Afgørelse om håndhævelse af servitut vedrørende terrasseoverdækning

Sagen omhandler en klage over Københavns Kommunes afgørelse af 2. oktober 2014, hvor kommunen meddelte afslag på bibeholdelse af en 14 m2 terrasseoverdækning på en ejendom i Vanløse. Kommunens afgørelse var baseret på en privatretlig servitut fra 1. juli 1918, som kommunen håndhævede med henvisning til Planlovens § 43.

Baggrund for ansøgningen

Klager havde oprindeligt ansøgt om tilladelse til en tilbygning og bibeholdelse af et skur, hvorved kommunen blev opmærksom på den eksisterende terrasseoverdækning. En efterfølgende ansøgning om bibeholdelse af overdækningen blev indsendt den 21. august 2014.

Kommunens begrundelse for afslag

Københavns Kommune begrundede afslaget med, at overdækningen ikke faldt ind under servituttens bestemmelse om "mindre udhuse" og var i strid med servituttens afstandsbestemmelser. Kommunen anførte, at overdækningen, med en højde på ca. 3,5 m og placering tæt på skel, fremstod som en tilbygning til beboelseshuset og ville medføre indbliks- og skyggegener for naboer. Kommunen havde skiftet grundlag for afgørelsen fra Byplan nr. 32 til den ældre servitut, da overdækningen muligvis var opført før tinglysning af byplanen i 1962.

Klagerens argumenter

Klager fastholdt, at kommunen ikke havde hjemmel i Planlovens § 43 til at meddele påbud på baggrund af en aflyst servitut (hvilket kommunen dog senere dokumenterede ikke var tilfældet). Klager bestred, at overdækningen var i strid med servitutten og byplanen. Det blev anført, at overdækningen kun forhøjede den godkendte terrasse med ca. 1,4 m, og at den ikke kunne betragtes som en tilbygning. Klager fremhævede, at overdækningen var udført i matteret glas, hvilket netop modvirkede indbliksgener, og at naboerne ikke havde indvendinger – tværtimod støttede de bibeholdelsen. Endvidere blev det anført, at overdækningen var opført for over 25 år siden (muligvis før 1962), og at klager havde købt ejendommen i god tro, da overdækningen var anført som lovlig i tilstandsrapporten. Klager argumenterede for, at en fjernelse ville være uforholdsmæssig og påføre et værditab samt udgifter uden samfundsmæssig interesse.

Kommunens supplerende bemærkninger

Københavns Kommune fastholdt, at overdækningen var en tilbygning, der forøgede brugbarheden af terrassen med indbliksgener til følge. Kommunen afviste passivitet, da de reagerede, så snart de fik kendskab til forholdet. De henviste til Planlovens § 63, stk. 1, om ejerens pligt til at berigtige ulovlige forhold og understregede vigtigheden af at håndhæve servitutten for områdets fremtræden.

Natur- og Miljøklagenævnet behandlede sagen som et retligt spørgsmål i henhold til Planlovens § 58, stk. 1, nr. 4, vedrørende kommunens hjemmel til at håndhæve servitutten.

Kommunens håndhævelsesadgang

Nævnet fastslog, at en kommune kan håndhæve privatretlige servitutter i henhold til Planlovens § 43, når servitutbestemmelserne omhandler forhold, der kan reguleres i en lokalplan, såsom bebyggelsers beliggenhed på grunde, jf. Planlovens § 15, stk. 2, nr. 6. Kommunen har en tilsynspligt til at foranledige ulovlige forhold lovliggjort, medmindre de er af underordnet betydning, jf. Planlovens § 51, stk. 1 og Planlovens § 51, stk. 5.

Vurdering af passivitet og indrettelseshensyn

Nævnet fandt ikke, at Københavns Kommune havde udvist passivitet, da kommunen reagerede umiddelbart efter at have fået kendskab til overdækningen i 2014. Dog vurderede nævnet, at retten til at kræve lovliggørelse kan fortabes over tid på grund af indrettelseshensyn, selv uden kommunal passivitet. Dette afhænger af en konkret vurdering af det ulovlige forholds karakter, den forløbne tid, eventuelle indsigelser fra naboer og samfundsmæssige interesser i håndhævelsen.

Det blev lagt til grund, at overdækningen var 14 m2, og at der ikke havde været indsigelser fra naboer, som tværtimod støttede bibeholdelsen. Det blev også anerkendt, at overdækningen sandsynligvis var opført før tinglysning af byplan nr. 32 i 1962, hvilket betød, at der var forløbet mindst 52 år, før kommunen blev bekendt med forholdet.

Afgørelse

Natur- og Miljøklagenævnet konkluderede, at selvom kommunen ikke havde udvist passivitet, var kommunen afskåret fra at håndhæve servitutten i forhold til terrasseoverdækningen. Dette skyldtes den meget lange tid, der var forløbet siden overdækningens etablering, og at der alene var tale om en mindre terrasseoverdækning, som naboerne ikke havde indvendinger imod. På denne baggrund ophævede Natur- og Miljøklagenævnet Københavns Kommunes afgørelse af 2. oktober 2014.