Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse om fortolkning af lokalplan vedrørende fællesarealer

Sagen omhandler en klage fra en grundejerforening over Faaborg-Midtfyn Kommunes afgørelse af 21. marts 2013 vedrørende foreningens pligter til drift og vedligeholdelse af fællesarealer i henhold til § 11.2 i Lokalplan nr. 6.115.

Klagerens anbringender

Grundejerforeningen gjorde gældende, at de pågældende arealer, som kommunen mente skulle overgå til foreningen, ikke var fællesarealer. De bestred også kommunens pålæg om at vedligeholde et stendige, der ikke var beliggende inden for lokalplanens område. Klageren anførte, at kommunen ikke kunne påvise, hvor i lokalplanen fællesarealerne og stendiget var angivet. Desuden kritiserede grundejerforeningen den kommunale sagsbehandling i forbindelse med udarbejdelsen af foreningens vedtægter, herunder kommunens krav om, at to offentlige vejarealer skulle udlægges som fællesarealer.

Lokalplanens bestemmelser

Området er omfattet af Lokalplan nr. 6.115 om Boligområde ved Peder Skrams Vej, vedtaget den 10. august 2006. Lokalplanen fastsætter følgende relevante bestemmelser:

• § 2.1: Afgrænser lokalplanområdet til at omfatte specifikke matrikelnumre og udstykninger herfra.
• § 9: Bestemmer, at ubebyggede arealer skal være fællesarealer for områdets beboere og kan udnyttes til nyttehaver, boldbane, bålplads eller lignende.
• § 11: Omhandler grundejerforeningen:
  • § 11.1: Kræver oprettelse af en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere inden for lokalplanområdet.
  • § 11.2: Pålægger grundejerforeningen at forestå drift, vedligeholdelse og beplantning af områdets fællesareal.
  • § 11.3: Kræver, at grundejerforeningens vedtægter skal godkendes af Byrådet.
  • § 11.4: Fastlægger, at grundejerforeningen senest skal oprettes, når 50 % af byggegrundene er taget i brug.

Lokalplanen indeholder to bilag (matrikelkort og udstykningsplan), men ingen af disse angiver fællesarealernes specifikke beliggenhed.

Sagsforløb og kommunens udtalelse

Faaborg-Midtfyn Kommune sendte den 21. marts 2013 et brev til grundejerne, hvori de oplyste, at en grundejerforening skulle oprettes i henhold til lokalplanens § 11.4. Kommunen meddelte, at ansvaret for vedligeholdelse af fællesarealerne ville overgå til grundejerforeningen pr. 1. juni 2013. Kommunen vedlagde et kort af 14. marts 2013, der angav de pågældende fællesarealer. Kommunen udtalte senere, at tre specifikke matrikelnumre var ubebyggede fællesarealer sammen med veje og stier, og at stendiget var omfattet af lokalplanen. Sagen blev videresendt til Natur- og Miljøklagenævnet den 28. marts 2014.

Natur- og Miljøklagenævnet (NMK) traf afgørelse i sagen efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 4, som giver nævnet kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med kommunale afgørelser efter planloven.

Afvisning af klage over vedtægter

NMK afviste at realitetsbehandle klagen vedrørende udarbejdelse og godkendelse af grundejerforeningens vedtægter. Nævnet fastslog, at dette ikke udgjorde en afgørelse efter planloven og derfor ikke kunne efterprøves af Natur- og Miljøklagenævnet.

Fortolkning af lokalplanens § 11.2

NMK vurderede, at kommunens brev af 21. marts 2013 skulle forstås som en afgørelse om fortolkningen af grundejerforeningens pligter i forhold til områdets fællesarealer, jf. lokalplanens § 11.2. Nævnet henviste til Planloven § 15, der udtømmende fastlægger, hvad en lokalplan kan indeholde, herunder bestemmelser om grundejerforeningers pligt til at forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer, jf. Planloven § 15, stk. 2, nr. 13. Det blev også fremhævet, at bestemmelser i en lokalplan er bindende over for borgerne, jf. Planloven § 18.

Krav til klarhed i lokalplaner

NMK understregede, at en bestemmelse i en lokalplan skal være klart og præcist formuleret for at kunne håndhæves som bindende. Dette er afgørende for at undgå tvivl om, hvorvidt bestemmelsen er overholdt.

Nævnet konstaterede, at Lokalplan nr. 6.115 ikke indeholdt nærmere bestemmelser om afgrænsningen af fællesarealerne. Hverken lokalplanens tekst eller dens kortbilag 1 og 2 angav fællesarealernes specifikke beliggenhed. Det var således ikke muligt at fastslå, hvilke arealer der udgjorde fællesarealerne ud fra lokalplanen fra 2006.

Den omstændighed, at kommunen i sin afgørelse havde vedlagt et kort fra 2013 med angivelse af fællesarealer, kunne ikke ændre dette resultat, da det afgørende var indholdet af den oprindelige lokalplan.

Afgørelse

Natur- og Miljøklagenævnet fandt, at bestemmelsen i lokalplanens § 11.2 ikke var formuleret med den fornødne klarhed og præcision til at kunne afgrænse det område, som grundejerforeningen skulle forestå drift og vedligeholdelse af. Kommunen kunne derfor ikke håndhæve denne bestemmelse.

På baggrund heraf ophævede Natur- og Miljøklagenævnet Faaborg-Midtfyn Kommunes afgørelse af 21. marts 2013 om drift og vedligeholdelse af fællesarealerne i henhold til § 11.2 i Lokalplan nr. 6.115.