Momsfritagelse ved salg af anparter

Sagen omhandler spørgsmålet om moms ved salg af anparter i et selskab, der ejer en ejendom under ombygning, samt moms ved salg af selve ejendommen. Spørger ønskede at vide, om salg af anparterne i et selskab, der udelukkende indeholder en ejendom under væsentlig ombygning, kan betragtes som momsfrit salg af anparter, og om der ved salg af ejendommen kan foretages en momsmæssig opdeling af ejendommen. Ligningsrådet bekræftede, at salg af anparterne kan betragtes som et momsfrit salg af anparter, men afviste at der ved salg af ejendommen kan foretages en momsmæssig opdeling.

Faktiske forhold

• Selskabet beskæftiger sig primært med ejendomsudvikling.
• Selskabet opkøber ejendomme og tilfører dem værdi gennem om- og tilbygninger eller nyopførelser.
• Selskabet planlægger at erhverve en byejendom i efteråret 2011, der skal om- og tilbygges i væsentligt omfang.
• Spørger stifter et 100 % ejet datterselskab (X-projekt ApS), der udelukkende indeholder den omtalte ejendom.
• Ejendommen er en blandet ejendom med både momsregistrerede butikslejemål og ikke-momsregistrerede kontor- og boliglejemål.
• De ikke-momsregistrerede lejemål om- og tilbygges ikke grundlæggende.
• Om- og tilbygningen tilfører ejendommen væsentligt mere butiksareal.
• Efter om- og tilbygningen vil lejeindtægterne fordele sig med 10 % på de ikke-momsregistrerede lejemål og 90 % på de momsregistrerede butikslejemål.

Spørgers opfattelse

• Salg af anparterne til køber kan ikke sidestilles med salg af andels-, aktie- og anpartslejligheder, hvor man som køber får en eksklusiv brugsret til den konkrete lejlighed.
• Ejendommen kan momsmæssigt opdeles i to dele, således at den del af salgssummen, der vedrører kontor/boligdelen, ikke skal pålægges salgsmoms.
• Fordelingen af salgssummen på de enkelte enheder/lejemål skal ske i forhold til den oppebårne husleje.

Ligningsrådets afgørelse

Ligningsrådet tiltrådte Skatteministeriets indstilling om at besvare spørgsmålene som følger:

1. Ja, salg af anparterne kan betragtes som et momsfrit salg af anparter.
2. Nej, der kan ikke foretages en momsmæssig opdeling af ejendommen ved salg, se dog begrundelse.
3. Bortfalder.
4. Bortfalder.

Begrundelse for afgørelsen

Skatteministeriet fandt, at der i det foreliggende tilfælde, hvor spørger påtænker at sælge samtlige aktier i datterselskabet, ikke foreligger salg af fast ejendom. Ministeriet henviste til, at den kommende køber ved besiddelsen af anparterne ikke vil opnå en sådan eksklusiv brugsret til ejendommen, at det vil medføre, at salget vil blive anset for at udgøre en levering af den af datterselskabet ejede ejendom. Efter et salg af de pågældende anparter, vil den eksklusive brugsret stadig tilkomme datterselskabet, fordi det stadig er dette, der har rettighederne som ejer af ejendommen, og ikke den eventuelle kommende køber, der vil være i besiddelse af anparterne.

Vedrørende spørgsmål 2 fandt Skatteministeriet, at salget af den pågældende ejendom er at anse som en momsfritaget virksomhedsoverdragelse, jf. Momsloven § 8, stk. 1, 3. pkt. Da den konkrete sag således ikke vedrører salg af en ny bygning, hvilket ville have været en momspligtig transaktion, er spørgsmål 2 om en momsmæssig opdeling af salgssummen ikke relevant. Det er ved besvarelsen lagt til grund, at spørger er frivillig registreret for de 2 erhvervslejemål, jf. Momsloven § 51, stk. 1, om tilladelse til frivillig registrering af erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom. Det fremgår endvidere af det i anmodningen oplyste, at værdien af til-/ombygning ekskl. moms udgør mere end 25 pct. af beregningsgrundlaget, jf. bekendtgørelsen til momslovens § 39 b, stk. 2 og stk. 4. Ejendommen vil derfor være at betragte som en ny bygning. Endelig skal det bemærkes, at momslovens § 43, stk. 3, nr. 5, foreskriver, at der skal reguleres for momsfradraget, hvis et driftsmiddel overdrages som led i hel eller delvis momsfritaget overdragelse af virksomheden, jf. momslovens § 8, stk. 1. 3. pkt. En momsfritaget overdragelse sidestilles med driftsmidlets overgang til ikke fradragsberettiget anvendelse. Såfremt køberen overtager reguleringsforpligtigelsen, kan regulering dog undlades.

Ligningsrådet fandt, at salg af anparter i selskabet var momsfritaget, men at salg af selve ejendommen skulle betragtes som en virksomhedsoverdragelse og dermed også momsfritaget.