Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse om håndhævelse af servitut vedrørende indretning af beboelse i tagetage

Sagen omhandler en klage over Københavns Kommunes afgørelse om at håndhæve en tinglyst servitut, der forbyder indretning af selvstændig beboelse i tagetagen (2. sal) på ejendommen [adresse1]. Ejendommen er ikke omfattet af lokalplan eller byplanvedtægt. Klager, der erhvervede en ejerlejlighed i 1997, opdagede i forbindelse med et salg i 2014, at boligen på 2. sal ikke var registreret som en selvstændig bolig, men som en del af boligen på 1. sal. Klager søgte herefter kommunen om godkendelse af 2. sals boligen som selvstændig beboelse, hvilket kommunen afviste. Kommunens afgørelse blev truffet med hjemmel i Planlovens § 43 med henvisning til servitutten og kommuneplanens rammebestemmelser for boligstørrelser. Kommunen begrundede afgørelsen med et ønske om at bevare områdets præg som villabebyggelse.

Servituttens indhold

Ejendommen er omfattet af to tinglyste servitutter:

• Servitut af 17. marts 1919: Fastlægger, at kvistværelser ikke må indrettes til selvstændig beboelse, og at hver etage kun må tjene som bolig for én familie.
• Servitut af 8. juli 1953: Fastlægger, at værelserne på 2. sal aldrig må benyttes til selvstændig beboelse, men kun af indehaveren af de underliggende lejligheder.

Klagerens anbringender

Klager gjorde gældende, at kommunen havde fortabt sin ret til at håndhæve servitutten på grund af passivitet, da boligen havde været anvendt som selvstændig bolig i over 20 år, og kommunen tidligere var blevet gjort opmærksom på forholdene uden at reagere. Klager anførte desuden, at kommunens afgørelse var udtryk for usaglig forskelsbehandling, da en naboejendom ([adresse2]) var blevet godkendt til opdeling af 1. og 2. sal i selvstændige ejerlejligheder i 2005. Yderligere argumenterede klager for, at kommunen ikke havde en aktuel planlægningsmæssig interesse i at håndhæve servitutten, da en godkendelse ikke ville medføre bygningsmæssige ændringer eller påvirke området, og at servitutten var utidssvarende. Klager henviste også til forventnings- og indrettelseshensyn, da boligen var registreret som selvstændig i BBR og havde egen postadresse, samt til værdispildshensyn og proportionalitetsprincippet, idet afgørelsen stod i væsentligt misforhold til det ønskede mål.

Kommunens bemærkninger

Københavns Kommune fastholdt sin afgørelse og afviste klagerens anbringender. Kommunen oplyste, at der hverken var givet byggetilladelse til indretning af lejligheden på 2. sal eller tilladelse til at anvende den som selvstændig lejlighed. Kommunen bemærkede, at det tydeligt fremgik af tingbogen, at klager havde købt en ideel andel, ikke en selvstændig ejerlejlighed på 2. sal, og at BBR-oplysninger er baseret på ejerens oplysninger og ikke kan støttes ret på. Vedrørende naboejendommen afviste kommunen usaglig forskelsbehandling og oplyste, at man først nu var blevet opmærksom på det ulovlige forhold og ville tage skridt til at håndhæve servitutten der også. Kommunen fastholdt, at den havde en aktuel planlægningsmæssig interesse i at håndhæve servitutten for at bevare områdets præg som villabebyggelse, da villaservitutter ofte er det eneste reguleringsredskab i området. Kommunen afviste desuden retsfortabende passivitet, da den først fik kendskab til den ulovlige indretning i 2014 og derefter handlede. Værdispildsbetragtninger blev anset for at være af privatretlig karakter, som kommunen ikke kunne lægge vægt på.

Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 4, som giver nævnet mulighed for at tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Dette omfatter spørgsmål om kommunens hjemmel og overholdelse af almindelige forvaltningsretlige grundsætninger.

Kommunens hjemmel

Nævnet fandt, at Københavns Kommune havde hjemmel i Planlovens § 43 til at håndhæve servitutbestemmelsen. Dette skyldes, at Planlovens § 15, stk. 2, nr. 7 og Planlovens § 15, stk. 2, nr. 8 giver kommunen mulighed for at fastsætte lokalplanbestemmelser om bebyggelsers omfang, udformning og anvendelse, herunder regulering af boligtæthed og antal boliger pr. etage.

Lighedsgrundsætningen

Nævnet lagde til grund, at kommunen har til hensigt at håndhæve servitutbestemmelsen i relation til naboejendommen ([adresse2]), når denne klagesag er afsluttet. På den baggrund fandt nævnet ikke, at kommunens afgørelse var udtryk for usaglig forskelsbehandling af klager.

Usaglige hensyn

Nævnet vurderede, at kommunen havde foretaget en konkret skønsmæssig vurdering baseret på saglige og aktuelle planlægningsmæssigt relevante hensyn, herunder ønsket om at sikre områdets præg som villabebyggelse og henvisning til kommuneplanens rammebestemmelser. Nævnet fandt ikke, at kommunen havde sat skøn under regel ved at henvise til sædvanlig praksis. Kommunen er berettiget til at virke for kommuneplanens gennemførelse, jf. Planlovens § 12.

Passivitet

Nævnet fandt ikke, at kommunen havde udvist retsfortabende passivitet. Kommunen har ikke en almindelig forpligtelse til løbende opsøgende tilsyn, og den handlede, så snart den blev bekendt med den ulovlige indretning af 2. salen i slutningen af 2014. Klager kunne derfor ikke have haft en berettiget forventning om, at kommunen havde opgivet at håndhæve servitutten.

Proportionalitet og værdispild

Nævnet fandt ikke, at kommunens afgørelse var i strid med proportionalitetsprincippet eller værdispildsbetragtninger. Nævnet lagde vægt på, at servitutten er kommunens eneste redskab til at regulere områdeplanlægningen, og at en undladelse af håndhævelse ville danne præcedens. Selvom klagers retlige situation var vanskelig, bemærkede nævnet, at det fremgik af tingbogen og salgsannoncen, at der var tale om en ideel ejerandel, og at købere bør kontrollere oplysninger grundigt, da BBR-oplysninger er baseret på ejerens input.

Konklusion

På baggrund af ovenstående kunne Natur- og Miljøklagenævnet ikke give medhold i klagen over Københavns Kommunes afgørelse af 18. august 2015. Kommunens afgørelse om håndhævelse af servitutbestemmelsen om forbud mod indretning af selvstændig beboelse i tagetagen på adressen [adresse1] står således ved magt.