Pensionsmidler i unoterede anparter og ejendomsavance

Ligningsrådet har truffet afgørelse i en sag om investering i unoterede anparter med pensionsmidler og beskatning af ejendomsavance. Sagen omhandler et byggeprojekt, hvor A A/S opretter en række anpartsselskaber (driftsselskaber) for at eje ejendomme under opførelsen. Private investorer, potentielt også købere af ejendommene, investerer i disse driftsselskaber via deres pensionsmidler. A A/S forestår opførelsen af ejendommene. Det ønskes afklaret, om pensionsmidler kan investeres i projektet, og hvornår ejendomsavancen skal beskattes.

Faktiske forhold

• A A/S er et datterselskab af B A/S, der beskæftiger sig med ejendomsinvestering og -udvikling.
• A A/S opretter driftsselskaber, der hver især ejer en ejendom under opførelse.
• Driftsselskaberne indgår aftaler med private om køb af ejendommene efter opførelse.
• A A/S ejer mindst 51 % af kapitalen og stemmerne i driftsselskaberne.
• Private investorer kan eje mellem 10 % og 24 % af anparterne.
• Finansieringen sker via kapitalindskud og banklån.
• Afkast realiseres som likvidationsprovenu ved salg af ejendommen.

Spørgsmål og svar

1. Kan en privatperson investere i unoterede anparter med kapital- og ratepensionsmidler? Ja.
2. Anses driftsselskabet først for at have realiseret en ejendomsavance, når ejendommen er opført og leveret? Nej.
3. Kan ejendomsavancen opgøres på basis af den aftalte salgspris med den private køber? Ja.

Begrundelse for svarene

Spørgsmål 1: Ligningsrådet henviste til Pensionsbeskatningsloven § 12, stk. 1, nr. 1 og bekendtgørelse nr. 1464 af 13. december 2006 (Puljebekendtgørelsen). Finanstilsynet har vurderet, at pensionsmidler kan placeres i unoterede kapitalandele, forudsat at betingelserne i Puljebekendtgørelsen er opfyldt. Det er en forudsætning, at placeringsgrænserne i Puljebekendtgørelsens § 12, stk. 2, nr. 1-4 samt stk. 8, vedrørende de unoterede kapitalandele er opfyldt. Anparterne må ikke bruges som sikkerhedsstillelse, jf. Pensionsbeskatningsloven § 30, stk. 1. Hvis værdien af investorernes pensionsopsparing reduceres til under 350.000 kr., skal anparterne sælges, jf. Pensionsbeskatningsloven § 30 B, stk. 3.

Spørgsmål 2: Reglerne om igangværende arbejde for fremmed regning gælder kun for entreprenører, ikke bygherrer. Det skatteretlige erhvervelsestidspunkt er tidspunktet, hvor der er indgået en endelig og bindende aftale om ejendommens overdragelse. Dette fremgår af Ligningsvejledningen 2010-2, afsnit E.J.2.1.3.1.

Spørgsmål 3: Driftsselskabet anses for næringsdrivende med køb og salg af fast ejendom, jf. Ligningsvejledningen 2010-2, afsnit E.J.3.1.4. En eventuel nedsættelse af salgssummen betragtes som en regulering af den tidligere fastsatte salgssum. Ligningsrådet henviste til SKM2008.174.SR, SKM2008.349.SR og SKM2010.143.SR. Fortjeneste ved afståelse af fast ejendom erhvervet som led i næring beskattes efter bestemmelserne i Statsskatteloven § 4 og Statsskatteloven § 5, jf. Selskabsskatteloven § 8.

Skatterådet tiltrådte Skatteministeriets indstilling.