Handelsværdi ved koncernintern ejendomsoverdragelse

B ApS ønskede at overdrage en ejendom koncerninternt og spurgte Skatterådet om handelsværdien kunne fastsættes til enten 135 mio. kr. eller 144,5 mio. kr. ved overdragelsen. Baggrunden for ønsket om overdragelse var at optimere koncernens muligheder for fremtidig finansiering, herunder sale-and-lease-back aftaler. Der forelå to uafhængige mæglervurderinger, som ansatte handelsværdien til henholdsvis 135,8 mio. kr. og et niveau mellem 148-155 mio. kr. Der forelå ingen offentlig ejendomsvurdering på ejendommen. Skatterådet fandt, at handelsværdien kunne fastsættes til 144,5 mio. kr. og ikke 135 mio. kr. ved den koncerninterne overdragelse.

Faktiske forhold

• B ApS er et datterselskab i C A/S koncernen.
• B ApS erhvervede en byggegrund i 2007 for 25.930.000 kr.
• I 2009 indgik B ApS en aftale om opførelse af en domicilejendom for 152.573.000 kr.
• Ejendommen blev færdiggjort i september 2010.
• Ejendommen består af 6.810 m2 kontor og personalefaciliteter samt 1.600 m2 kælder.
• Der er mulighed for at opføre yderligere en kontorbygning på grunden.
• B ApS påtænkte en skattepligtig overdragelse eller apportindskud af ejendommen til handelsværdi.

Spørgers opfattelse

Spørger mente, at handelsværdien kunne fastsættes til 135 mio. kr. efter fradrag for transaktionsomkostninger, alternativt til 144,5 mio. kr., som var et gennemsnit af de to mæglervurderinger efter fradrag for transaktionsomkostninger.

Skatteministeriets indstilling

Skatteministeriet henviste til en udtalelse fra SKAT, Ejendomsvurderingen, som fastsatte handelsværdien til 144,5 mio. kr. SKAT fremhævede bygningens høje kvalitet og ansatte den uudnyttede byggeret til 10 mio. kr. og den skønnede årsleje til 9,1 mio. kr. Skatteministeriet fandt derfor ikke, at handelsværdien kunne fastsættes til 135 mio. kr.

Skatterådets afgørelse

Skatterådet tiltrådte Skatteministeriets indstilling. I henhold til Ligningsloven § 2 skal interesseforbundne parter anvende priser og vilkår, som uafhængige parter ville fastsætte.