Landzonetilladelse og dispensation fra lokalplan - Jammerbugt Kommune

Jammerbugt Kommune meddelte den 31. maj 2016 landzonetilladelse og dispensation fra lokalplanen til lovliggørelse af byggeri på ejendommen [adresse1] ([virksomhed1]). Afgørelsen blev påklaget af en nabo til Natur- og Miljøklagenævnet den 29. juni 2016, og sagen blev pr. 1. februar 2017 overført til Planklagenævnet. Klager gjorde gældende, at landzonetilladelsen burde ændres til et afslag, da byggeriet var i strid med lokalplanen.

Sagens forhistorie og ejendommens forhold

Jammerbugt Kommune havde oprindeligt den 24. november 2014 afgjort, at nedrivning af 119 m² og nybygning af 151 m² erhvervsareal på ejendommen var umiddelbart tilladt og ikke krævede landzonetilladelse. Denne afgørelse blev dog ophævet af Natur- og Miljøklagenævnet den 31. juli 2015, som hjemviste sagen til fornyet behandling, da lokalplanen ikke indeholdt en bestemmelse om bonusvirkning i henhold til Planlovens § 15, stk. 4.

Ejendommen er en landbrugsejendom på 14,6 ha, beliggende i det åbne land nær Fårup Sommerland og et sommerhusområde. Ifølge kommuneplanen er ejendommen udpeget som rekreativt område, naturområde og delvist støjbelastet areal. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 177, Ribergård Camping, som udlægger ca. 6,2 ha til campingformål. Lokalplanen har til formål at inddrage arealet til campingformål, overføre det til turisterhvervsområde i landzone, og sikre, at der kun opføres bygninger nødvendige for campingpladsens drift.

Kommunens afgørelse og vilkår

Kommunens tilladelse omfattede lovliggørelse af følgende allerede opførte bygninger:

• 151 m² servicebygning (bygning 3)
• 153 m² toiletbygning (bygning 6) med 25 m² overdækket terrasse
• 48 m² køkken/vaskeri (tilbygget bygning 2 i 1998)

Kommunen dispenserede desuden fra lokalplanens § 8.5, så servicebygningen kunne fremstå i gule facadesten, grå sokkel og med gennemsigtige glasfacader i indgangspartiet. Tilladelsen var betinget af, at et rødskraveret område afskærmes for at forhindre brug som venteplads, og at et blåskraveret område indrettes som venteplads for motorkøretøjer med kørselsretning nord og syd. Desuden var der et vilkår om begrænset belysning i indgangspartiet til servicebygningen mellem kl. 22 og 06.

Kommunen begrundede afgørelsen med, at byggeriet var i overensstemmelse med lokalplanens formål om at sikre campingpladsens udvidelsesmuligheder, og at byggeriet var nødvendigt for driften. Vedrørende ventepladserne mente kommunen, at vilkårene imødekom en del af naboens indsigelser.

Klagerens indsigelser

Klager gjorde gældende, at byggeriet var i strid med lokalplanen på flere punkter:

• Opførelse af servicebygningen var i strid med lokalplanens § 3.2.
• Ombygning af to lejligheder i stuehuset til ferieboliger var i strid med lokalplanens § 3.2.
• Opførelse af tilbygning (indgangsparti i glas) var i strid med lokalplanens § 3.2.
• Parkeringsarealet ved indkørslen blev ikke længere brugt til parkering som forudsat.
• Opførelse af servicebygningen var i strid med lokalplanens redegørelsesdel om miljøforhold.
• Opførelse af toiletbygningen var i strid med lokalplanens anvendelsesbestemmelser og redegørelsesdelens afsnit om miljøforhold.

Klager mente desuden, at dispensationen fra lokalplanens § 8.5 til indgangspartiet i glas burde afslås, og at vilkåret om venteplads/parkering burde ophæves på grund af støjgener og strid med lokalplanens § 5.

Kommunens bemærkninger til klagen

Kommunen fastholdt sin afgørelse. Vedrørende ferielejlighederne oplyste kommunen, at der var meddelt landzonetilladelse i 2007, som blev annonceret og ikke påklaget inden for klagefristen. Kommunen fastholdt også vilkåret om ventepladser, idet der var behov for disse ved receptionen, og at de eksisterende aktiviteter ikke væsentligt påvirkede miljøet.

Planklagenævnet traf afgørelse efter Planlovens § 58, stk. 1, nr. 1 og Planlovens § 35, stk. 1, samt Planlovens § 58, stk. 1, nr. 3. Nævnet bemærkede, at landzonereglerne skal forhindre byspredning og sikre bymæssig udvikling, hvor der er planlagt for det, under hensyntagen til landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige forhold samt erhvervslivets udvikling. Lokalplanbestemmelser er bindende i henhold til Planlovens § 18, og dispensationer kræver, at de ikke er i strid med planens principper, jf. Planlovens § 19, stk. 1.

Vurdering af klagepunkter

• Servicebygning i strid med lokalplanen (Pkt. 1): Nævnet fandt ikke, at placeringen af servicebygningen var i strid med lokalplanens § 3.2, da bestemmelsen alene angiver, at en service/sanitetsbygning kan opføres vest for byggelinjen, ikke at den ikke kan opføres andre steder.
• Ombygning af lejligheder til ferielejligheder (Pkt. 2): Klagefristen for kommunens landzonetilladelse fra 2007 til indretning af ferielejlighederne var udløbet, jf. Bekendtgørelse om Planklagenævnets forretningsorden § 2, stk. 2.
• Tilbygning i strid med lokalplanen (Pkt. 3): Nævnet fandt ikke, at opførelsen af indgangspartiet til servicebygningen var i strid med lokalplanens § 3.2, da bestemmelsen tillader opførelse af en service/sanitetsbygning vest for byggelinjen.
• Parkeringsareal ved indkørslen (Pkt. 4): Nævnet bemærkede, at kommunen ikke havde truffet en afgørelse vedrørende dette klagepunkt, som kunne påklages til nævnet i henhold til Planlovens § 58, stk. 1.
• Servicebygning og miljøforhold (Pkt. 5): Lokalplanens redegørelsesdel er ikke bindende bestemmelser efter Planlovens § 18, men alene af oplysende karakter. Støj fra virksomheder reguleres af miljøbeskyttelseslovgivningen.
• Toiletbygning i strid med lokalplanen (Pkt. 6): Nævnet fandt ikke, at placeringen af toiletbygningen var i strid med lokalplanens § 3.2, da bestemmelsen alene angiver, at en service/sanitetsbygning kan opføres vest for byggelinjen.

Sammenfatning vedrørende landzonetilladelsen

Planklagenævnet fandt ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens vurdering af, at byggeriet ikke var i strid med landzonebestemmelsernes hensyn. Nævnet lagde vægt på, at ejendommen er udlagt til campingformål i lokalplanen, at byggeriet ikke er i strid med lokalplanens bestemmelser, og at der er tale om udvidelse af en lovligt eksisterende virksomhed uden vægtige landskabelige eller naturmæssige hensyn, der taler imod en tilladelse.

Dispensation fra lokalplanen til opførelse af indgangsparti

Kommunen havde hjemmel i Planlovens § 19, stk. 1 til at meddele dispensation fra lokalplanens § 8.5, da denne bebyggelsesregulerende bestemmelse ikke er en del af lokalplanens principper. Kommunens skønsmæssige vurdering af dispensationen kunne ikke efterprøves af Planklagenævnet.

Vilkår om venteplads for motorkøretøjer

Nævnet vurderede, at etablering af gæsteparkering/venteplads et andet sted end angivet i lokalplanens § 5.2 og kortbilag nr. 2 ville kræve en dispensation fra lokalplanens § 5.2. Da Jammerbugt Kommune ikke havde truffet afgørelse om en sådan dispensation, ophævede Planklagenævnet vilkåret om indretning af det blåskraverede område til venteplads for motorkøretøjer.

Afgørelse

Planklagenævnet stadfæstede Jammerbugt Kommunes afgørelse af 31. maj 2016 om landzonetilladelse og dispensation fra lokalplanen til lovliggørelse af byggeri på ejendommen [adresse1] ([virksomhed1]), dog med den ændring, at vilkåret om indretning af det blåskraverede område til venteplads for motorkøretøjer blev ophævet. Afgørelsen er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. Lov om Planklagenævnet § 3, stk. 3.