Konkursbo frifundet for krav om leje og erstatning efter opsigelse af uopsigeligt erhvervslejemål

Sagen omhandlede de økonomiske konsekvenser af et konkursbos opsigelse af et uopsigeligt erhvervslejemål. Udlejeren, K/S Blegdammen Køge, havde indgået en 10-årig uopsigelig lejeaftale med Amagerbanken for et nyopført lejemål, der var blevet specialindrettet til bankens behov.

Efter Amagerbanken blev taget under konkursbehandling i februar 2011, meddelte konkursboet, at det ikke ville indtræde i lejeaftalen og opsagde den med kortest muligt varsel i henhold til Konkursloven § 61, stk. 1.

Parternes krav

Udlejer (Blegdammen) anmeldte to hovedkrav mod konkursboet:

Udlejers argumentation

Blegdammen argumenterede for, at:

• Opsigelsesvarslet først løb fra et senere tidspunkt, da den oprindelige meddelelse fra boet var uklar.
• Et "rimeligt" varsel burde være 12 måneder på grund af lejemålets specialindretning og den lange uopsigelighedsperiode.
• De betydelige omkostninger til specialindretning, som var en forudsætning for den 10-årige aftale, udgjorde "særlige grunde", der berettigede til erstatning for det tab, der opstod ved den for tidlige opsigelse.

Konkursboets argumentation

Konkursboet påstod frifindelse og argumenterede for, at:

• Opsigelsen var gyldigt meddelt den 22. februar 2011.
• Et sædvanligt opsigelsesvarsel for erhvervslejemål er 3 måneder, og et varsel på 6 måneder var i hvert fald tilstrækkeligt og dækket af det indbetalte depositum.
• Der forelå ikke "særlige grunde" til erstatning, da specialindretning er en normal forretningsmæssig risiko for en udlejer, og det ikke var dokumenteret, at indretningen forringede lejemålets værdi eller genudlejningsmuligheder.

Sø- og Handelsretten frifandt Amagerbankens konkursbo for begge påstande fremsat af K/S Blegdammen Køge.

Afgørelse vedrørende opsigelsesvarsel (Påstand 1)

Retten fastslog, at konkursboets brev af 22. februar 2011 var en utvetydig opsigelse, og at det forkortede varsel efter Konkursloven § 61, stk. 1 løb fra denne dato. Retten fandt det ikke godtgjort, at et opsigelsesvarsel på seks måneder ikke skulle anses for sædvanligt eller rimeligt for det pågældende lejemål. Da et krav svarende til seks måneders leje kunne dækkes af det allerede indbetalte depositum og forudbetalt leje, havde Blegdammen ikke et yderligere krav mod boet. Boet blev derfor frifundet for denne påstand.

Afgørelse vedrørende erstatning (Påstand 2)

For at tilkende erstatning efter Konkursloven § 61, stk. 3 kræves det, at der foreligger "særlige grunde". Retten fandt det ikke bevist, at specialindretningen, som var foretaget efter Amagerbankens ønsker, forhindrede genudlejning eller ikke havde forøget lejemålets almindelige brugsværdi. Selvom omkostningerne til indretningen var en del af baggrunden for den 10-årige uopsigelighedsperiode, udgjorde dette ikke i sig selv en "særlig grund", der kunne begrunde erstatning. Boet blev derfor også frifundet for erstatningskravet.

K/S Blegdammen Køge blev pålagt at betale sagsomkostninger til konkursboet.