Overdragelse af momsreguleringsforpligtelse ved salg af hotelejerlejligheder

A A/S ønskede at sælge 59 ejerlejligheder og spurgte Skatterådet, om momsreguleringsforpligtelsen kunne overdrages til køberne under forskellige scenarier vedrørende udlejning af lejlighederne. Skatterådet afviste alle spørgsmål, men gav en vejledende udtalelse. Afvisningen skyldtes, at besvarelsen af spørgsmålene afhang af bevillingsmæssige forhold, hvorfor der ikke kunne opnås bindende svar, jf. Skatteforvaltningslovens § 21, stk. 3. Skatterådet gav dog en vejledende udtalelse om betingelserne for overdragelse af momsreguleringsforpligtelsen.

Faktiske forhold

• Spørger (A A/S) ville opføre og sælge 59 ejerlejligheder.
• Lejlighederne var beliggende i en ejendom, der ifølge kommuneplanen kunne anvendes til serviceerhverv, herunder hoteller.
• Der blev etableret en ejerforening, som alle ejere af hotellejlighederne var forpligtet til at være medlem af.
• Lejlighederne var indrettet som service apartments med bredbånd, fladskærm mv.
• Det var hensigten at samarbejde med Hotel X, så hotellet kunne levere ydelser som udskiftning af sengetøj og håndklæder.

Spørgsmål og Skattersrådets vejledende udtalelse

Skatterådet udtalte vejledende, at der skal være opstået ret til tilbagebetaling af moms, før en situation med momsreguleringsforpligtelse og muligheden for overdragelse heraf kan forekomme. Dette kan ske, når følgende tre betingelser er opfyldt:

1. Spørger har opnået tilladelse til frivillig momsregistrering for køb og opførelse m.v. af fast ejendom med henblik på salg til en registreret virksomhed.
2. Køber er momsregistreret og skal anvende ejendommen til momspligtige formål.
3. Køber skal være indforstået med at påtage sig reguleringsforpligtelsen.

Den principielle betingelse er, om køber er momsregistreret og skal anvende ejendommen til momspligtige formål. Der skal foretages en vurdering af udlejningens karakter (er udlejningen momspligtig?) og købers anvendelse af lejligheden (kan køber blive frivillig registreret for udlejningen?).

Udlejningens karakter

Skatterådet vurderede, at lejlighedsejerne i spørgsmål 1-4 ikke driver momspligtig hotelvirksomhed eller lignende momspligtig virksomhed med udlejning af værelser. Skatterådet henviste til SKM2007.581.SR og fremhævede, at en sådan momspligtig udlejning indebærer, at der tilknyttet udlejningen i samme retshandel i et vist omfang også udbydes varer eller andre ydelser end udlejning af værelser.

Skatterådet lagde vægt på, at lejlighedsejeren ikke deltager i og ikke hæfter for hotelvirksomhedens drift, og at hotelydelsen formentlig vil blive anset for leveret af Hotel X og ikke af lejlighedsejeren.

I spørgsmål 5 udlejes lejlighederne til Hotel X. Skatterådet henviste til SKM2007.240.SR og SKM2007.581.SR og fandt, at udlejningen er omfattet af Momsloven § 13, stk. 1, og dermed momsfri.

Købers anvendelse af lejligheden

Skatterådet udtalte, at der kan opnås tilladelse til frivillig registrering for udlejning af fast ejendom, jf. Momsloven § 51, stk. 1. Skatterådet har tidligere vejledende udtalt, at ejere af ejerlejligheder ikke har mulighed for at blive frivilligt registreret, jf. SKM2007.581.SR.

Skatterådet fandt, at en køber af en serviceapartment er omfattet af reglerne i Momsloven § 42, stk. 1, der ikke berettiger til fradrag for moms.

Skatterådet konkluderede, at muligheden for frivillig registrering kun opstår i spørgsmål 5, hvor ejeren udlejer sin lejlighed til Hotel X, der anvender lejligheden til momspligtig hotelvirksomhed.

Skatterådet svarede vejledende nej til spørgsmål 1, 2, 3 og 4. Såfremt betingelserne for frivillig registrering er opfyldt, og køber har indvilget i at overtage reguleringsforpligtelsen, svarede Skatterådet vejledende ja til spørgsmål 5.