Sag om ulovlig offentlig støtte i forbindelse med leje af erhvervsejendom – Hellers Yachtværft ApS mod Konkurrencerådet

Sagen omhandlede, hvorvidt Tårnby Kommune havde ydet ulovlig offentlig støtte til Hellers Yachtværft ApS (herefter Hellers) ved at udleje en ejendom på Kastrup Strandpark 9 til en leje, der angiveligt lå under markedslejen. Dette blev anset for at være i strid med Konkurrenceloven § 11 a.

Baggrund for Sagen

• Lejemålet: Hellers lejede en ejendom på Kastrup Strandpark 9 af Tårnby Kommune fra 1. marts 2004. Lejekontrakten inkluderede en trappeleje, der startede på 300.000 kr. årligt og steg til 500.000 kr. i 2008, hvorefter den årligt blev reguleret med 3%.
• Klage og Undersøgelse: I 2008 modtog Konkurrencestyrelsen en klage fra Lynettens Bådservice, der anførte, at lejen var fastsat under markedslejen og dermed var konkurrenceforvridende. Konkurrencestyrelsen indledte en undersøgelse af, om lejeaftalen indebar ulovlig offentlig støtte.

Vurderinger af Markedslejen

Der blev indhentet flere vurderinger af markedslejen:

Konkurrencerådet traf den 23. juni 2010 afgørelse om, at Tårnby Kommune havde ydet ulovlig støtte og påbød Hellers at tilbagebetale 80.000 kr. Dette beløb blev senere forhøjet til 782.233,24 kr. ved en kendelse af 22. juni 2011. Konkurrenceankenævnet stadfæstede denne afgørelse den 13. januar 2012.

Parternes Synspunkter

• Hellers' Påstand: Hellers gjorde gældende, at der ikke var tilstrækkeligt bevis for et misforhold mellem den betalte leje og markedslejen, jf. Erhvervslejeloven § 13. De anførte, at Sadolin & Albæks rapport var mangelfuld, og at Peter Bechs skønsrapport burde lægges til grund. Ifølge Peter Bechs rapport var forskellen ikke en "væsentlig misforholdsleje".
• Konkurrencerådets Påstand: Konkurrencerådet fastholdt, at der var ydet ulovlig støtte i strid med Konkurrenceloven § 11 a. De argumenterede for, at støttebegrebet skulle fortolkes i overensstemmelse med EU's statsstøtteregler, og at enhver økonomisk fordel udgjorde ulovlig støtte, uanset Hellers' gode tro. De mente, at deres skønsmæssige vurdering af støttens størrelse var saglig og objektiv.

Sø- og Handelsretten fandt, at det afgørende for vurderingen af ulovlig offentlig støtte var, om ejendommen var udlejet til en leje, der var lavere end markedslejen. Retten bemærkede, at Tårnby Kommune ikke forud for udlejningen havde sikret sig, at den aftalte leje svarede til markedslejen, f.eks. ved offentligt udbud eller en uafhængig vurdering.

Retten lagde dog til grund, at det var almindeligt kendt, at Tårnby Kommune ønskede at udleje ejendommen, og at der var flere interesserede lejere. Imidlertid var det reelt kun Hellers og én anden lejer, der kunne imødekomme kommunens ønske om erhvervsmæssig udlejning af hele bygningen. Retten fandt, at Konkurrencerådets vurderingsrapport fra Sadolin & Albæk ikke var tilstrækkeligt funderet, og at de fremlagte lejekontrakter viste, at antagelsen om lejestørrelsen i 2004 ikke var korrekt.

På baggrund af skønsmand Peter Bechs forklaring og rettens egen vurdering af de faktorer, der havde betydning for lejefastsættelsen, samt den betydelige usikkerhed ved en lejefastsættelse ni år tilbage, fandt retten, at den aftalte leje lå inden for den økonomiske ramme, som en fornuftig privat udlejer ville have indgået aftale om på daværende tidspunkt. Derfor havde Hellers ikke modtaget en økonomisk fordel ved indgåelsen af lejeaftalen.

Afgørelse: Konkurrenceankenævnets afgørelser af 10. februar 2011 og 13. januar 2012 blev ophævet. Konkurrencerådet blev pålagt at betale sagsomkostninger til Hellers Yachtværft ApS på 219.767 kr., forrentet efter Renteloven § 8 a.

Dommen er den 10. oktober 2013 berigtiget i henhold til retsplejelovens § 221, stk. 1.