Overdragelse af ejerlejlighed til datter

Spørger ønskede at overdrage 50% af en ejerlejlighed til sin datter til en pris baseret på den seneste offentlige vurdering minus 15%. Skatterådet skulle tage stilling til, om denne overdragelse kunne ske uden gaveafgift, og om den foreslåede overdragelsessum kunne anvendes ved beregning af ejendomsavance. Skatterådet svarede nej til begge spørgsmål, da der forelå særlige omstændigheder. Rådet lagde vægt på prisforskellen mellem den oprindelige købspris og den planlagte overdragelsessum, samt den tidsmæssige forskel mellem købet og overdragelsen.

Faktiske forhold

• Spørger og ægtefællen ejer en ejerlejlighed erhvervet i 2018.
• Ejerlejligheden ønskes overdraget til datteren til en pris i intervallet af den seneste offentlige ejendomsvurdering +/- 15%.
• Den seneste offentlige ejendomsvurdering er 1.000.000 kr., og den forventede handelspris er 850.000 kr.
• Købesummen erlægges kontant, og der tages skatteforbehold.

Spørgers argumentation

• Spørger mente, at overdragelsen kunne ske efter reglerne i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982 (værdiansættelsescirkulæret) og SKM2016.279.HR.
• Overdragelse af fast ejendom mellem familiemedlemmer kan ske efter værdiansættelsescirkulæret, under forudsætning af at familiemedlemmerne er omfattet af boafgiftslovens § 22.
• Skattemyndighederne skal acceptere værdiansættelser af fast ejendom foretaget efter 15%-reglen, medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
• Spørger afkræftede, at der forelå særlige omstændigheder, der kunne begrunde en fravigelse af 15%-reglen.

Skattestyrelsens begrundelse

• Ved overdragelse af fast ejendom ved gave skal ejendommen værdiansættes til handelsværdien, jf. Boafgiftsloven § 27.
• Retningslinjer for værdiansættelsen findes i cirkulære nr. 185 af 17. november 1982.
• Skattemyndighederne skal ikke acceptere en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen, hvis der foreligger særlige omstændigheder, jf. SKM2016.279.HR.
• Der skal være særlige konkrete forhold vedrørende netop den ejendom, som skal bedømmes, for at Skattestyrelsen kan tilsidesætte en værdiansættelse foretaget efter 15 pct.-reglen.
• I denne sag er der en væsentlig forskel på den ønskede overdragelsessum og handelsprisen for ejerlejligheden.
• Der er tidsmæssig sammenhæng mellem holdepunktet for ejerlejlighedens handelsværdi og overdragelsessummen.
• Samlet set foreligger der et holdepunkt for, at værdiansættelsen efter 15%-reglen ikke er udtryk for den reelle handelsværdi.

Skatterådets afgørelse

• Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse.
• Rådet fandt, at der forelå særlige omstændigheder i spørgsmål 1, idet rådet lagde vægt på prisforskellen mellem købsprisen og overdragelsessummen samt den tidsmæssige forskel mellem købet og overdragelsen.
• Skatterådet tiltrådte Skattestyrelsens indstilling og begrundelse i spørgsmål 2.