejendomsregistreringen af ejerlejligheder pr. 25. februar 2019 overgik fra Tinglysningsretten til Geodatastyrelsen, mens det som tidligere vil være Tinglysningsretten, der tager stilling til, om tinglyste rettigheder hindrer en påtænkt ejendomsforandring af en ejerlejlighed.

Bestemmelsen indebærer, at Geodatastyrelsen skal nægte registrering, hvis den anmodede oprettelse eller ændring er i strid med tinglyste rettigheder. Et eksempel på, at en tinglyst rettighed hindrer opdeling af en ejendom i ejerlejligheder, kan være, at der på ejendommen er lyst en servitut om forbud mod opdeling i ejerlejligheder. I tilfælde hvor f.eks. to eller flere ejerlejligheder lægges sammen til én ejerlejlighed, eller hvor der sker overførsel af areal fra en ejerlejlighed til en anden ejerlejlighed eller mellem fællesareal og en ejerlejlighed, vil også tinglyste panterettigheder kunne være til hinder for ændringen, hvis ikke der på forhånd er truffet aftale herom med panthaverne.

I stk. 2, nr. 3, foreslås det fastsat, at det skal være en betingelse for Geodatastyrelsens registrering efter stk. 1, at der foreligger oplysninger m.v., som efter regler fastsat i medfør af lov om bygnings- og boligregistrering, jf. lovbekendtgørelse nr. 797 af 6. august 2019, er nødvendige for registreringen.

I stk. 3, 1. pkt., foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsen underretter Tinglysningsretten om den påtænkte oprettelse eller ændring, når betingelserne for registrering i stk. 2, nr. 1 og 3, er opfyldt. I stk. 3, 2. pkt., foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsen registrerer opdelingen eller ændringen i matriklen, hvis Tinglysningsretten ingen bemærkninger har til dette.

Bestemmelserne regulerer fremgangsmåden om registrering af oprettelse og ændringer af ejerlejligheder. Disse regler, der skal ses i sammenhæng med reglerne om fremgangsmåden i tinglysningsloven, skal sikre, at der er taget stilling til, at tinglyste rettigheder ikke er til hinder for en påtænkt oprettelse eller ejendomsforandring. Dette samvirke mellem Geodatastyrelsen og Tinglysningsretten kaldes tinglysningssløjfen. Geodatastyrelsen varetager selve ejendomsregisteringen af ejerlejligheder, mens Tinglysningsretten som hidtil tager stilling til, om tinglyste rettigheder hindrer en påtænkt oprettelse eller forandring af en ejerlejlighed.

Ved enhver oprettelse eller ændring af ejerlejligheder skal proceduren efter tinglysningssløjfen iagttages, før Geodatastyrelsen kan registrere oprettelsen eller ændringen. Ejendomsforandringer vedrørende ejerlejligheder vil i alle tilfælde skulle følge fremgangsmåden som beskrevet i tinglysningssløjfen, uanset om der er tale om mindre overførsler af areal, mindre arealændringer m.v.

I stk. 4, 1. pkt., foreslås det fastsat, at klima-, energi- og forsyningsministeren kan fastsætte nærmere bestemmelser om registrering efter stk. 1, herunder om krav til dokumentation, form, formater m.v., og om, at en landinspektør med beskikkelse skal afgive eller attestere oplysninger i forbindelse med dokumentationen.

Denne bemyndigelse er udnyttet ved Geodatastyrelsens bekendtgørelse nr. 180 af 26. februar 2019 om registrering af ejerlejligheder og notering af bygning på fremmed grund i matriklen.

Kravene til dokumentation m.v. fandtes tidligere i tinglysningsbekendtgørelsens kapitel 8 og er ved bekendtgørelsen indholdsmæssigt videreført med de tilpasninger, som følger af, at registreringen pr. 25. februar 2019 overgik fra Tingslysningsretten til Geodatastyrelsen. Det er således ikke ændret grundlæggende på indholdet af de tidligere gældende krav til oprettelse og ændring af ejerlejligheder.

I stk. 4, 2. pkt., foreslås det fastsat, at klima-, energi- og forsyningsministeren endvidere kan fastsætte bestemmelser om obligatorisk digital kommunikation, herunder om anvendelse af bestemte it-systemer, særlige digitale formater og digital signatur m.v.

Denne bemyndigelse er udnyttet ved Geodatastyrelsens bekendtgørelse nr. 180 af 26. februar 2019 om registrering af ejerlejligheder og notering af bygning på fremmed grund i matriklen

Den gældende § 4 b i ejerlejlighedsloven indeholder regler om Geodatastyrelsens nægtelse af registrering af opdeling af ejerlejligheder. Bestemmelsen blev indsat ved lov nr. 80 af 24. januar 2017, som blev sat i kraft ved bekendtgørelse den 25. februar 2019, og danner grundlag overførelse af registreringen af opdeling af ejerlejligheder fra tingbogen til matriklen.

Den foreslåede § 25 viderefører bestemmelsen om nægtelse af registrering af opdeling af ejerlejligheder.

I stk. 1 foreslås det udtømmende angivet de situationer, hvor Geodatastyrelsen kan nægte at foretage registrering af oprettelse eller ændring af en ejerlejlighed.

I stk. 1, nr. 1, foreslås fastsat en henvisning til det foreslåede § 24, stk. 2, der angår betingelser efter ejerlejlighedsloven og betingelser, der er fastsat med hjemmel i ejerlejlighedsloven eller lov om bygnings- og boligregistrering, jf. lovbekendtgørelse nr. 797 af 6. august 2019.

Er de betingelser, der henvises til i bestemmelsen, ikke opfyldt, vil Geodatastyrelsen kunne nægte registrering. Hvis der f.eks. er mangler ved ejerlejlighedens kortmateriale, fordi det ikke lever op til de krav, som klima-, energi- og forsyningsministeren har fastsat med hjemmel i den foreslåede § 24, stk. 4, vil Geodatastyrelsen kunne afvise at registrere oprettelse eller ændring af den påtænkte ejerlejlighed.

I stk. 1, nr. 2 foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsen kan nægteregistrering af oprettelse eller ændring af en ejerlejlighed, hvis Geodatastyrelsen ikke har modtaget beløb, der kræves forudbetalt efter § 47, stk. 1, 2. pkt., i lov om udstykning og anden registrering i matriklen, jf. lovbekendtgørelse nr. 769 af 7. juni 2018.

I stk. 1, nr. 3 foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsen kan nægte registrering af opdeling i ejerlejligheder, hvis ejerlejlighedslovens bestemmelser er til hinder herfor.

Den foreslåede bestemmelse er ny i forhold til den gældende lovs § 4 b og skal ses på baggrund af, at Geodatastyrelsen efter overtagelse af registreringen af ejerlejligheder fra Tingslysningsretten pr. 25. februar 2019 har erfaret, at der kan forekomme registreringsanmodninger, hvor iagttagelse af betingelserne i ejerlejlighedslovens nuværende opdelingsregler er behørigt dokumenteret, men hvor andre omstændigheder medfører, at den påtænkte opdeling i ejerlejligheder er i strid med ejerlejlighedsloven.

I disse tilfælde kan Geodatastyrelsen ikke nægte registrering, da ejerlejlighedsloven efter Geodatastyrelsens overtagelse af registrering af ejerlejlighedsopdelingen indeholder en udtømmende opregning af tilfælde, hvor registrering kan nægtes. Registrering kan således efter den gældende § 4 b, stk. 1, kun nægtes, hvis der ikke foreligger dokumentation for overholdelse af ejerlejlighedsloven, der er hindringer for tinglysning, der er manglende oplysninger efter BBR-loven, eller det gebyr, der kan kræves forudbetalt, ikke er modtaget.

Denne problemstilling var ikke aktuel, da Tinglysningsretten varetog registreringen af ejerlejligheder, fordi Tinglysningsretten som domstol havde en sikker kompetence til at træffe afgørelser om, at lovgivningen ikke var overholdt.

Den foreslåede bestemmelse i nr. 3 skal sikre, at Geodatastyrelsen ikke bliver nødt til at registrere en opdeling, selvom Geodatastyrelsen i den givne situation ikke vurderer, at ejerlejlighedsloven indeholder hjemmel til opdeling.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at Geodatastyrelsens afgørelser efter den foreslåede § 24, stk. 1, og § 25, stk. 1, ikke vil kunne påklages til anden administrativ myndighed.

Efter de gældende regler kan Geodatastyrelsens afgørelser om nægtelse af registrering af opdeling af ejendomme i ejerlejligheder ikke påklages til anden administrativ myndighed. Der er tale om afgørelser, hvor der ikke foreligger dokumentation for overholdelse af ejerlejlighedsloven, er hindringer for tinglysning, manglende oplysninger efter lov om bygnings- og boligregistrering, eller ikke er modtaget forudbetalt gebyr. Afgørelserne er forvaltningsakter i henhold til præcist formulerede regler, hvor der alene i helt begrænset omfang vil blive tale om udøvelse af et skøn.

En adgang til at nægte registrering af opdeling, hvis ejerlejlighedsloven er til hinder herfor, indebærer en ny generel kompetence for Geodatastyrelsen til at træffe afgørelse om, hvorvidt betingelserne i ejerlejlighedsloven for opdeling er opfyldt. Sådanne afgørelser indebærer i højere grad end i dag afgørelser af skønsmæssig karakter. Spørgsmålet om nægtelse af registrering bliver imidlertid alene aktuelt i sager, hvor det hidtil kun har været muligt at få taget stilling til spørgsmålet om rækkevidden af opdelingsreglerne ved domstolene. Etablering af en udvidet adgang til at nægte registrering samtidig med afskæring af klageadgang vil således ikke stille den ejer, der ønsker en opdeling, dårligere end efter de gældende. Endvidere bemærkes, at sager om opdeling varetages for ejeren af en professionel aktør, idet anmeldelse om opdeling skal ske ved en landinspektør med beskikkelse, som har indgående kendskab til opdelingsreglerne. Herudover bliver spørgsmålet primært aktualiseret i sager, hvor der anmodes om opdeling i situationer, hvor der ikke er lovmæssig dækning for opdeling efter ejerlejlighedsloven bestemmelser.

Endelig bemærkes, at der ikke tidligere i ejerlejlighedsloven har været hjemmel til administrativt at tage stilling rækkevidden af ejerlejlighedslovens opdelingsregler, da det hidtil har været op til domstolene at fortolke reglerne. Der er således ikke i boligministeriet, der er ressortansvarlig for ejerlejlighedsloven, opbygget en myndighedsekspertise eller et administrativt apparat til håndtering af klagesager.

I øvrigt er der mulighed for at indgive klage over afgørelser for Folketingets Ombudsmand. Ombudsmanden afgør, om en klage giver tilstrækkelig anledning til undersøgelse.

Den gældende § 4, 1. pkt., i ejerlejlighedsloven fastsætter, at hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom. Det medfører, at hver ejerlejlighed vurderes og beskattes selvstændigt efter samme principper som for andre faste ejendomme.

Ved lov nr. 80 af 24. januar 2017 som blev sat i kraft ved bekendtgørelse den 25. februar 2019, er ejerlejlighedslovens § 4 ændret som led i implementeringen af grunddataprogrammet, idet en ejerlejlighed fremover skal være identificeret ved et identifikationsnummer.

Den foreslåede § 26 viderefører den gældende bestemmelse om juridisk status af en ejerlejlighed og den ved lov nr. 80 af 24. januar 27 vedtagne tilføjelse til § 4.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at hver ejerlejlighed er identificeret ved eget identifikationsnummer.

Dette indebærer, at identifikationsnummeret (BFE-nummer) vil danne grundlag for al udveksling og behandling af ejendomsdata på tværs af offentlige registre og systemer og f.eks. blive anvendt som identifikation af en ejerlejlighed ved tinglysning af adkomst, pant m.v. og ved offentlig ejendomsvurdering. I dag har hver ejerlejlighed inden for en hovedejendom desuden sit eget ejerlejlighedsnummer, hvad der ikke ændres på. Ved oprettelse af ejerlejligheder vil hver enkelt ejerlejlighed udgøre en selvstændig fast ejendom, og hver ejerlejlighed får sit eget identifikationsnummer. Det er alene fast ejendom, der tildeles et identifikationsnummer. Det forhold, at den enkelte ejerlejlighed er indrettet som flere lejligheder, f.eks. flere boliger, har ingen betydning for tildeling af identifikationsnummer.

Der er flere ejendomstyper, der kan opdeles i ejerlejligheder. Der kan således ske opdeling af bebyggelsen på en samlet fast ejendom eller opdeling af en bygning på fremmed grund, herunder på søterritoriet eller forstranden i øvrigt, og der kan også ske videreopdeling af en allerede eksisterende ejerlejlighed. Uanset hvad der er udgangspunktet for opdelingen i ejerlejligheder, udgør den enkelte ejerlejlighed en selvstændig fast ejendom, som efter forslaget får et eget identifikationsnummer. Den oprindelige samlede faste ejendom eller bygning på fremmed grund, der er blevet opdelt i ejerlejligheder, beholder sit eget identifikationsnummer. Matriklen skal indeholde registrering af opdeling i ejerlejligheder og notering om bygninger på fremmed grund, og registreringen og noteringen skal omfatte hver enkelt fast ejendoms identifikationsnummer uanset ejendomstype. I matriklen vil der ved hjælp af den enkelte ejendoms identifikationsnummer blive skabt sammenhæng mellem de forskellige ejendomstyper, f.eks. vil det fremgå på hvilket matrikelnummer en ejerlejlighed er beliggende, og om ejerlejligheden er i en bygning på fremmed grund.

Den foreslåede § 27 er ny og foreslås indsat i loven for at imødekomme den stigende digitalisering.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at landinspektører med beskikkelse, realkreditinstitutter, administratorer, advokater, revisorer og andre rådgivere har ret til at sende kommunikation til ejerforeninger og ejerne i foreningerne i sager om ejerforeningens og ejernes anliggender i Digital Post med de retsvirkninger, der følger af § 10 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere.

Bestemmelsen giver rådgivere, som eksempelvis administratorer, advokater, bank- og realkreditinstitutter, revisorer, landinspektører med beskikkelse og andre, mulighed for at sende digital post til ejerforeninger og disses medlemmer i sager om ejerforeningens og ejernes anliggender med de retsvirkninger, der følger af § 10 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere, jf. lovbekendtgørelse nr. 801 af 13. juni 2016. § 10 i lov om digital post fra offentlige afsendere indebærer at meddelelser, der sendes under anvendelse af Digital Post, anses for at være kommet frem på det tidspunkt, hvor meddelelsen er tilgængelig for adressaten i postløsningen.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at boligministeren kan fastsætte regler om digital kommunikation til ejerforeninger og ejerne i foreningerne.

Bestemmelsen bemyndiger boligministeren til at fastsætte nærmere bestemmelser om retten til at sende kommunikation til ejerforeninger og ejerne i foreningerne i sager om ejerforeningens og ejernes anliggender i Digital Post med de retsvirkninger, der følger af § 10 i lov om Digital Post fra offentlige afsendere. Der kan herunder fassættes regler om at digital post fra rådgivere, som eksempelvis administratorer, advokater, bank- og realkreditinstitutter, revisorer, landinspektører med beskikkelse indebærer at meddelelser, der sendes under anvendelse af Digital Post, anses for at være kommet frem på det tidspunkt, hvor meddelelsen er tilgængelig for adressaten i postløsningen.

Den foreslåede § 28 viderefører den gældende § 16 om straf.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at det skal kunne straffes med bøde, hvis en ejer tilbyder en lejer af en ejerlejlighed, som efter lejemålets indgåelse er omdannet til en ejerlejlighed, at erhverve det lejede som ejerlejlighed uden samtidig hermed skriftligt at oplyse lejeren om den beskyttelse mod opsigelse, der følger af lejelovens § 84, litra d.

Formålet med bestemmelsen er at sikre lejere. Efter lejeloven kan ejeren af en ejerlejlighed opsige lejeren, hvis lejeren ved lejeaftalens indgåelse af gjort bekendt med, at det lejede er en ejerlejligheder, og at opsigelse kan ske, hvis ejeren selv ønsker at benytte og bebo det lejede. Efter lejelovens § 84, litra d, omfatter lejemålet kun af opsigelsesretten, hvis lejemålet er indgået efter ejendommens opdeling i ejerlejligheder.

Det foreslåede stk. 1 skal sikre at lejeren senest samtidig med tilbuddet om at købe den senere opdelte lejlighed skriftlig gøres bekendt med lejelovens beskyttelse mod opsigelse i lejelovens § 84, litra, så denne har mulighed for at varetage sine interesser.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at ejeren af en ejerlejlighed, hvorpå der er tinglyst deklaration efter lovens § 19, stk. 6, og § 20, stk. 3, skal kunne straffes med bøde, såfremt denne eller en anden, som har fået overladt brugen af lejligheden, benytter lejligheden i strid med deklarationen.

Efter de foreslåede bestemmelser §§ 19, stk. 6, og § 20, stk. 3, skal der som krav for opdeling af blandede beboelses og erhvervsejendomme samt ved opdeling med henblik på etablering af tagboliger tinglyses en deklaration om, at beboelseslejlighederne skal anvendes helårsbeboelse. Dette betyder, at beboelseslejlighederne skal anvendes til helårsbeboelse i overensstemmelse med boligreguleringslovens kapitel 7.

Formålet med strafbestemmelsen er at kunne sanktionere tilsidesættelse af kravet om benyttelse af boligerne til helårsbeboelse, idet kravet er en del af modydelsen for, at ejendommen har fået adgang til at blive opdelt i ejerlejligheder. Det har netop været en del af formålet med regelsættet at sikre en bedre udnyttelse af den eksisterende bygningsmasse.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at selskaber m.v. (juridiske personer) kan pålægges strafansvar efter reglerne i straffelovens 5. kapitel.

Efterstraffelovens kapitel 5 kan strafansvar for en juridisk person kun kan pålægges, såfremt det er bestemt ved eller i medfør af lov.

I stk. 1 foreslås det fastsat, at loven træder i kraft den 1. juli 2020.

I stk. 2 foreslås det fastsat, at lovens §§ 9-11 finder anvendelse på adfærd, der udøves efter lovens ikrafttræden.

Bestemmelserne i §§ 9-11 giver ejerforeningen mulighed for at pålægge bod, træffe beslutning om eksklusion eller at overtage en udlejers beføjelser til at håndhæve grov misligholdelse fra en lejers side over for ejerforeningen. Bestemmelserne er nye og efter sin karakter indgribende over for ejeren. Forslaget indebærer, at bestemmelserne gælder for alle ejerforeninger, uanset hvornår disse er stiftet, fra lovens ikrafttræden og ikke kan fraviges ved særvedtægt. Forslaget indebærer endvidere, at bestemmelserne alene finder anvendelse på forhold, som f.eks. udvist eksklusionsbegrundende adfærd, der foregår efter lovens ikrafttræden.

I stk. 3 foreslås det fastsat, at de hidtil gældende regler om kvalitetskrav fortsat finder anvendelse for anmeldelser om opdeling, videreopdeling af eksisterende ejerlejligheder eller anden ændring, som er indleveret til Geodatastyrelsen senest 6 måneder efter lovens ikrafttræden, såfremt der inden lovens ikrafttræden er udstedt fornøden byggetilladelse eller ansøgt om fornøden attest efter de hidtil gældende regler om kvalitetskrav.

Med bestemmelsen foreslås fastsat en overgangsordning for anvendelse af lovens kvalitetskrav ved opdeling af tofamilieshuse og videreopdeling af eksisterende ejerlejligheder. Overgangsordningen sikrer dels, at anmodninger om registrering af opdeling under overholdelse af kvalitetskrav, som er indgivet til Geodatastyrelsen inden lovens ikrafttræden, færdigbehandles efter de hidtil gældende regler om kvalitetskrav. Endvidere sikrer overgangsordningen en frist til at afslutte igangsatte projekter, hvor der inden lovens ikrafttræden er udstedt fornøden byggetilladelse eller ansøgt om fornøden attest efter de hidtil gældende regler om kvalitetskrav. Er sådanne igangsatte arbejder færdiggjort og anmodning om opdeling indgivet til Geodatastyrelsen inden for den fastsatte frist, behandles sagen efter de hidtil gældende regler om kvalitetskrav.

I stk. 4 foreslås det fastsat, at lov om ejerlejligheder, jf. lovbekendtgørelse nr. 1713 af 16. december 2010, og senere ændringer, ophæves ved ikrafttræden af denne lov.

I stk. 5 foreslås det fastsat, at regler fastsat i medfør af den i stk. 4 nævnte lov forbliver i kraft, indtil de ophæves eller afløses af regler fastsat efter denne lov.

Det drejer sig om:

– Bekendtgørelse nr. 144 af 17. februar 2019 om ikrafttræden af visse bestemmelser i lov om ændring af lov om udstykning og anden registrering i matriklen, lov om Geodatastyrelsen, lov om tinglysning og forskellige andre love (Effektivisering af ejendomsregistrering og -forvaltning m.v.)

– Bekendtgørelse nr. 180 af 26. februar 2019 om registrering af ejerlejligheder og notering af bygning på fremmed grund i matriklen

– Bekendtgørelse nr. 834 af 3. september 2009 om tinglysning i tingbogen (fast ejendom)

– Bekendtgørelse nr. 1333 af 14. december 2004 om normalvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. omfattende almene afdelinger

– Bekendtgørelse nr. 1332 af 14. december 2004 om normalvedtægt for ejerforeninger (Normalvedtægten)

– Bekendtgørelse nr. 631 af 23. juni 2004 om opdeling af ejendomme med mere end 80% erhvervsareal i ejerlejligheder

– Bekendtgørelse nr. 432 af 18. oktober 1979 om varmeisolering af ejerlejligheder

Det foreslås, at loven i lighed med den gældende ejerlejlighedslov ikke gælder for Færøerne og Grønland, fordi sagsområdet er overtaget.