Klage over Fredericia Kommunes afgørelse om servitut ved opdeling af ejendom i ejerlejligheder

Naboerne til en ejendom i Fredericia Kommune klagede over kommunens afgørelse om pålæg af en servitut på ejendommen i forbindelse med dens opdeling i to ejerlejligheder. Ejendommen, der ligger i landzone, er bebygget med en helårsbolig og et sommerhus, og en del af den er omfattet af skovbyggelinjen i henhold til Naturbeskyttelsesloven § 17.

Klagen og dens begrundelse

Klagerne gjorde gældende, at opdelingen af ejendommen i ejerlejligheder var at betragte som en udstykning og dermed en omgåelse af tidligere afslag på udstykning. De anførte, at ændringer i ejendommens anvendelse i landzone kræver dispensation fra kommunen. Desuden fandt de det betænkeligt, at der var tinglyst ny vejføring til de to ejerlejligheder, og at en tinglyst deklaration om adgang til en sti over ejendommen var fjernet. Klagerne mente, at servitutten var i strid med lokalplanen for området og henviste til, at etablering af den nye vejadgang ville kræve fældning af træer inden for skovbyggelinjen.

Ejendomsejerens og kommunens svar

Ejeren af ejendommen afviste, at der skete en ændring i den bestående lovlige anvendelse. Ejendommens bygninger blev fortsat benyttet som henholdsvis sommerhus og helårsbeboelse. Ejeren argumenterede for, at ejerlejlighedsopdeling ikke er at sidestille med matrikulær udstykning, da grundarealet forbliver fælles ejendom, og at ejerlejlighedsopdeling reguleres af ejerlejlighedsloven, ikke planlægningen. Ejeren fastholdt, at klagernes færdselsret var uændret, og at ejerlejlighedsopdelingen ikke ændrede landskabet.

Fredericia Kommune oplyste, at der ved lokalplanens vedtagelse i 1986 var opført to sommerhuse på ejendommen. Kommunen havde tidligere meddelt byggetilladelser og en landzonetilladelse fra Vejle Amt i 1992 til opførelse af en helårsbeboelse til erstatning for et ældre sommerhus. Kommunen bekræftede, at der ikke var meddelt landzonetilladelse til at ændre sommerhusbebyggelsen til helårsbeboelse, og at deklarationen specificerede, at ejerlejlighed nr. 1 skulle benyttes som helårsbeboelse og ejerlejlighed nr. 2 som sommerhus. Der var således ikke sket en ændring af anvendelsen i forbindelse med opdelingen i ejerlejligheder.

Tidligere sagsforløb

Kommunen havde i 2000 meddelt dispensation fra lokalplanen og landzonetilladelse til udstykning, men disse afgørelser blev ikke udnyttet. I 2007 blev der på ny søgt om udstykning, hvilket Fredericia Kommune afslog i 2008. Det daværende Naturklagenævn fastholdt kommunens afslag i 2009 og uddybede begrundelsen i 2010 efter henvendelse fra Folketingets Ombudsmand.

Natur- og Miljøklagenævnet traf afgørelse efter Planloven § 58, stk. 1, nr. 4 og Naturbeskyttelsesloven § 65, stk. 2, jf. Naturbeskyttelsesloven § 17, stk. 1.

Nævnets vurdering af retlige spørgsmål

Nævnet vurderede, at det var et retligt spørgsmål, om den brugsret, der fremgik af servitutten, krævede landzonetilladelse efter Planloven § 35, stk. 1. Det blev bemærket, at kommunen ikke havde truffet afgørelse efter Planloven § 43 vedrørende administration af privatretlige servitutter.

Skovbyggelinjen og træfældning

Nævnet fastslog, at fældning af træer på en ejendom ikke er omfattet af Naturbeskyttelsesloven § 17, stk. 2 om skovbyggelinjen og derfor ikke kræver dispensation fra denne bestemmelse.

Konklusion

På baggrund af en gennemgang af servitutten og de foreliggende oplysninger i sagen fandt Natur- og Miljøklagenævnet ikke grundlag for at tilsidesætte ejerens og kommunens oplysninger om, at der ikke var meddelt landzonetilladelse til ændret anvendelse eller udstykning af ejendommen. Nævnet kunne således ikke give klager medhold i, at der var tale om en omgåelse af de tidligere meddelte afslag på ændret anvendelse og/eller udstykning af ejendommen.

Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Natur- og Miljøklagenævnet § 17. En eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. Planloven § 62, stk. 1.