Omstødelse af ejendomshandel i konkurs - Udstationering og markedsværdi

Sagen omhandlede et krav om erstatning fra Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen mod Griffin Holding A/S under konkurs. Baggrunden var en ejendomshandel, hvor sagsøgerne i august 2008 videresolgte deres ejendom på Karensvej 2 i Espergærde til Griffin Holding A/S for 5.275.000 kr. En del af købesummen, 4.122.925 kr., skulle berigtiges ved, at Griffin Holding A/S overtog pantegæld, mens 1.152.075 kr. blev deponeret på en konto i Jyske Bank A/S.

Hændelsesforløb

• Oktober 2008: Griffin Holding A/S undlod at berigtige gældsovertagelsen, hvilket fik sagsøgernes advokat til at varsle hævelse af handlen og krav om erstatning.
• 28. oktober 2008: Griffin Holding A/S blev taget under konkursbehandling.
• November 2008: Sagsøgernes advokat hævede handlen og krævede erstatning, da konkursboet ikke ville indtræde i handlen.

Vurdering af ejendommen og tab

Sagsøgerne indhentede salgsvurderinger, der i december 2008 viste en gennemsnitspris på 3.545.000 kr. Deres principale påstand om erstatning var baseret på differencen mellem den aftalte salgssum og denne vurdering. En skønsmand vurderede ejendommens kontanthandelsværdi til 3.900.000 kr. pr. 1. december 2008.

Kontekst for ejendomshandlen

Ejendomshandlen var et vilkår for Thomas Haulund Sørensens udstationeringsaftale til Tyskland, hvor han skulle arbejde som investeringschef for et koncernforbundet tysk selskab. Han afgav i den forbindelse visse rettigheder, og hans ægtefælle, Tine Bogetoft Christensen, tog orlov fra sit job i Danmark. Sagsøgerne fastholdt en salgspris svarende til deres købspris, men fravalgte kompensation for afholdte forbedringsudgifter.

Griffin Holding A/S's økonomiske situation

Regnskabsbilag viste, at Griffin Holding A/S havde et negativt resultat på ca. 10,4 mio. kr. i perioden op til konkursen. Selskabets aktiver var primært kapitalandele i tilknyttede selskaber og overbehæftede ejendomme. Likviditeten var lav, og de samlede hæftelser var betydelige.

Parternes argumenter

Sagsøgerne gjorde gældende, at der var indgået en bindende aftale, som Griffin Holding A/S havde misligholdt. De mente, at handlen ikke var omstødelig efter Konkursloven § 64 eller Konkursloven § 74, da der ikke var tale om et gavemoment eller en utilbørlig disposition. De fremhævede, at handlen var en sædvanlig forretningsmæssig disposition, der sikrede dem mod tab i forbindelse med udstationeringen.

Griffin Holding A/S under konkurs påstod frifindelse og gjorde gældende, at ejendomshandlen var omstødelig i medfør af Konkursloven § 64 og Konkursloven § 74. De argumenterede for, at den aftalte købesum væsentligt oversteg markedsværdien, hvilket udgjorde en betydelig vederlagsfri formuefordel (gaveelement). De anførte også, at køb af privat ejendom lå uden for selskabets sædvanlige driftsaktiviteter, og at Thomas Haulund Sørensen burde have været bekendt med selskabets økonomiske vanskeligheder.

Sø- og Handelsretten fandt, at ejendomsoverdragelsen ikke var omstødelig.

Retten lagde vægt på, at selvom der var en væsentlig forskel mellem den aftalte købesum og ejendommens faktiske værdi på aftaletidspunktet, skete overdragelsen som led i en udstationering af Thomas Haulund Sørensen til Tyskland. Dette indebar, at han afgav en række rettigheder, og at Tine Bogetoft Christensen fik orlov fra sit arbejde. Overdragelsen blev derfor anset for at være en del af en forhandling baseret på gensidige forretningsmæssige overvejelser og havde ikke karakter af en gave eller en utilbørlig disposition.

Retten fastslog, at Griffin Holding A/S havde misligholdt aftalen om ejendommen ved manglende gældsovertagelse. På baggrund af købesummens størrelse og skønsmandens vurdering af ejendommens værdi på tidspunktet for hævelsen, fandt retten, at Thomas Haulund Sørensen og Tine Bogetoft Christensen havde lidt et tab på 1.375.000 kr.

Rettens afgørelse

Retten tog sagsøgernes subsidiære påstand til følge:

Griffin Holding A/S under konkurs blev desuden pålagt at betale sagens omkostninger på 135.540 kr., som forrentes efter Renteloven § 8 a.