Planklagenævnets afgørelse om dispensation fra lokalplan vedrørende bygningshøjde og bebyggelsesprocent

Tårnby Kommune traf den 16. juni 2016 afgørelse om dispensation fra lokalplan nr. 43, parcelhusområdet på Vestamager, vedrørende højden på en tilbygning og det eksisterende hus på ejendommen [adresse1]. Kommunen fastslog samtidig, at bebyggelsesprocenten og etageantallet var i overensstemmelse med lokalplanen. En nabo klagede den 24. juni 2016 til Natur- og Miljøklagenævnet, og sagen blev pr. 1. februar 2017 overført til Planklagenævnet i henhold til Lov om Planklagenævnet § 14, stk. 2.

Lokalplanens bestemmelser

Ejendommen er omfattet af lokalplan 43 fra 1984. Lokalplanens formål er at sikre området som helårsboligområde med åben, lav bebyggelse. Afgørende bestemmelser for sagen inkluderer:

• Anvendelse: Områder må kun anvendes til åben lav bebyggelse, og kun én bolig pr. ejendom, jf. lokalplanens § 3.1 og § 3.2.
• Bebyggelsens omfang og placering:
  • Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 25 for beboelsesejendomme, jf. lokalplanens § 6.1.
  • Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være hævet mere end 7,5 m over omgivende terræn, jf. lokalplanens § 6.2.
  • Bygninger må ikke opføres med mere end én etage med udnyttelig tagetage, jf. lokalplanens § 6.3.

Sagsforløb og kommunens afgørelse

Kommunen meddelte byggetilladelse i maj 2014. Efter klagerens oplysninger om overskridelse af skelafstand og bygningshøjde (ca. 8,5 m), udstedte kommunen et standsningspåbud. Ejeren ansøgte herefter om dispensation fra lokalplanens højdebestemmelse og tilladelse til overskridelse af byggeretten i forhold til skel. Kommunen partshørte klageren over ansøgningerne.

Kommunen gav dispensation til, at tilbygningen og det eksisterende hus måtte have en totalhøjde på 8,47 m, hvilket er en overskridelse på 97 cm for tilbygningen og en forhøjelse på 32 cm for det eksisterende hus (som oprindeligt var 8,15 m højt). Begrundelsen var, at tilbygningen flugter med det eksisterende hus, og at det ville være uhensigtsmæssigt og i strid med proportionalitetsprincippet at kræve ændringer for at reducere højden. Kommunen lagde også vægt på energimæssige fordele ved efterisolering, der krævede forhøjelsen.

Kommunen beregnede bebyggelsesprocenten til 23,5 % og konkluderede, at den var i overensstemmelse med lokalplanen. Kommunen medregnede ikke tre udhuse med et samlet areal på 32,8 m² i beregningen, da der i henhold til Bygningsreglement 2010 (BR10) kan ske fradrag for småbygninger under 35 m².

Klagerens anbringender

Klageren gjorde gældende, at:

• Bygningshøjde: Når tagkonstruktionen fjernes og erstattes, skal bygningen overholde lokalplanens maksimale højde på 7,5 m. Dispensationen er ugyldig, da den ikke lovliggør byggeriet fuldt ud.
• Usaglige hensyn/proportionalitet: Kommunen har lagt vægt på usaglige hensyn (energimæssige fordele) og har handlet i strid med proportionalitetsprincippet ved ikke at standse byggeriet tidligere.
• Etageantal: Dispensationen ændrer kvarterets karakter fra etplanshuse til to etager i strid med lokalplanens intentioner.
• Bebyggelsesprocent: Kommunen har fejlagtigt undladt at medregne samtlige bygninger på grunden i bebyggelsesprocenten.
• Byggetilladelsen: Kommunen har ikke behandlet alle ulovlige forhold i forhold til byggelovgivningen (indbliksgener, lysindfald, skyggekast, afstand til skel) og har ikke oplyst sagen tilstrækkeligt eller foretaget partshøring ved byggeansøgningen.
• Forringelse af ejendomsværdi: Dispensationen forringer klagerens ejendomsværdi. Kommunen afviste klagepunkterne om etageantal og bebyggelsesprocent, og oplyste, at lokalplanen tillader 1½ plan, og at fradrag for småbygninger var korrekt efter BR10. Klageren har desuden klaget til Statsforvaltningen over byggelovsforhold, hvilket resulterede i en hjemvisning af kommunens afgørelse.

Planklagenævnet har kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med kommunens afgørelse efter planloven, jf. Planloven § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet kan dog ikke tage stilling til skønsmæssige afgørelser om dispensation eller spørgsmål vedrørende byggelovgivningen eller ejendomsværdi.

Bygningshøjde

Lokalplanens bestemmelser er bindende, jf. Planloven § 18. En bygningshøjde på 8,47 m er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 6.2, der fastsætter en maksimal højde på 7,5 m, og kræver derfor dispensation. En kommune kan dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper, jf. Planloven § 19, stk. 1. Videregående afvigelser kræver en ny lokalplan, jf. Planloven § 19, stk. 2. Planklagenævnet fandt, at bestemmelsen om maksimal bygningshøjde i lokalplanens § 6.2 ikke er en del af planens principper, og det ligger derfor inden for kommunens dispensationskompetence at tillade fravigelsen. Det var ikke en væsentlig retlig mangel, at afgørelsen formulerede dispensationen som en forhøjelse af den eksisterende tagkonstruktion, selvom den tillod en større fravigelse fra lokalplanens grænse.

Usaglige hensyn og proportionalitet

Kommunens afgørelse skal være i overensstemmelse med almindelige forvaltningsretlige principper. Planklagenævnet fandt, at det var sagligt, at kommunen lagde vægt på miljømæssige hensyn i forhold til energimæssig isolering af taget, da dette ligger inden for planlovens formål, jf. Planloven § 1, stk. 1. Kommunen var desuden berettiget til at lægge vægt på proportionalitetsprincippet i sin skønsmæssige afvejning. Klagepunktet om usaglige hensyn blev derfor ikke imødekommet.

Etageantal

Lokalplanens § 6.3 fastsætter, at bygninger kun må opføres i én etage med udnyttelig tagetage. Planklagenævnet vurderede, at bygningen fremstår som et hus i én etage med udnyttelig tagetage (1½ etage), navnlig på baggrund af det høje saddeltag og en sammenhængende kvist, der udgør under halvdelen af tagfladens længde. Bygningens etageantal er således i overensstemmelse med lokalplanen.

Bebyggelsesprocent

Når en lokalplan fastsætter bestemmelser om bebyggelsesprocent, skal beregningen som udgangspunkt ske efter de beregningsregler i bygningsreglementet, der var gældende på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse. Da lokalplan nr. 43 er fra 1984, skulle beregningsreglerne i Bygningsreglement 1982 (BR82) anvendes. Kommunen havde imidlertid beregnet bebyggelsesprocenten efter BR10, som tillader fradrag for småbygninger under 35 m², hvilket BR82 ikke gør. Dette udgjorde en retlig mangel ved afgørelsen, og da beregningen kunne føre til et andet resultat, fandt nævnet, at der var tale om en væsentlig retlig mangel. Afgørelsen var derfor ugyldig for så vidt angår bebyggelsesprocenten.

Planklagenævnets afgørelse

Planklagenævnet ophæver den del af Tårnby Kommunes afgørelse af 16. juni 2016, som omhandler bebyggelsesprocentens overensstemmelse med lokalplanen for ejendommen [adresse1], og hjemviser denne del af sagen til fornyet behandling i kommunen. Planklagenævnet kunne derimod ikke give klageren medhold i klagepunkterne over dispensationen til bygningshøjden eller etageantallet. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3. En eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 4.

Bemærkninger til ny behandling af bebyggelsesprocent

Kommunen skal foretage en ny beregning af bebyggelsesprocenten i henhold til BR82. Hvis kommunen træffer en ny afgørelse om dispensation fra lokalplanen, skal dette ske med hjemmel i Planloven § 19 og ikke Planloven § 18.