Skatteråd om fleksible aftalepakker ved ejendomskøb

Skatterådet har taget stilling til skattemæssige spørgsmål vedrørende en Spørgers forretningsmodel, der omfatter fleksible aftalepakker med kunder om erhvervelse af boligejendomme. Disse aftalepakker kan indeholde købsaftaler, skøder, optionsaftaler og anfordringsgældsbreve, hvor kunden kan blive boende i ejendommen i en fastsat periode, og der indgås optioner om køb af ejendommene til fremtidig markedspris. Spørger og kunderne er uafhængige parter.

Værdiansættelse af fordring (Spørgsmål 1)

Skatterådet kunne ikke bekræfte, at værdien af kundens fordring på Spørger altid er kurs pari. Spørger argumenterede for, at anfordringsgældsbreve traditionelt værdiansættes til kurs 100, uanset omstændighederne, og henviste til praksis som SKM2011.454.HR og TfS 1988, 230. Skattestyrelsen og Skatterådet fandt dog, at den nævnte praksis primært vedrører lån mellem interesseforbundne parter eller i gavemiljøer, og ikke kommercielle aftaler mellem uafhængige parter, hvor der stilles sikkerhed i form af et tinglyst ejerpantebrev. Det blev fastslået, at en konkret og individuel vurdering af kursværdien af fordringen er nødvendig ved aftalens indgåelse, idet faktorer som afvikling, forrentning, sikkerhed og Spørgers betalingsevne skal indgå. Dette er i overensstemmelse med Kursgevinstloven § 1, stk. 1, Kursgevinstloven § 14, stk. 1, Kursgevinstloven § 25, stk. 1 og Kursgevinstloven § 26, stk. 2.

Huslejebeskatning hos kunden (Spørgsmål 2)

Skatterådet bekræftede, at kunden ikke beskattes efter Statsskatteloven § 4, litra b for vederlagsfri benyttelse af andres rørlige gods. Dette skyldes, at kundens ret til at blive boende i ejendommen i en forud fastsat periode anses for at være en del af det samlede aftalekompleks og er indregnet som et nedslag eller en modregning i overdragelsessummen. Praksis viser, at der i sådanne tilfælde ikke sker særskilt beskatning af en skønnet værdi af brugsretten, da kunden indirekte har betalt for benyttelsesretten ved aftalens indgåelse.

Øgning af anskaffelsessummen hos Spørger (Spørgsmål 3)

Skatterådet bekræftede, at Spørger kan øge anskaffelsessummen af ejendommen med den tilbagediskonterede værdi af den fikserede husleje. Den fikserede husleje i perioden, hvor sælgeren har brugsret, udgør en økonomisk værdi, som Spørger har vederlagt kunden med som en del af købsprisen. Da købsprisen ved opgørelsen af ejendomsavancen skal kontantomregnes, skal dette tillæg til anskaffelsessummen tilbagediskonteres til værdien på anskaffelsestidspunktet. Dette princip har støtte i praksis, selvom det tidligere har vedrørt opgørelse af afskrivningsgrundlaget. Dette er i overensstemmelse med Ejendomsavancebeskatningsloven § 4.

Optioner om køb af fast ejendom (Spørgsmål 4)

Skatterådet bekræftede, at optioner om køb af fast ejendom ikke er omfattet af kursgevinstloven. Aftalerne mellem Spørger og kunden om køb af ejendommene til markedsværdien på et fremtidigt tidspunkt indebærer en væsentlig usikkerhed om den fremtidige overdragelsessum. For at være omfattet af reglerne om finansielle kontrakter i Kursgevinstloven § 29, stk. 1, skal prisen på det underliggende aktiv enten være specifikt fastsat eller kunne fastsættes efter objektive kriterier uden væsentlig usikkerhed. Da prisen er markedsværdien på udnyttelsestidspunktet, opfylder optionerne ikke denne betingelse. Derfor falder de uden for kursgevinstlovens anvendelsesområde og behandles efter skattelovgivningens almindelige regler, jf. Kursgevinstloven § 30, stk. 6.