Stadfæstelse af afslag på lovliggørende landzonetilladelse til udhus

Planklagenævnet behandlede en klage over Middelfart Kommunes afslag på en ansøgning om lovliggørende landzonetilladelse til et udhus på en ejendom i landzone. Ejendommen, der har et areal på 4989 m2, er bebygget med et beboelseshus på 155 m2 og et eksisterende udhus på 265 m2. Området er udpeget som værdifuldt landskab og potentielt naturområde i kommuneplanen og ligger inden for skovbyggelinjen.

Baggrund for ansøgningen

I januar 2015 konstaterede Middelfart Kommune uoverensstemmelser mellem bygningerne på ejendommen og BBR-registret, hvorefter ejeren blev anmodet om at lovliggøre en bygning. Ansøgningen om landzonetilladelse, indsendt i februar 2015, omhandlede lovliggørelse af et allerede opført udhus på 53 m2. Dette udhus var bygget i forlængelse af den eksisterende udhusbygning og indeholdt et fyrrum samt et halvtag til brændeopbevaring. Ansøger oplyste, at bygningen allerede var opført, da ejendommen blev overtaget i april 2014.

Kommunens afgørelse og klagen

Middelfart Kommune meddelte afslag på ansøgningen i marts 2016. Kommunen vurderede, at det nye udhus var en selvstændig bygning, da det var uden tag- eller brugsfællesskab med den gamle udhusbygning. Kommunen fandt, at de eksisterende udhusbygninger på 265 m2 var tilstrækkelige i forhold til ejendommens areal, og der var derfor ikke grundlag for at meddele landzonetilladelse.

Klager, repræsenteret af sin advokat, påklagede afgørelsen til Natur- og Miljøklagenævnet (senere overført til Planklagenævnet). Klager gjorde gældende, at afslaget manglede tilstrækkeligt grundlag, og at kommunen ikke havde afvejet væsentlige hensyn, herunder:

• God tro: Udhuset eksisterede ved køb af ejendommen og fremgik af salgsopstillingen.
• Indrettelseshensynet: Klager havde indrettet sig i tillid til bygningens eksistens.
• Ringe overskridelse: Den arealmæssige overskridelse var begrænset.
• Økonomisk tab: Klager ville lide økonomisk tab ved fysisk lovliggørelse.

Kommunens bemærkninger til klagen

Middelfart Kommune fastholdt sin afgørelse og bemærkede, at ejendomsejere har en undersøgelsespligt ved overtagelse af en ejendom, og at manglende BBR-registrering burde have været bemærket. Kommunen fandt ikke, at indrettelseshensynet var relevant, da ejer ikke kunne anses for at være i god tro. Desuden anførte kommunen, at en ansøgning forud for opførelse af bygningen også ville have resulteret i et afslag. Vedrørende økonomisk tab mente kommunen, at fysisk lovliggørelse kunne ske med begrænset omfang og omkostning ved at reducere bygningen i den modsatte ende af fyrrummet.

Planklagenævnet stadfæstede Middelfart Kommunes afgørelse om afslag på lovliggørende landzonetilladelse til udhuset. Afgørelsen blev truffet i henhold til Planloven § 58, stk. 1, nr. 1 og Planloven § 35, stk. 1.

Landzoneregler og praksis

Nævnet fremhævede, at hovedformålet med landzonereglerne er at forhindre byspredning i det åbne land og at sikre, at bymæssig udvikling sker planlagt. Landzonereglerne skal administreres under hensyntagen til landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn. Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for spredt og uplanlagt bebyggelse, medmindre det er nødvendigt for driften af primære erhverv.

Der kræves normalt ikke landzonetilladelse til garager, carporte, udhuse, drivhuse og lignende bygninger på op til 50 m2, når de opføres i tilknytning til enfamiliehuse og ikke medfører oprettelse af en ny bolig, jf. Planloven § 36, stk. 1, nr. 8. Praksis tillader normalt udhuse i størrelsesordenen 50-100 m2, men sjældent over 100 m2, medmindre der foreligger helt særlige omstændigheder.

Lovliggørelse og tilsyn

Kommunalbestyrelsen påser overholdelsen af planloven, jf. Planloven § 51, stk. 1, og skal foranledige ulovlige forhold lovliggjort, medmindre de har underordnet betydning, jf. Planloven § 51, stk. 3. Det påhviler ejeren af en ejendom at berigtige et ulovligt forhold, jf. Planloven § 63, stk. 1. En køber af en ejendom kan ikke uden videre gå ud fra, at bebyggelsen er lovlig, og manglende kendskab til lovgivningen eller en antagelse om lovlighed indebærer ikke god tro.

Nævnets vurdering af sagen

Det ansøgte udhus på 53 m2 er en tilbygning til en eksisterende bygning, hvilket medfører et samlet areal på 318 m2. Dette overstiger den normale praksis for udhuse i landzone, som sjældent tillader bygninger over 100 m2 uden særlige omstændigheder.

Planklagenævnet fandt ikke, at der forelå sådanne særlige omstændigheder, der kunne begrunde en landzonetilladelse ud fra passivitets- eller indrettelseshensyn, på trods af den periode, udhuset havde eksisteret upåtalt. Nævnet vurderede endvidere, at proportionalitets- eller værdispildsbetragtninger ikke kunne begrunde en tilladelse i denne sag. Klagerens argumenter kunne ikke føre til et andet resultat.

På baggrund heraf stadfæstede Planklagenævnet Middelfart Kommunes afgørelse af 2. marts 2016 om afslag på lovliggørende landzonetilladelse.