Konkurs i Andelsboligforening: Andelshaveres Status og Anvendelse af Andelsboligforeningslovens § 4

Sagen omhandlede en tvist mellem andelshaverne Jette og Lars Erik Sebbelov og Andelsboligforeningen Klostergaarden under konkurs. Andelsboligforeningen blev taget under konkursbehandling den 31. maj 2011.

Sagsøgernes påstand

Jette og Lars Erik Sebbelov nedlagde påstand om, at konkursboet skulle anerkende deres fordring på 50.276,25 kr. Denne fordring udgjorde differencen mellem den boligafgift, kurator havde opkrævet, og den leje, de mente, kurator kunne kræve. Deres påstand var baseret på, at de fra konkursens indtræden skulle betragtes som lejere og ikke andelshavere.

De argumenterede for, at afsigelsen af konkursdekretet udgjorde et "ejerskifte" i henhold til Andelsboligforeningsloven § 4, hvilket ville medføre, at andelshaverne overgik til at være lejere. De henviste til, at et konkursbo er en selvstændig juridisk person, der ikke er identisk med skyldneren, og at konkursboet som "ny ejer" havde overtaget ejendommen. De mente, at konkursboet ikke var indtrådt i aftalen med andelshaverne, og at retsforholdet derfor skulle reguleres af lejeloven, med en omkostningsbestemt leje.

Konkursboets påstand

Konkursboet påstod frifindelse. De gjorde gældende, at afsigelsen af et konkursdekret alene indebærer, at retten til at råde over andelsboligforeningens formue overgår til kurator i medfør af Konkursloven § 29. Ejendomsretten til aktiverne forbliver hos den juridiske person, der er under konkursbehandling, og andelsboligforeningen ophører ikke med at eksistere ved afsigelsen af dekretet.

Konkursboet argumenterede for, at et konkursdekret ikke udgør en "erhvervelse" af ejendommen af en "ny ejer" i Andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1s forstand. De henviste til lovens forarbejder, der angiver, at bestemmelsen skal beskytte andelshavere mod udsættelse, hvilket ikke var tilfældet her, da andelshaverne kunne forblive i ejendommen på de vilkår, der gjaldt før konkursen. Spørgsmålet om konkursboets indtræden i aftaleforholdet med andelshaverne blev anset for irrelevant for bedømmelsen af, om der skete et ejerskifte.

Sø- og Handelsretten fastslog, at afsigelsen af et konkursdekret alene indebærer, at andelsboligforeningens ret til at råde over ejendommen i formueretlig henseende overgår til kurator, jf. Konkursloven § 29. Ejendomsretten til ejendommen forbliver hos andelsboligforeningen, og afsigelsen af konkursdekretet medfører ikke, at andelsboligforeningen ophører med at eksistere.

Retten konkluderede, at ejendommen derfor ikke "erhverves af konkursboet som ny ejer" som anført i Andelsboligforeningsloven § 4, stk. 1. Som følge heraf overgår Jette og Lars Erik Sebbelov ikke fra at være andelshavere til lejere. Da de fortsat er andelshavere, finder lejeloven ikke anvendelse på retsforholdet mellem parterne.

Konkursboet blev herefter frifundet for den nedlagte betalingspåstand. Som følge af sagens principielle karakter skulle ingen af parterne betale sagsomkostninger til den anden part.

Dommen har været ankebehandlet i 2 instanser. Dommen blev stadfæstet af Østre Landsret den 18. maj 2015 (sagsnr. B-1146-15) og stadfæstet af Højesteret den 19. september 2017 (sagsnr. 270/2016).