Sag om forkøbsret til anpart af ejendom – Konkurs – Tinglysning

Sagen omhandler sagsøger Frank Henrichsens krav om at gøre en forkøbsret gældende til en anpart af ejendommen L. E. Bruuns Vej 26, Charlottenlund, over for sagsøgte Finn Ingerslev under konkurs.

Baggrund for Sagen

I 1997 solgte Finn Ingerslev en ideel anpart (anpart nr. 2, 40%) af ejendommen til Frank Henrichsen, mens Finn Ingerslev beholdt anpart nr. 1 (60%). En samejeoverenskomst blev tinglyst den 4. september 1997. Denne overenskomst indeholdt en forkøbsret, der stipulerede, at den sælgende part skulle tilbyde sin anpart til den blivende part til samme pris og vilkår som opnået fra en tredjemand, dokumenteret ved en købsaftale. Acceptfristen var 10 dage.

Overdragelse og Konkurs

I 2003 overdrog Finn Ingerslev anpart nr. 1 til Jagtborg ApS, et selskab angiveligt kontrolleret af hans fader. Overdragelsesdokumentet er bortkommet, men dets eksistens er ubestridt. Overdragelsen skete i forbindelse med en bosondringssag, hvor Finn Ingerslev blev frataget rådigheden over anparten, idet skifteretten fandt, at overdragelsen var et forsøg på at forrykke hans bodelsstilling.

Jagtborg ApS' årsrapporter for 2002/2004 og 2004/2005 viste betydelige underskud og angav, at de erhvervede ejendomme, herunder den omhandlede anpart, ikke var blevet tilskødet selskabet på grund af "sælgers forhold", og at selskabet ikke havde modtaget indtægter fra ejendommene.

Den 23. august 2005 blev der foretaget udlæg i ejendommen til fordel for Jagtborg ApS for 21.776.459 kr., tinglyst den 15. september 2005.

Finn Ingerslev blev erklæret konkurs den 31. marts 2006, og Jagtborg ApS den 22. juni 2006. På konkurstidspunktet var Finn Ingerslev fortsat registreret som ejer af anpart nr. 1 i tingbogen.

Sagsøgerens Påstand og Argumentation

Sagsøgeren nedlagde påstand om, at konkursboet skulle anerkende, at det var forpligtet til at overdrage anpart nr. 1 til ham mod betaling af 1.477.000 kr., subsidiært et af retten fastsat beløb på maksimalt 2.100.000 kr.

Sagsøgeren gjorde gældende:

• At der i 2003 blev indgået en bindende skriftlig aftale mellem Jagtborg ApS og Finn Ingerslev om køb af anparten for 1.477.000 kr.
• At denne handel udløste forkøbsretten i samejeoverenskomsten, uanset om handlen var motiveret af et ønske om at unddrage formue fra et ægtefælleskifte, og uanset om den var en proformaaftale.
• At det var uden betydning, at sagsøgeren ikke fik besked om handlen, at aftalen ikke blev tinglyst, eller at handlen efterfølgende blev ophævet.
• At sagsøgerens rettigheder ikke var ekstingveret ved Finn Ingerslevs konkurs i 2006, da samejeoverenskomsten var tinglyst i 1997.
• Sagsøgeren anmeldte et separatistkrav i boet i henhold til Konkursloven § 82, som dog blev afvist af kurator.

Sagsøgtes Påstand og Argumentation

Konkursboet nedlagde påstand om frifindelse og gjorde gældende:

• At købsaftalen mellem Finn Ingerslev og Jagtborg ApS var en proformaaftale indgået med det formål at unddrage anparten fra en forestående bodeling, hvilket støttes af, at købesummen aldrig blev betalt. En sådan proformaaftale kan ikke udløse sagsøgerens forkøbsret.
• Subsidiært, at sagsøgeren ikke kunne støtte et ejendomsretsligt krav på samejeoverenskomstens forkøbsret, da Finn Ingerslev ikke havde fremsat et købstilbud til sagsøgeren, hvilket var en betingelse for, at handlen med Jagtborg ApS kunne blive endelig. Sagsøgeren havde således kun en resolutivt betinget ret til at få fremsat et tilbud.
• At de utinglyste rettigheder, herunder sagsøgerens ret til at få tilbud om køb af anparten, blev ekstingveret ved tinglysningen af konkursdekretet på anparten, jf. Tinglysningsloven § 1.

Ejendomsvurderinger

Under sagen blev der indhentet skønserklæringer vedrørende anpartens handelsværdi:

Rettens Afgørelse

Retten fandt, at uanset om købsaftalen mellem Finn Ingerslev og Jagtborg ApS var proforma, havde sagsøgeren efter samejeoverenskomstens ordlyd krav på at få tilbudt anparten til den pris, den var forsøgt overdraget til Jagtborg ApS for. Det forhold, at overdragelsen ikke blev endelig, var uden betydning for samejeoverenskomstens ordlyd.

Imidlertid lagde retten til grund, at alle rettigheder, der ikke var tinglyst på anparten ved tinglysningen af konkursdekretet, blev ekstingveret til fordel for kreditorerne, jf. Tinglysningsloven § 1. Dette omfattede også sagsøgerens krav på et købstilbud baseret på den pris, der var aftalt med Jagtborg ApS.

Konklusion

På baggrund heraf frifandt retten konkursboet for sagsøgerens krav.

Sagsomkostninger

Sagsøgeren blev pålagt at betale sagsomkostninger på 40.000 kr. til sagsøgte.