LBK nr 1222 af 13/10/2025
Skatteministeriet
Afskrivningsloven § 39
Udgifter til ombygning, forbedring eller indretning af lejede lokaler, der anvendes erhvervsmæssigt til andet formål end beboelse, afskrives med indtil 20 pct. årligt. Hvis lejemålet er indgået for et bestemt tidsrum, kan den årlige afskrivning dog ikke overstige et beløb svarende til, at afskrivning sker med lige store årlige beløb over lejeperioden. Hvis lejemålet er uopsigeligt fra udlejers side i en forud fastsat periode, kan den årlige afskrivning ikke overstige et beløb svarende til, at afskrivning sker med lige store årlige beløb over uopsigelighedsperioden. Hvis lejemålet er uopsigeligt fra udlejers side uden tidsmæssig begrænsning, kan der afskrives med de i § 17 nævnte satser.
Stk. 2. Ved lejemål, hvor der som følge af, at den ene part har en bestemmende indflydelse på den anden parts handlemåde eller ved lejemål mellem nærtstående, ikke er en reel risiko for opsigelse, kan der ikke afskrives. Endvidere kan der ikke afskrives ved lejemål, hvor lejemålet er indgået mellem selskaber eller mellem personer og selskaber, i det omfang nærtstående har bestemmende indflydelse i det eller de selskaber, der er part i lejemålet. Bestemmende indflydelse vil altid foreligge, såfremt en eller flere personer på grund af ejerskab eller rådighed over stemmerettigheder direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af aktiekapitalen eller råder over mere end 50 pct. af stemmerne i et selskab, der er part i lejemålet. I øvrige tilfælde foreligger der bestemmende indflydelse, såfremt der direkte eller indirekte ejes mere end 50 pct. i ejerandel. Som nærtstående anses den skattepligtiges ægtefælle, forældre og bedsteforældre samt børn og børnebørn og disses ægtefæller eller dødsboer efter de nævnte personer. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med ægte slægtskabsforhold. Der kan ligeledes ikke afskrives, hvis lejeren er tillagt en køberet til de lejede lokaler ved lejeperiodens udløb på vilkår, der afviger fra markedsvilkår. Er lokalerne efter deres anvendelse omfattet af § 14, kan lejeren dog afskrive med de i § 17 nævnte satser.
Stk. 3. Der kan ikke afskrives i det indkomstår, hvori lejemålet er ophørt.
Stk. 4. I tilfælde af nedrivning, inden udgifterne er afskrevet fuldt ud, kan restbeløbet fradrages i nedrivningsåret. Dette gælder dog ikke for lejemål omfattet af stk. 2.
Stk. 5. Hvis lejer erhverver den bygning, hvori de lejede lokaler befinder sig, kan et uafskrevet restbeløb på udgifter til ombygning af lejede lokaler, der ikke indgår i købesummen for bygningen, tillægges anskaffelsessummen for bygningen og afskrives sammen med denne med de i § 17 nævnte satser.
Stk. 6. Ved afståelse af lejede lokaler medregnes fortjeneste eller tab på ombygnings- og forbedringsudgifter, indretninger m.v. ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Fortjenesten eller tabet opgøres som forskellen mellem på den ene side afståelsessummen og på den anden side de afskrivningsberettigede udgifter til anskaffelse, forbedring m.v. med fradrag af samtlige foretagne afskrivninger.
Krydsreferencer
2 love refererer til denne paragraf
Forarbejder til Afskrivningsloven § 39
Bestemmelsen vedrører afskrivning på udgifter til ombygning, forbedring eller indretning af lejede lokaler, der anvendes erhvervsmæssigt til andet formål end beboelse, og er til dels en lovfæstelse af den praksis, der er opstået med hjemmel i statsskattelovens § 6, litra a. Forslaget indeholder bl.a. den materielle ændring i forhold til gældende ret, at afskrivningen ikke er bunden. Dette indebærer, at lejeren kan vælge at afskrive med en mindre sats end den sats, der udregnes på baggrund af lejeperioden uden derved at miste adgangen til afskrivning for restbeløbet.
Af stk. 1 fremgår, at udgifter til ombygning, forbedring eller indretning af lejede lokaler kan afskrives med indtil 20 pct. årligt. Hvis lejemålet er indgået for et bestemt tidsrum, kan afskrivningen dog ikke overstige et beløb svarende til, at afskrivningen sker med lige store årlige beløb over lejeperioden.
Udgifter til ombygning, forbedring og indretning af lejede lokaler kan ikke afskrives ved lejemål, hvis der som følge af, at den ene part har en bestemmende indflydelse på den anden parts handlemåde, ikke er en reel risiko for opsigelse, hvilket fremgår af det foreslåede stk. 2. Bestemmelsen er særligt tænkt anvendt i tilfælde, hvor der på grund af nær økonomisk forbindelse mellem ejer og lejer ikke er reel risiko for opsigelse af lejemålet, f.eks. hvor en hovedaktionær udlejer lokaler til et selskab, som hovedaktionæren dominerer. Desuden tænkes bestemmelsen anvendt ved lejemål mellem nære familiemedlemmer eller lignende. Hvis lokalerne efter deres anvendelse er omfattet af § 14, kan lejeren dog afskrive med de i § 17 nævnte satser. I sidstnævnte tilfælde har lejeren dog ikke mulighed for at fratrække et eventuelt ikke afskrevet restbeløb fuldt ud i nedrivningsåret efter bestemmelsens stk. 4.
Der kan ikke afskrives på udgifter til ombygning, forbedring og indretning af lejede lokaler, hvis lejeren er tillagt en køberet til de lejede lokaler ved lejeperiodens udløb. Det er dog en betingelse, at der er tale om en køberet på vilkår, herunder til en pris, der afviger fra sædvanlige markedsvilkår. Også her gælder muligheden for at afskrive med de i § 17 nævnte satser.
Er der tale om en køberet på helt sædvanlige markedsvilkår, har køberetten ingen indflydelse på lejers mulighed for at afskrive efter reglerne i § 39. Det er en betingelse, at ejendommen overtages på de markedsvilkår, der er gældende på det tidspunkt, hvor køberetten udnyttes.
Af stk. 3 fremgår, at der ikke kan afskrives i det år, hvori lejemålet er ophørt.
Bestemmelsen i stk. 4 indebærer, at lejeren i tilfælde af nedrivning kan fratrække eventuelt ikke afskrevne restbeløb fuldt ud i nedrivningsåret. Bestemmelsen gælder dog ikke, når lejeren har afskrevet med de i § 17 nævnte satser, jf. henvisningen til bestemmelsen i stk. 2.
Efter hidtidig praksis har lejer i tilfælde af fraflytning eller nedrivning inden udgifterne er afskrevet fuldt ud, kunnet fratrække restbeløbet i nedrivnings- eller fraflytningsåret.
Denne praksis er for så vidt angår fraflytningssituationen ikke videreført med lovforslaget som følge af den gældende bestemmelse i ligningslovens § 14 J om tabsfradrag på ombygningsudgifter, der lovfæstes i afskrivningsloven som § 39, stk. 6. Lejer får således fradraget i form af et tabsfradrag efter reglerne i stk. 6. Den situation, hvor lejer fraflytter det lejede uden at få en salgssum for lokaleindretning, sidestilles med salg, hvor salgssummen er 0 kr. Efter den foreslåede § 47 sidestilles andre former for afhændelse og afståelse med salg.
Erhverver lejer den ejendom, hvori de lejede lokaler befinder sig, ophører lejemålet. Det følger derfor af stk. 3, at der ikke kan afskrives i erhvervelsesåret, da lejemålet ophører i dette år.
Er udgifterne til ombygning m.v. af lokalerne ikke afskrevet fuldt ud, inden lokalerne erhverves, og lejemålet dermed ophører, kan et uafskrevet restbeløb ikke fratrækkes i erhvervelsesåret.
Efter hidtidig praksis efter statsskattelovens § 6, litra a, har en uafskreven saldo ikke kunnet fratrækkes i erhvervelsesåret, men derimod kunnet tillægges ejendommens købesum og indgå i et eventuelt afskrivningsgrundlag efter afskrivningsloven.
Det foreslås med stk. 5, at denne praksis lovfæstes. Der er alene tale om, at en uafskreven restsaldo på ombygning af lejede lokaler kan tillægges afskrivningsgrundlaget i henhold til afskrivningslovens almindelige regler om bygningsafskrivninger og kun i det omfang, udgiften ikke er taget i betragtning ved fastsættelse af købesummen.
Den uafskrevne restsaldo kan derimod ikke tillægges anskaffelsessummen for ejendommen ved opgørelsen af fortjeneste og tab efter ejendomsavancebeskatningsloven, hvilket udgør en stramning i forhold til gældende praksis.
Udgifterne til ombygning indgår ved opgørelsen af genvundne afskrivninger efter lovforslagets § 21. Den uafskrevne restsaldo, der efter den foreslåede § 39, stk. 5, tillægges afskrivningsgrundlaget, indgår i opgørelsen af genvundne afskrivninger og tab, jf. bestemmelsen i § 21, idet beløbet tillægges anskaffelsessummen for bygningen. Den del af ombygningsudgifterne, der er afskrevet efter stk. 1 og 2 i den foreslåede bestemmelse i § 39, skal efter § 21, stk. 5, tillægges anskaffelsessummen, og således principielt behandles som om der var tale om forbedringsudgifter afholdt i ejertiden, ligesom afskrivningerne efter § 39, stk. 1 og 2, medregnes ved opgørelsen af samtlige foretagne afskrivninger efter § 21. Der sker således først efterbeskatning af de foretagne afskrivninger på ombygningsudgifter ved salg af bygningen.
I det omfang der i forbindelse med erhvervelsen af ejendommen (påny) betales for ombygningen, vil denne indgå i anskaffelsessummen i relation til såvel en avanceopgørelse som opgørelse af afskrivningsgrundlaget, såfremt bygningen i øvrigt er afskrivningsberettiget efter afskrivningsloven.
Bestemmelsen i stk. 6 indebærer, at fortjeneste eller tab på ombygningsudgifter m.v. ved afståelse af lejede lokaler medregnes ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst. Bestemmelsen svarer til ligningslovens § 14 J. Stk. 6 om beskatning af fortjeneste eller tab på ombygningsudgifter m.v. finder ikke anvendelse i de situationer, hvor lejer erhverver den ejendom, hvori de lejede lokaler befinder sig, da der ikke er tale om afståelse af lejede lokaler. I dette tilfælde vil beskatningen foretages efter den foreslåede bestemmelse i § 21, jf. ovenfor.