Klage over byggetilladelse til opførelse af ekstra etage og manglende håndhævelse af servitut

Sagen omhandler en klage indgivet af ejerne af en nærliggende ejendom til Natur- og Miljøklagenævnet vedrørende Aarhus Kommunes afgørelse om en byggetilladelse. Klagen vedrørte to hovedpunkter: kommunens vurdering af, at det ansøgte byggeri var i overensstemmelse med den gældende lokalplan, samt kommunens beslutning om ikke at håndhæve en privatretlig servitutbestemmelse.

Baggrund for byggetilladelsen

Den omhandlede ejendom er omfattet af Lokalplan 392 fra 1989, som fastlægger området til boligformål med åben og lav boligbebyggelse. Lokalplanen indeholder specifikke bestemmelser om bebyggelsens omfang, herunder:

• Bygninger må højst opføres i 1 etage med udnyttelig tagetage foruden eventuel kælder, hvor trempelhøjden ikke må overstige 1,60 m indvendigt.
• Bygningshøjden må ikke overstige 8,50 m målt i forhold til eksisterende terræn eller et niveauplan.

Derudover er der tinglyst en privatretlig servitut fra 1946 på ejendommen, som foreskriver, at bebyggelsen "almindeligvis skal opføres som 1-Etagers Villaer".

Aarhus Kommune meddelte den 14. marts 2014 byggetilladelse til opførelse af et enfamiliehus, som indebar en tilbygning med en ny overetage på en eksisterende etplansbolig med kælder. Kommunen vurderede, at det ansøgte var i overensstemmelse med Lokalplan 392 og meddelte "dispensation" fra den privatretlige servitut. Byggetegningerne viste en overetage med et asymmetrisk saddeltag og indvendige trempelhøjder på henholdsvis 1,29 m og 1,60 m.

Klagernes anbringender

Klagerne anførte, at kommunen ikke havde beføjelse til at dispensere fra servitutten, da det aldrig havde været hensigten, at der skulle kunne opføres en ekstra etage. De mente også, at det tilladte byggeri var i strid med lokalplanen, da opførelsen af en yderligere etage på en ejendom, der allerede var højt placeret i terrænet, ville medføre direkte og generende indblik til deres ejendom. Klagerne henviste desuden til, at kommunen i lignende sager tidligere havde meddelt afslag på ansøgninger om ekstra etager.

Kommunens redegørelse

Aarhus Kommune redegjorde for, at spørgsmålet om den tinglyste servitut ikke var en håndhævelse efter Planlovens § 43 og derfor henhørte under domstolene. Kommunen fastholdt, at der ikke var dispenseret fra lokalplanen, da det ansøgte var i overensstemmelse med Lokalplan 392 § 6. De vurderede, at den nye overetage skulle betragtes som en udnyttelig tagetage, hvilket er umiddelbart tilladt efter lokalplanens bestemmelser. Kommunen oplyste desuden, at den tidligere afviste ansøgning for den pågældende ejendom var et byggeri i to fulde etager, og at den godkendte ansøgning var i overensstemmelse med lokalplanen.

Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 4, som giver nævnet kompetence til at behandle retlige spørgsmål i forbindelse med kommunale afgørelser efter planloven.

Afvisning af klagepunkt om servitut

Nævnet afviste at realitetsbehandle den del af klagen, der vedrørte kommunens beslutning om ikke at håndhæve den privatretlige servitutbestemmelse. Dette skyldes, at en kommunes beslutning om ikke at anvende Planlovens § 43 – som giver kommunen mulighed for at sikre overholdelse af servitutbestemmelser – ikke er en afgørelse efter planloven og derfor ikke kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Det er op til kommunens egen beslutning, om den ønsker at bringe denne bestemmelse i anvendelse.

Vurdering af lokalplanoverensstemmelse

Nævnet kunne ikke give medhold i den del af klagen, der vedrørte kommunens afgørelse om den for ejendommen gældende lokalplan. Det blev fastslået, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne, og at dispositioner i overensstemmelse hermed er umiddelbart tilladt, jf. Planlovens § 18.

Nævnet vurderede, at det ansøgte byggeri opfyldte kravene i Lokalplan 392 § 6 om bygningshøjde. Hovedspørgsmålet var, om den tilladte overetage skulle betragtes som en udnyttelig tagetage eller en fuld 2. etage. Da hverken planloven eller den daværende byggelovgivning definerer "etage" nærmere, lagde nævnet vægt på bebyggelsens ydre fremtræden og de hensyn, planbestemmelserne skal varetage. På baggrund af byggetegningerne og kommunens bemærkninger fandt Natur- og Miljøklagenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens vurdering af, at der var tale om en udnyttet tagetage og ikke en fuld etage. Der blev især lagt vægt på tagets udformning og trempelhøjden.

Konklusionen var, at den tilladte tilbygning ikke var i strid med Lokalplan 392 § 6 og dermed var umiddelbart tilladt efter planloven. Nævnet kunne derfor ikke give medhold i klagen vedrørende lokalplanen.

Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. En eventuel retssag skal anlægges inden 6 måneder, jf. Planlovens § 62, stk. 1.